城镇住房保障条例征言 连租5年符合配售条件者可购房

3月28日，国务院法制办就《城镇住房保障条例 （征求意见稿）》公开征求意见。

《每日经济新闻》记者注意到意见稿中“连续租赁不少于5年且符合配售条件的，可以购买”的表述，这一条款无疑给常年在大城市中工作，却买不起商品房的人带来了好消息。

意见稿指出，租赁期满未续租、不再符合保障条件以及违规使用保障性住房的，应当腾退保障性住房。连续租赁不少于5年且符合配售条件的，可以购买；购买保障性住房未满5年且确需转让的，由政府回购。

并且，意见稿还加大了对弄虚作假和违规使用保障性住房的处罚力度。不仅对政府部门作出要求，也规定申请人若有隐瞒、虚报、伪造信息，处以罚款直至追究刑事责任，5年内不得再次申请城镇住房保障。

保障房相关政策转变

意见稿规定，承租人连续租赁保障性住房不少于5年，且符合保障性住房配售条件的，经出租人同意，可以购买承租的保障性住房，并遵守配售保障性住房的有关规定。但是，直辖市、市、县人民政府规定禁止出售配租保障性住房的除外。

从目前的廉租房市场来看，这条规定显然更符合现状。因为原本“一房难求”的保障房，现在却已经面临“房等人”的尴尬。据多省统计结果显示，2012年保障房闲置现象十分普遍，如广东有1.15万套，山东1.29万套，云南2.3万套，海南9000多套。

为何保障房近两年 “遇冷”？这与政策转变有关。

此前，自2007年保障房被政府重新设为住房供应的重心以来，一直吸引着大批民众“申保”。可到了2012年，住房保障政策转为“重点发展公共租赁住房”，在广东更明确为“只租不售”，“经适房”、“限价房”等逐步退出。

2011年广东民调显示，自感需要保障房的人中，约六成人选择的保障方式是以较低价向政府购房，而愿意以较低租金向政府租房者为14%。尽管广东大力推行“公租房”，但2013年民调显示，民众仍主张保障房应可租可售，比例达50%；仅25%的人主张只“租给申请人”。

而此次意见稿中 “连续租赁不少于5年且符合配售条件的，可以购买”这一条，契合了民众的购房心意，一部分符合条件的人的住房问题将得到解决。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，5年以上可以购买，这对于市场来说，前5年公租房可以保障一部分中低收入人群基本居住需要，5年以后在低收入人群收入增加之后，可以配租、配售，这样会增加地方政府建设公租房的积极性。

加大对违规处罚力度

不过，需要注意的是，此前曾出现了一些“开宝马住保障房”之类的骗保者。

审计署2012年全年审计结果显示，范围内有10.84万户不符合保障条件的家庭，因提供不实资料、相关部门审核把关不严，违规享受保障性住房实物分配3.89万套、领取租赁补贴1.53亿元，另有1.13万户家庭重复享受保障性住房实物分配2975套，重复领取租赁补贴2137.55万元。

北京市人大代表李国在今年北京市“两会”上表示，骗保者频现的原因在于保障性住房的分配和运行管理机制还不健全。由于信息共享和部门联动机制不完备，对家庭和个人住房、收入及金融资金基础信息审核困难，导致提供虚假信息骗保和退出难的现象。

李国认为，在公租房出租后，部分跨区域入住的保障对象，存在属地和户籍所在地管理上的交叉，既不便于居民生活，又出现了社会治安管理、社会保障等管理难题。

在申请人隐瞒伪造信息的同时，一些地方政府也对保障房专项资金进行挪用。审计发现，2012年陕西省太白林业局、长青林业局挪用棚户区改造资金349.4万元发放工资，湖南省保障性安居工程投资公司用财政拨付的保障性安居工程专项资金购买理财产品2.69亿元，购买信托产品1000万元。

对此，意见稿明确规定有关部门及其工作人员未履行职责或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究行政责任和刑事责任。

并且，意见稿指出，对申请人隐瞒、虚报、伪造信息的，给予警告，向社会通报，记入个人征信记录，退回已承租、承购的保障性住房和已领取的补贴，处以罚款直至追究刑事责任，5年内不得再次申请城镇住房保障。

城镇化将带来30亿平住房需求 或促房地产变局 经济参考报

日前，被认为是今后一个时期指导城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性的规划，也是中央颁布实施的个城镇化规划———《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式落地，规划明确指出，2020年进城落户农民将完全纳入城镇住房保障体系。与此同时，以户籍为突破口，从户籍、医疗、社保、住房等多方面明晰了农民进城权益与发展路径。

对此，业内人士指出，城镇化过程中由于人口转移将带来大量住房需求，假设人均住房面积为30平方米，那么人口转移将带来住房需求量30亿平方米。因此，房地产行业将成为人口城镇化的最终载体和最直接受益者。但是，城镇化是“双刃剑”，应谨防过度利用“土地红利”，谨防“城镇化”变成“房地产化”，避免过高地价推高房价。

“人的城镇化”目标确定

《规划》明确指出，到2020年，城镇化水平和质量稳步提升，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

研究机构认为，城镇化的过程是农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、各城市人口向核心城市转移的过程，这些新增的城市人口将给房地产市场带来源源不断的各层次住房需求。

对此，住建部副部长齐骥表示，“逐步实现基本公共服务常住人口全覆盖。”即在符合落户城市住房保障条件的农民家庭全部纳入到住房保障范围的前提下，要逐步实现基本公共服务常住人口全覆盖，这意味着，户籍不再是硬性标准，而是没有得到户籍的常住人口也要进行住房保障。

