报告称9成受访城市女青年认为住房和幸福相关

由对外经济贸易大学与社会科学文献出版社共同主办的《青年蓝皮书：中国青年发展报告(2014)No.2——流动时代下的安居》(下简称“蓝皮书”)28日在京发布。蓝皮书指出，住房对城市青年的婚姻影响很大，大部分城市青年代表均明确表示在住房问题没有解决之前不考虑结婚或者生育问题，而九成受访城市女青年认为住房和幸福生活相关。

蓝皮书调查显示，住房已经成为影响部分城市青年生命周期演进的重要因素，主要体现在住房对其结婚、生育等重大决策的安排上。住房通过转变青年的社会经济地位进而间接影响婚育决策的现象在现实生活中较为普遍。在课题组召开的座谈会中，大部分城市青年代表均明确表示，在住房问题没有解决之前不考虑结婚或者生育问题。

在中国，绝大多数青年受传统观念影响，认为住房和结婚以及幸福生活密切相关，住房是稳定生活必备的基本条件。认为住房和幸福相关的城市女青年高达94.85%，并且这一状况在不同婚恋状况的城市青年女性群体中没有明显差异。可以看出，对于不同婚恋状况的城市青年女性来说，住房对于幸福生活而言有着十分重要的意义。

此外，在总体中约有1/3的城市青年女性认为住房是幸福生活所必需的。也就是说，对于这约1/3的城市青年女性来说，没有住房就没有幸福生活。这种严苛的态度实际也体现出了住房作为一个重要的影响因素在婚恋市场中所施加的无形压力。统计分析也进一步表明，随着学历的增高，女性受访者中持“有一套房子是幸福生活所必需”态度的比例在整体上也呈现出不断上升的趋势。这在一定程度上表明，高学历女性可能会对住房有着更高的关注和期待。

课题组调查显示，男性随着学历的增高，对住房的重视程度在不断增加，“爱一个女子就要为她提供最基本的生活保障”相对较为流行。在他们看来，一方面，住房能够为适婚年龄的青年提供一定私人空间；另一方面，稳定的住房也能够给结婚、生育带来心理上的安全感。受此观念影响，很多城市青年在无房时期不愿或是很难结婚、生育。这在一定程度上反映出，住房在城市青年的社会化进程中起着重要作用。

课题组认为，如果城市青年的住房问题一直得不到解决，无疑会给整个城市乃至整个社会的发展带来一定的影响。城市青年的“过渡性住房策略”应该得到尊重和重视，因为一旦这种妥协性的住房权益都不能在城市中得到尊重和保障，城市青年等于在“住房场域”中失去了生存空间，被剥夺感骤升，这显然不利于和谐城市的建设，更不利于城市活力的保持。

课题组同时指出，要解决城市青年住房问题，不能将城市青年作为社会政策消极的承受着，而把解决青年住房问题的责任寄托给政府、社会等外部力量，而是应该考虑真正让这才外部权力和力量能融入“住房场域”，促使“住房场域”的结构优化，以及引导社会“住房惯习”的调整。

蓝皮书所用数据源自“北京市青年住房状况调查”，由青年问题专家、对外经济贸易大学廉思教授课题组于2013年开展。调查对象为：生于1980年以后、年龄在16周岁以上、受教育程度在大学专科以上的在京工作青年群体，具体包括青年公务员、事业单位青年职工、国企和集体企业青年职工、外企青年职员以及私民营企业青年职工五类子群体，采用分层不等概率抽样法进行抽样。调研累计召开座谈会8场，发放问卷5000份，回收有效问卷4321份，有效回收率86.42%。

专家称房价房租已远超百姓有效支付能力

我国房地产市场牵一发而动全身，深深影响着经济发展、宏观调控、财富分配、反腐倡廉、居民生活、社会稳定等经济社会的各个主要方面。

房地产市场短期矛盾非常突出，中长期问题极为复杂，政策制定极难合理协调，政策执行极难有效监督。解决房地产市场问题，既要针对当前突出问题，采取短期强力政策，抑制地价、房价和租金过快上涨势头，更要建立长效制度和机制，解决深层次矛盾问题，促进房地产市场长期稳定健康发展，使其与国民经济发展与人民生活水平提高实现长期良性互动。

房价房租已远超百姓有效支付能力

让老百姓住有所居是政府服务人民的基本职责。住有所居，是指城镇居民以其有效支付能力能够购买或租赁一套与其身份相符的住宅。但我国的高房价、高房租已远超居民有效支付能力，成为百姓难以承受之重。

