宋卫平:房地产市场已经接近扭曲! 我不再玩了

房地产业内已持续发酵达一个多月之后，融创中国（01918.HK）与绿城中国（03900.HK）的热恋终于有了结果。5月22日晚间，融创中国发布公告称，已成功收购绿城524851793股，占已发行股本的24.313%，与九龙仓（00004.HK）并列绿城中国的大股东。

据两家公司发布的公告显示，融创以62.98亿港元购买绿城24.313%的股份，每股相当于12港元。这部分股份来自于三人，分别是绿城中国董事长宋卫平出售11.398%，股东夏一波出售3.190%，绿城中国执行董事兼行政总裁寿柏年出售9.725%。

在完成此次收购后，融创中国将与绿城原大股东九龙仓并列为绿城中国的股东；宋卫平与寿柏年分别剩余股份10.473%和8.086%，但作为一致行动人，二人成为绿城中国的第三大股东。从2015年3月1日起，宋卫平将改任董事会名誉主席，孙宏斌任董事会主席。

九龙仓作为并列大股东，昨日并没有出席在杭州的新闻发布会。但是，寿柏年在现场宣读了一份来自九龙仓的通告发言，九龙仓常务副主席吴天爱在通告发言中称，“将继续支持宋卫平选定的接班人的工作。”

在昨日的新闻发布会上，宋卫平和孙宏斌分别表示，今后九龙仓的职能大多是行使“否决权”以及“等着领钱”。其言外之意似乎就是“整个绿城将以孙宏斌为代表的融创团队负责”。尽管绿城还是绿城，但显然已不再是宋卫平的绿城。

在上市公司资产易主后，绿城的非上市资产怎么处理依然是业界关注焦点。对此，宋卫平表示，在房地产开发这个领域，以后只有“绿城中国”这个品牌上市公司可以使用；其他服务类资产里面，例如物业、教育、足球、医院等，都能继续使用“绿城”的品牌，但养老这块有时候会以养老地产的形态出现，为了避免出现纠葛，所以就用了一个新的品牌“蓝城”。

宋卫平：不想再玩下去了

记者：为什么要卖掉绿城的股份？

宋卫平：我对未来的房地产市场十分悲观。在经历了2005年、2008年及2011年的调控之后，当前的房地产市场已经不是一个正常的市场，而是一个非常扭曲的市场，基本上是面目全非。但有些企业是具备超能力的，我们需要这样的企业继续带领绿城走下去，这个因素应该占到30%。

记者：那剩下的70%因素是什么？

宋卫平：剩下的70%是一个综合的考量。首先，有舍才有得，有些东西必须得舍下，才能有所得。其二，我们终究是要退休的。其三，我有一些愤怒了，不想再玩下去了。当前的一些市场调控政策真的非常糟糕，为什么土地拍卖要设置溢价率？为什么非要配建保障房？保障房到底卖给谁？我不愿意再跟这些人继续玩下去了。

记者：为什么是融创而不是别人？

宋卫平：跟老孙（孙宏斌）和融创的合作过程中，他们的理解和信任是超越一般的商业合作伙伴的。我们已经变成既是商业上的合作伙伴，又是一起做事的朋友。有这样的一份情谊在里面，所以我们才会在众多被证明可以掌控一个大的房地产公司的团队里面、领袖人物里面，选择了融创，选择了老孙。

记者：如果融创和九龙仓产生矛盾，你会帮谁？

宋卫平：不管是名誉董事长，还是联席董事长，我还是绿城的股东，我只会赞同一些对客户负责任、对员工负责任、对社会负责任的一方，不管他是融创还是九龙仓，只要靠谱，我就会支持。如果说万一出现难以协调的矛盾，那当然是要以股份作为管控的最主要依据。

孙宏斌：收购绿城很便宜

记者：按照当前绿城的股价，此次收购价的溢价率较高，为什么？

孙宏斌：我们在定收购价格的时候，基本上没有怎么看股价，因为是按净资产来算的。按照我们的收购价格，事实上是在净资产价格的基础上还打了一个13%的折扣。如果看账面净资产的话，绿城所有土地都是按照原价给我们的，都还是十年前或五年前的价格。如果是按照股价来说，那只能说股价太低了。

记者：你如何看待未来的房地产业？

孙宏斌：对于市场生态，我一直是挺悲观的。大家都知道，因为经济下行压力很大，产能过剩是各个行业都有的。地方债事实上不是问题，左口袋转右口袋倒腾一下就可以了，而产能过剩问题却是各个行业的，房地产也是一样，目前三四线城市供应量太大。但我觉得，最近政府的政策有好转迹象，我对政府还是有信心的，相信会改掉一些很荒唐的政策。

记者：融创和绿城今后如何避免同业竞争？

孙宏斌：我们目前达成的一个基本原则是，融创和绿城在各自的优势区域各自发展。比如说，在浙江我们融创肯定会退出，山东也不会再做了；融创主打的天津、重庆，绿城也不一定会去了。第二个原则是，在一线城市，我们都合起来做，比如在上海、北京。第三个原则，在深圳、广州、厦门等这些南方城市都以绿城为主，我们可能入一点股份。

记者：今后还会继续支持绿城中超球队吗？

孙宏斌：我不太喜欢足球，也不太看足球。但在这次和九龙仓的协商中，我们达成的共识是，至少目前还会跟之前一样，一如既往地支持。要不要增加投入还要继续商量，但肯定不会减少，因为这对绿城的品牌、知名度等各方面都有特别多的好处。

