中国楼市不会崩盘 房地产投资下降令经济放缓

今日，在中国国际经济交流中心举办的第58期“经济每月谈”上，权威专家指出，中国房地产市场不会崩盘，房价会出现下跌，但不会出现整体性急跌。专家建议调控政策微调，降低房地产投资下滑对未来中国经济增速的影响。

房地产投资下降令经济放缓

今年以来，很多经济学家包括国内一些学者对中国经济唱空。比较有代表性的是IMF的报告，认为世界经济发展动力从发展中国家转移到发达国家。美国经济已经好转，而发展中国家过去五年资产价格没有调整。这里的资产价格主要是指房地产市场。“这样类似的报告及看法对中国房地产市场价格预期带来一定负面影响。”国家信息中心经济预测部部长祝宝良说。祝宝良分析，一季度经济增速放缓主因是投资回落，包括制造业、房地产和基础设施三大领域都在下降，其中房地产投资下降比较严重，到4月份增速已经回落到14%。房地产投资和基础建设投资下降导致对冶金、建材行业需求下降，工业增速也下降。

国务院发展研究中心学术委员会副秘书长张立群表示，房地产投资回落是一季度投资回落的主因。在制造业、基础设施和房地产投资三项中，基础设施和房地产投资更有主导性。未来，基础设施投资有政策支持基本保持走稳态势，制造业投资取决于产能调整。“目前房地产进入转型升级过程。这一过程与房地产发展环境的变化紧密相连。过去几年，房地产业在一、二线城市发展空间日益狭窄之后，开始抢抓城镇化机遇，导致三、四线城市楼盘的建设发展比较快。目前对经济走势影响不确定的风险在房地产投资。”他分析说。

祝宝良认为，今年下半年及二季度经济下行的压力仍存，主要看投资，房地产的风险就是信用风险，从去年开始房价预期已经开始改变。

警惕投资投机性炒作影响房价

去年至今，部分二、三线城市先后出现了房价下调的情况，房地产市场“崩盘”说尘嚣甚上。

如何看待房地产市场价格走势，祝宝良判断，“我认为在供需关系上，中国房地产不会出现暴跌。总体看，今年房地产投资增速会继续放缓，但不至于出现大的问题。”

他分析，通过研究发现，刚性需求影响中国房价上涨40%。刚性需求正在发生变化，1981~1991年的婴儿超级增长已经结束。从1981年~1991年每年增长2300万人减少到现在平均每年增长1800万人，对于住房需求的套数下降了2万多套，这是一个转折点。投资性需求加上改善性需求大概占了购房需求的30%。从这个角度看，中国房价可能处于一个下跌通道。从需求看是回落的，但房地产供给这几年是增加的，保障性住房每年大概有500万套，商品房每年供给1100万套。

此外，制造业增速放缓及利率走向，对房地产短期影响也很大。“预测二季度甚至下半年的经济很重要的问题是看房地产投资和房地产价格。而这跟我们短期资金成本的高企有直接的关系。”祝宝良指出。

张立群认为，中国经济增速从10%以上的高增长区间回调到7%~8%之间的中高增长区间，制造业、服务业的发展在减速，这导致三z、四线城市出现了制造业、服务业和造城运动一定的脱节。过去几年投机投资性买房对三、四线城市房地产市场形成了支持，但在预期下降背景下，三、四线城市需求不足问题开始凸显，卖房难出现。

张立群表示，“未来新型城镇化的推进会逐步把城市群的发展空间拓宽，给房地产更大的发展空间。在此过程中，房地产行业之间的洗牌会开始，将导致房地产投资增速放缓。但这是一个温和调整的过程，不会出现楼市崩盘。”

张立群指出，总体看，一、二线城市房地产市场还是供不应求。对于限购，长效机制还没有建立，如房地产税的立法，包括不动产的登记等制度建设并未到位，应该高度警惕投资投机性的炒作活动对于房价的影响。目前三、四线城市房价下降，会影响一线城市买房预期。市场观望导致的购买存量累计下来，在一线城市和二线城市基本上是居住性需求占主导，不会等待很长时间，一旦未来“刚需”不愿意等下去，到下半年集中释放，将对未来一、二线城市特别是一线大城市房价形成上涨压力。

中国国际经济交流中心经济研究部副部长张永军表示，现在房价下降的城市数量尚在一定范围内，房价下降幅度不是很大。另外，中国房价下降不会像房价对美国经济影响那么大—美国房地产有金融衍生品，中国房地产调控比美国更为严格。“目前房地产市场确实出现了变化，我们要正视其中的风险，但要认真分析房地产对经济的实际影响，不要夸大负面影响。”张永军说。

