京城楼市暗吹“降价风”开发商加速推货

刚刚过去的一周，北京迎来了住宅市场近两年来单周推盘的峰。

亚豪机构调查数据显示，4月21日至27日，北京共有14个项目取得预售许可证，合计推盘2478套，供应面积为34.7万平方米，为近83周新高。

大量新盘集中入市，刚需盘扎堆的房山、亦庄等区域出现了较明显的“低价开盘”。《每日经济新闻》记者在走访中发现，上周入市的项目中绝大多数为老项目后期，相比前期价格来说，部分项目均价小幅下调。

“当前刚需客群大面积观望，开发商可选的营销手段就是降价，预计未来北京刚需市场还将有更多项目降价。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。

加速推货回笼资金

记者昨日从北京市住建委网站上看到，首创、万科、华润、首开等大型房企均在上周推盘。新增14个项目全部位于五环外。根据链家地产市场研究部统计，入市项目平均拟售均价2.26万元/平方米，多为低价刚需楼盘。

“伴随着自住型商品房上市项目的逐渐增多，购房者的观望情绪越来越浓，我们希望尽快入市，回笼资金。”上周开盘的一项目负责人对《每日经济新闻》记者说。

郭毅认为，房企大佬扎堆推盘，是希望抢在上半年年报的业绩窗口期收获好的业绩，“虽然受开发周期制约，下半年才是房企结算业绩的高峰，但销售额是体现房企未来业绩释放的基础，如果没有良好的销售数字，房企就难以拓宽融资渠道、优化融资结构。”

均价跌幅近一成

《每日经济新闻》记者在走访中发现，上周集中入市的项目中，部分项目的价格的确出现了小幅回调。

“目前我们二居比较优惠，均价在2.7万～2.8万元，三居为3.2万～3.3万元。”位于亦庄的金第万科·金域东郡项目销售人员对记者说。据记者了解，去年该项目一期开盘推的三居产品定价在35000元/平方米左右。

虽然销售人员表示去年推出的是9层低板，而今年为高层，但价格的差异还是让人感受到市场降温。

根据链家地产市场研究部统计，4月第四周，纯商品住宅成交均价为23459元/平方米，环比下降9.3%。

“为了消减下半年因自住房集中上市对项目销售可能形成的重大不利，因此近期各大房企纷纷集中抢推、尽早开盘。”郭毅说，“预计未来北京刚需市场还将有更多项目降价。”

随着一线房地产开发企业加入降价促销行列，始于年初杭州的楼市调整即将进入“第二季”，未来可能会有更多城市的房价出现回落，更多房地产开发企业将会加大促销力度。这些情况表明，我国楼市调整趋势基本确立。

楼市增长动力已然衰减。据国家统计局公开发布数据，今年一季度，我国房地产开发投资同比名义增长16.8%，较上年末下降3个百分点；商品房销售面积同比下降3.8%，商品房销售额同比下降5.2%，商品房销售均价出现回落；3月末，商品房待售面积5.2亿平方米。随着杭州楼盘降价效应向外辐射，江苏、广东、河北、四川以及东北三省的部分城市也出现了降价销售的情况。按照这种趋势判断，不排除目前市场上正酝酿第二波降价潮的可能性。

在宏观经济下行时期，我国楼市出现范围较广的调整，存在一定的必然性。房地产市场的发展壮大，离不开终端住房需求的有效支撑，而终端住房需求始终离不开居民财富积累以及结构分布。特别是社会收入分配结构分布往往决定了房地产市场所能发展的极限。2013年我国基尼系数为0.473，高于0.4这一收入分配差距的警戒线。由于过去十年间我国房价快速上涨，导致房价收入比、房屋租售比已经远远超过普通居民所能承受的极限。而中高收入阶层置业也受到了宏观经济走势、房屋投资回报、财富配置中不动产比例等多种因素的综合影响，不可能对住房存在无限需求。由此可见，楼市出现调整已经是不可避免。

楼市调整短期内不会停止。通常，通货膨胀是一种“税”，改变了社会财富分配结构。同理，房价上涨也是一种“税”，使得社会中低收入人群财富向上流动，加剧社会收入分配不公平问题。一是社会财富向大城市集中。以北京、上海为代表的一线城市房价已经与国际大都市接轨，但居民收入状况仍存在很大差距。房价上涨的动力在于其他地区的财富源源不断向大城市集中，从而支撑了一线大城市房价高位上涨。二是年轻人财富向老年人集中。作为新生代的80后面临着沉重的购房负担。他们进入社会工作的时间节点，恰是我国房价快速上涨的阶段，需要比他们年老的人支付更加昂贵的住房成本，间接形成了财富向老年人集中的效应。三是勤奋工作人群的财富向社会食利阶层集中。在我们周围不乏这样一群人，无论如何努力、勤奋工作，收入积累的程度远远赶不上房价上涨的程度，使得横向比较后，他们在社会财富占有中的比重持续下降，购买住房、改善住房的梦想几乎成为奢望。这种情况在去年几乎达到了顶点。正因为房价上涨的三个财富分配效应，使得我国经济社会中最富有活力的群体长期处于收入分配不利的地位，从而影响到全社会的经济活力，影响到他们的创造性与活力，而这也是当前我国宏观经济下行压力不减的重要原因所在。

楼市已经不适合承担稳增长的主要角色。由于过去十多年我国房价过快上涨，使得房地产投资的成本日益高昂，超过了实体经济所能承受的极限，房地产对宏观经济稳增长的作用明显下降，负作用却与日俱增。目前看，支持楼市上涨的基本面已经发生逆转。从政策看，新一届政府致力于深化经济体制改革，加快经济结构调整，不会为了短期增长而出台刺激性经济政策，切断了一些人希望政府将房地产业作为稳定宏观经济增长主要措施的念想。特别是在政策空窗期出现的楼市调整，表明终端住房需求已经极度萎靡。即使政府鼓励房地产开发企业加大投资，也会因为缺少终端住房需求增加未来楼市调整的压力。从周期看，无论是宏观经济还是房地产业，周期性调整力量已经不容抵挡。凯恩斯主义的国家干预主义，对于短期经济增长有积极作用，但持续的经济刺激只会恶化未来经济潜在增长空间。从购买力看，由于过去十多年我国居民平均居住面积已经得到了很大改善，且房价明显超过普通人群收入负担，楼市整体购买力稳中回落。

基于上述分析，预期我国楼市演化将进入“第二季”。其主要表现为房价回落的城市增多，商品房销售急剧放缓；一线城市房价回落的信号增多，房地产开发企业高价拿地的意愿下降；部分房地产开发企业资金链条将绷紧，不排除破产的中小房地产开发企业将会增多。过了这么多年，终于迎来楼市调整，要倍加珍惜。