马云等未能劝住宋卫平转让股份 融创开进绿城

宋卫平、孙宏斌的关系将更加难解难分。这一次，这种关系将显现在股权交易上。

绿城中国（03900.HK）和融创中国（01918.HK）昨日双双停牌，收市后双方宣布正在协商股份收购事宜，融创中国拟买入绿城中国的三位股东宋卫平、夏一波及寿柏年手中的绿城中国股份，总量不超过绿城中国总股本30%。

昨日，记者通过多个信息源确认，双方正在谈股权收购的问题，如果能谈妥的话，融创将成为绿城的大股东和实际控制人。

融创“进城”

昨日早间，绿城中国与融创中国同时宣布短暂停牌，双方公告均称将发出一项“可能构成公司内幕消息的拟交易公告”。

当时，诸多业内人士认为，融创会入主绿城，成为绿城的实际控股人。不过，这一说法并未得到双方的确认，双方都保持缄默。

此后，这一消息在下午收盘后被证实，是一起由融创发起的收购行为。

记者查阅香港联交所的权益披露，宋卫平（包括其妻夏一波）持股25.11%，九龙仓持股24.32%，寿柏年持有17.81%的绿城股权。

理论上来说，融创只要获得超过25.11%的股份就能控股绿城。所以，在昨天的公告中，双方称，总量不会超过总股本的30%。

实际上，证券市场往往出现这样的情况：一家上市公司的收购方增持达到29.9%的时候，就自动放弃进一步增持，或许是担心需要履行要约收购（收购人向被收购公司发出收购公告，待被收购公司确认后，方可实行收购行为）义务。

按照相关规定，持股超过30%则触发全面要约收购。这也是双方考虑的一个重要因素。

知情人士表示，宋卫平准备转让股份后，他身边的好友纷纷出来劝阻，其中包括马云，不过，他们并未能劝住。

有绿城内部高管对记者称，双方这场交易已经谈了有一段时间，如果能谈妥的话，双方的构想是，宋卫平去负责绿城原有的代建部分业务，上市公司这块交给融创中国董事长孙宏斌来打理。

两强联姻

融创和绿城的合作始于2012年。

当年1月5日，在香港联交所挂牌的上市公司融创中国和绿城中国联合发布公告称，融创中国全资附属公司融创置地与绿城中国全资子公司绿城地产签订股权转让协议，绿城地产向融创置地出售湖滨置业51%的股权，转让价格为人民币5100万元。

这是双方合作的一个开端，当年6月，融创、绿城继续加强合作。

2012年6月23日，融创、绿城订立合作框架协议，融创以33.72亿元收购绿城9个项目半数股权，双方成立上海融创绿城控股有限公司（下称“融绿”）。

双方合作的业绩十分惊人。2014年季度实时出炉的上海房企排行榜：融绿项目以44.26亿的成交额位居上海房企名。此外，2013年，融创、绿城以网签155亿元的销售业绩挺进中国房企50强以内。其中，上海区域以112.07亿元的网签业绩跻身前三强，直逼绿地、万科。

2013年年报显示，绿城项目目前主要分布在浙江（土地储备面积比例44.6%）、上海（5.4%）、江苏（8.8%）和山东（13.7%）等地区。其中上海和苏南地区项目已经划至融绿平台。

今年1~4月，绿城合同销售金额约人民币172亿元，融创合同销售金额为人民币142.4亿元。

此前，在接受采访时，孙宏斌回忆与绿城中国的这场合作时说：“其实这是生意，不存在谁帮助谁的问题，绿城的产品给了我们很大的帮助。”

后市未知

“大概是融绿平台去年做得比较出色导致了此次的合作。”绿城内部的高管对记者称，其中的一个佐证就是，绿城派去融绿平台的总经理在融创内部的排名非常靠前，这是双方能再次合作的一个基础。

2012年10月，融创中国发布公告称，上海融创绿城集团收购昊川置业49%股权，由此昊川置业旗下全资子公司控股的上海香溢花城正式易名为绿城·上海香溢花城项目，这是双方合作的第19个项目。

随后，这个项目被卖出了5万元/平方米的高价，融绿接手之前，该项目4.6万元/平方米的价格却卖不出去。

这正是绿城中国的短板，事实上，在拿地和销售这两块，孙宏斌刚好弥补了宋卫平的缺陷。

绿城中国因其高负债率和周期长运营模式，长期被业内质疑，2011年的调控使得绿城资金链紧绷，宋卫平相继以出售股权和项目的形式“断臂求生”。

不过，多个消息源显示，这次出让股份，并不是因为资金紧缺的问题。据绿城中国2013年年报，绿城中国净负债率为67%，虽然比2012年稍有上升，但仍然维持在低位。

截至2013年底，绿城中国完成合同销售金额651亿元，融创中国则累计销售547亿元。尽管30%以内的股权收购并不会导致双方报表合并，但许多业内人士还是对这次合并感到十分亢奋。

今年来，合作已成为开发商的常态，开发商纷纷在逆势中抱团。不过，成功者寥寥。雅居乐和星河湾在常州项目分道扬镳后，许多业内人士并不看好这一形式的合作。融创和绿城能否走出一条不同的路径来，还需要市场的进一步检验。

“现在还没有任何说法，我们还在等公告，比如高管如何安置，以及管理层的名单。”绿城中国的一位中层昨日对记者称，他们对这一合作的细节也并不清楚，也在等待下一步的安排。

昨日，绿城例行召开营销会议，在场的一位人士透露，宋卫平全程心情十分放松。“从公司角度说，卖掉是的选择。”宋卫平说，“融创虽然不懂产品，但是会做营销。”