政策需微调稳定市场预期

房地产市场风险正在成为影响中国经济发展最不确定的因素，这已成为国内外学者的共识。与会学者认为，一定的政策微调将使房地产市场风险可控。

张立群认为，房地产未来发展最重要的因素是货币政策，需保持合理的流动性，特别是利率水平。同时，中国房地产发展的基本问题还是增加供给的问题，这对于稳定房地产投资至关重要。如保障房建设、棚户区改造等相关的住房建设，应该抓紧落实。一、二线城市还是供不应求，在基础设施配套支持下，尽快把相关的土地供给能力提高。

祝宝良表示，在上半年五六月份以前，宏观调控政策基本上稳定至目前水平就可以，同时短期内从货币政策上要适当引导利率下行，给市场一个预期，不至于房价下降过快带来一些信用风险的问题。降低存款准备金率和降息还为时过早。此外，房价下跌幅度较大的地区可以考虑适当放开限购措施。

中信证券首席经济学家诸建芳指出，从风险判断，房地产如果出现问题，传导路径比较清楚—如果房地产市场急剧萎缩，房价显著下行，开发商资金链方面连着银行和信托，连着地方政府土地收入，都会受到影响。他认为，房地产市场在各个地区之间差异非常大，是一个地域性很强的市场。政策的处置和引导需要因地制宜，不同地区要差别对待。如果统一出一个政策调控或者支持放松，这都会带来问题。其次，对货币政策保持一定程度的宽松，保持合理的流动性。

专家预计二季度经济数据向好 国内楼市开始分化

中国国际经济交流中心信息部部长徐洪才昨日做客访谈间。他表示，近年来，中国经济增长从重视固定指标转而重视惠及百姓，尽管仍面临经济结构调整等一系列问题，但只要解决好产能过剩问题，就不会出现硬着陆，“唱空中国”纯属杞人忧天。他同时指出，尽管未来房地长行业有分化的趋势，但不太可能出现大规模涨跌。

保就业是稳增长核心 呼公众正确理解增速波动

日前，国家统计局公布了2014年一季度国民经济数据。数据显示，一季度GDP为128213亿元，同比增长7.4%，比上一季度回落0.3个百分点。对此，徐洪才表示，一季度经济增长仍在合理区间。“今年的政策目标是经济增速7.5%左右，那么在7%到8%之间都是合理的。”他说，“经济增速近年来不是看得很重，主要是觉得经济增长更多的是要惠及百姓，所以就业是核心，也就是说稳增长更多体现在保就业方面。”

徐洪才强调，我国经济增长进入了一个新的阶段，呈现出经济增速换挡、前期政策消化、各项矛盾凸显等特点，但未来保持中高速增长的趋势没有问题，呼吁大家要正确理解这种正常波动。

“经济增速下滑主要是潜在经济增长力在下移。主要原因有三个方面，一是人口老龄化来临，原来的二元经济结构状况不复存在，工资成本上升的比较厉害，特别是一些加工工业、加工贸易，还有一些中小企业面临这方面的压力；二是现在对节能环保和社会保障等方面提高了标准和要求，也因此会增加企业的成本；三是政府的经济体量比较大了，继续保持9%的高速增速不符合世界经济发展的速度，但我们未来保持中高速增长的趋势没问题。”他说。

预计二季度经济数据向好 物价或稍有提升

数据显示，根据从2012年四季度起实施的城乡一体化住户调查，一季度居民人均可支配收入是5562元，同比名义增长了11.1%，扣除价格因素实际增长8.6%，跑赢GDP。

徐洪才认为，居民人均可支配收入跑赢GDP，是向好的方面转化、改善的一个表现。“过去，财政收入增长速度过快，老百姓的收入增长过慢，特别是农村的农民的收入增长过慢，这样抑制了内需，特别是消费需求。两极分化的情况也在改善，城乡居民可支配收入甚至超过了财政税收。另一方面，中间的差距也在缩小。农村得到的实惠，包括社会保障和本身收入都在增加，这是很好的现象，说明我们整个收入分配结构在优化。此外，我们的内需也在增强。”

徐洪才指出，随着产能过剩问题的解决，PPI也将逐步回升。“我觉得至少有几个办法解决。首先，我们国内的企业走出去，向海外开拓市场。其次，我们进行经济区域一体化，向周边开放，需要投入一批基础设施的投资。此外，通过改革，鼓励竞争，优化结构，淘汰落后产能，消化一部分。随着这样的发展进程，结构调整和改革的深化，我觉得PPI会逐步恢复上升。”