(一)我国房价收入比远高于国际水平。房价收入比是指一套普通商品房总价与一个家庭年可支配收入之比，它是国际通用的反映一个国家房价合理程度的基本指标。

世界银行认为，房价收入比在3~6倍为合理区间，发达国家一般在3~4倍，发展中国家一般在4~6倍。而我国实际房价收入比平均在8倍以上，一线和二线城市一般在10~15倍以上。

据统计，2012年商品住宅平均售价为5542元/平方米，城镇人均住宅面积为32.9平方米，按当年平均家庭人口2.86人、住房面积94平方米一套房计算，总房价为52万元；当年城镇家庭人均可支配收入为24565元，户均为70256元。由此计算的城镇房价收入比为7.4倍。如果考虑到买房还要交新房契税等税费，多数商品房属毛坯房，需要自己花钱装修，那么实际可居住房屋最终支付的房价要高于交易房价的15%~20%。而且，各地二手房价又普遍高于新房房价，多数热点城市二手房成交量明显大于新商品房成交量。因此，我国实际房价收入比要明显高于统计数据，房价收入比实际在9~10倍。

而一线城市和二线热点城市房价收入比已经超过15倍，北京房价收入比超过20倍。2013年北京房价上涨了20%左右，平均高达2.36万元/平方米，二手房价格上涨了30%左右，平均超过3万元/平方米，主城区房价上涨了40%左右，平均在5万元/平方米左右，这已经接近或超过了纽约、东京、伦敦等国际大都市。

(二)快速上涨的租金已经成为企业经营和百姓生活难以承受之重。与高房价相对应的是高房租，已成为工商经营和居民生活一大负担。

在我国的一、二线城市，商业租金已占到普通商店经营成本的30%左右，占普通餐饮业经营成本的40%左右；普通住宅的月租金已占当地居民月平均收入的50%左右。而据第三次人口普查统计，我国城市家庭中有23%的家庭是租房过日子的，因此，房租上涨的人口影响面远远超过房价上涨的人口影响面。过高房租迫使大量普通务工人员只得采取群租办法过日子，由此产生一系列社会问题。

我国房价畸高原因

我国房价畸高，既有供给方面的原因，也有需求方面的原因，长期以来，正是供需双方的深层次制度机制问题在推动着房价连续大幅上涨。

一是房地产市场供给成本有“六高”。一是地价成本高。2013年地价平均上涨了23%。我国商品房地价占成本的40%左右，占售价的30%左右。二是税费成本高。2013年房地产业税收1.54万亿元，同比增长26.5%，占房地产业增加值3.33万亿元的46.5%。三是资金成本高。房企通过银行贷款的实际利率超过10%，通过信托、基金等非信贷渠道融资利率一般在15%~20%。四是公关成本高。我国房地产业开发企业项目要盖110多个公章才能开发与销售，大量环节均需支付“灰色成本”。五是房企利润高。我国房地产商近年毛利率近40%，真实利润率近30%，远高于其他行业利润率。六是中介费用高。我国城市二手房中介费率在2%以上，北京在2.8%左右。

二是房地产市场供给形式花样百出、价格差异巨大。我国住房供给体系既复杂又混乱，不同类型住房性质各异、渠道复杂、价差巨大，极大地扭曲了市场价格。相对于商品住宅价格，公开的经济适用房价格为2/3左右，小产权房价格为1/2左右，国有企事业单位不公开的经济适用房价格为1/3左右，一些党政机关的经济适用房价格为1/5左右。

三是房地产市场投资投机盛行。在商品住房和保障房供应量不足的情况下，住房变得稀缺。住房是生存必需品，具有需求刚性。稀缺性和需求刚性使得投机商品房有利可图，许多房地产企业采用“囤地”、“捂盘”等方式进行投机，推动房价上涨。高房价吸引热钱和个人投机纷纷涌向房地产市场，成为房价上涨的主要推动力量。

四是居民收入分配不公。2013年我国的基尼系数为0.47，高于0.4的国际警戒线。收入分配不公导致部分高收入者在房地产市场投资投机，大幅抬高房价，有钱人投资房产进一步拉大了社会贫富差距。同时，这又减少了对市场“刚需”的住房供给，给普通百姓带来巨大的经济与精神压力。