同时，他还强调，当前我国外贸形势仍然较好，二季度进出口增速会慢慢回升，随着中国企业走出去、以及外贸产业转型升级的推进，今年我国进出口增速有可能实现8%左右的目标。

“有一些数据背后的含义我们没有挖掘出来。”徐洪才解释说：“一季度进口金额下滑的比较多，但是进口的数量还是增长了很多，说明主要是价格下跌，东西便宜了，其实进来的东西还多了，所以这里面也要具体地分析。”

不过他指出，一季度CPI上涨2.3%，虽然合理但有点偏低，这和经济增长速度下滑是相适应的。他预计二季度物价可能“稍微上升一点”，“不能低估它本身上升的动能”。

未来经济平稳发展可期 “唱空中国”是杞人忧天

徐洪才表示，他对中国经济发展持审慎乐观的态度，货币供应量略微偏低等诸多问题，通过微调可以解决。他指出，只要有效解决产能过剩的问题，中国就不会出现所谓的硬着陆。

同时，他也坦承：“我们还有一些潜在的风险，地方债、房地产以及外资大幅度撤离导致的金融风险等等面，这些问题有可能出现，但这只是可能性，这种可能性我觉得比较小。刚刚列的潜在风险领域和环节，我们都有办法解决。风险一点都没有是不可能的，但是我们能够从容应对，能解决这个问题。”

“未来经济的平稳发展是可以期待的，没有问题。”徐洪才说，“我对未来的经济发展持审慎乐观，特别今年从短期看我们政策目标是可以实现的。所以，所谓唱空中国这些(人)，我觉得是杞人忧天。”

二三线楼市出现分化不太可能大规模涨跌

在谈到楼市问题时，徐洪才表示，房价走势主要是由供求关系决定，一线城市在城镇化的过程中会出现市场供不应求的状况，未来可能还有进一步温和上涨的压力；三、四线城市楼市会出现松动甚至下调，未来房地产行业有分化的趋势。“但大规模地大涨和大跌，估计不大可能出现。”

针对一季度房地产开发投资出现了较大幅度回落现象，徐洪才表示，过去在城镇化的过程当中，有一定的片面性和盲目性。现在一直强调新型城镇化，主要是讲人的城镇化，以人为核心，协同工业化、信息化、农业现代化同步推进的过程。否则，可能出现一些问题，比如鬼城。

他表示，随着未来发展以及政策调整，民众会更加理性，就要改变楼市只涨不跌的现行思维，涨涨跌跌是正常的现象。他还指出，房价走势主要是供求关系起决定，一线城市在城镇化的过程当中，享受了更多公共服务和产品，也充满了更多的发展机会，所以外围的老百姓想到一线城市，向这边转移，这是正常的现象，未来可能还有进一步温和上涨的压力。三、四线城市出现了个别的松动、价格波动甚至下调的情况，现在提出的观点就是要双向调控，要保证这个市场的相对平稳，不要大涨也不要大跌。“未来房地产行业有分化的趋势，但大规模的大涨和大跌，我估计不大可能出现。”

稳增长调结构考验政府管理能力 需善用对外开放倒逼机制改革时机

未来经济能否实现“稳增长调结构”是对政府管理经济能力的考验，应该加大改革决心，善于利用对外开放倒逼国内机制改革的时机，形成社会舆论与改革的合力。徐洪才在做客中新网视频访谈时作出上述表示。

他认为，在稳增长的前提下，只要能有针对性、能体现前期政策目标和一些做法，就理所当然要创新调控手段，这点可以做到。“在结构调整中，必须要注意到平稳问题，不是简单把过剩的产能全砸烂了，这样将导致巨大的冲击，会影响社会稳定，税收、就业等等，需要合理的引导、疏导。”

徐洪才指出，改革的方方面面都涉及到存量利益的调整，应该加大这方面改革的决心，要有壮士断臂之决心。他认为，有些事情该改的就要改，不能把矛盾移到后面，越积越多，“要找准突破口，找到可操作的环节进行重点突破，这些方面要协调。”

他强调说：“我们要善于利用对外开放倒逼国内的机制改革，增强改革的动力。现在大家很担心改革的动力不足，因为涉及到利益集团自身利益的调整，可能自身的动力不一定很足，这里面我们应该形成社会舆论和改革的合力，增强共识，增强改革的动力。这些方方面面我觉得应该协同起来。这对未来确确实实是严峻的考试。”