新型城镇化将成为未来房地产市场容量增长的持续动力。据机构测算，2010年第六次人口普查数据，居住在城镇的人口为66557万人，占总人口的49 .68%，同2000年第五次人口普查相比，城镇人口增加了2亿余人，乡村人口减少1 .3亿余人，城镇人口比重上升13 .46个百分点。过去十年是我国人口从农村向城市转移速度最快的10年，这部分人口的住房需求是个庞大的数字，假设人均住房面积为30平方米，那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米。

这意味着，若按照规划，2020年进城落户农民将完全纳入城镇住房保障体系。那么，一亿落户人群，住房需求将达30亿平方米。但若按照剩余两亿人先享受公共服务，将远远超出过去10年60亿平方米的住房需求量。

《规划》透露城镇住房制度思路

值得注意的是，《规划》虽然是中央对未来新型城镇化的全面部署，但透露出我国未来住房制度思路。

《规划》指出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。

住房供应体系方面，《规划》确定，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。稳定增加商品住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需求。

保障性住房制度方面，建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房有效供给。完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行。制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格准入和退出制度，提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。

此外，《规划》还明确健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现住房信息联网，推进部门信息共享。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，这是近10年来中央对我国城镇住房制度表述最完整的一次。

齐骥表示，城镇住房制度，是市场配置资源和政府保障相结合，以市场为主，来推动形成总量基本平衡。“个总量基本平衡，是指供求关系平衡；第二个是结构基本合理，商品房、保障房供应结构合理；第三是房价与消费能力相适应。”

《规划》表示，采取廉租住房、公共租赁住房、租赁补贴等多种方式改善农民工居住条件。完善商品房配建保障性住房政策，鼓励社会资本参与建设。农民工集中的开发区和产业园区可以建设单元型或宿舍型公共租赁住房，农民工数量较多的企业可以在符合规定标准的用地范围内建设农民工集体宿舍。审慎探索由集体经济组织利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。把进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系。

城镇化是一把“双刃剑”

值得注意的是，有人认为，城镇化或将带动房地产发展另一个“黄金十年”，被外界疑虑是否城镇化会再次被“房地产化”。对此，人大财经委员会副主任辜胜阻表示“城镇化是一把‘双刃剑’，用得好是黄金机遇，做得不好也可能产生灾难性后果。”

的确，近年来，我国城镇化步伐迅速加快，但我们不难发现其中问题所在。一方面，我国常住人口城镇化率为53 .7%，户籍人口城镇化率却仅有36%，有2.34亿农民工及其随迁家属被统计为城镇人口却未纳入城镇户口。另一方面“土地城镇化”快于人口城镇化，建设用地粗放低效。

《规划》就明确指出，一些城市“摊大饼”式扩张，过分追求宽马路、大广场，新城新区、开发区和工业园区占地过大，建成区人口密度偏低。1996—2012年，建设用地年均增加724万亩，其中城镇建设用地年均增加357万亩；2010—2012年，建设用地年均增加953万亩，其中城镇建设用地年均增加515万亩。2000—2011年，城镇建成区面积增长76.4%，远高于城镇人口50 .5%的增长速度；农村人口减少1.33亿人，农村居民点用地却增加了3045万亩。一些地方过度依赖土地出让收入和土地抵押融资推进城镇建设，加剧了土地粗放利用，浪费了大量耕地资源，威胁到国家粮食安全和生态安全，也加大了地方政府性债务等财政金融风险。

辜胜阻表示，完善城镇化体制机制需防范城镇化过程中的多种偏向，要防范五大误区。，城镇化不是越快越好，防范城镇化“拉美式陷阱”，避免脱离产业基础的“过度城镇化”；第二，城镇化不等于消灭村庄。过去十年我国自然村的数量从360万减少到270万，10年内，90万个村子消失了，相当于每天有将近30个自然村消失；第三，城镇化不等于造城运动。一味的“造城运动”光有表面上、物质上的高楼林立，不能从根本上提高老百姓的幸福感，不能解决真正的民生问题，也不利于新型城镇化的健康发展；第四，防过度利用“土地红利”，谨防“城镇化”变成“房地产化”，避免过高地价推高房价。城镇化会为房地产带来商机，但是如果我们的城镇化完全建立在房地产支撑基础上，就可能会导致空城、鬼城。第五，防范特大都市的“大城市病”，避免特大城市人口过度膨胀。

任志强：城镇化还不到70% 今年房价将略有增长 网易财经

关于今年北京房价的走势，华远地产董事长任志强今日上午在该公司2013年度业绩说明会上表示，北京每年大约机械增长为50万人，如果市政府解决不了这么高速度的人口增长，北京的房价就只能芝麻开花节节高。

任志强认为，和去年相比中国的房地产投资和销售增速都有所下降，但仍会保持增长。华远地产不担心短期之内的浮动，从趋势上看会前低后高，全年略有增长，包括价格全年也会略有增长。尤其是城镇化，会带来更多的投入，支撑中国经济和房地产市场的发展。

近期杭州房产降价一度被指为房地产业崩溃的前兆，任志强表示，局部地区的房价波动和整体楼市没有关系。1、2月份的不代表整个趋势，影响中国经济的城镇化问题、人口问题、消费结构问题都没有发生什么变化，中国的房地产市场还有几十年的增长的发展过程。至少人口在达到城镇化70%以前，一手房市场仍然是主要市场。

尚无进入天津计划

近期资本市场对“京津冀”一体化的关注度很高，但津、冀两地城市发展水平依然存在差距。任志强表示，中国的经济发展还是政府主导型为主的，因此过去城市的发展实际上是地方政府之间的竞争，18届三中全会提出政府要退出市场，由市场配置资源，只有在市场完全有能力配置资源的情况下，城市间发展的差距才会逐步缩小。目前看政府还垄断着相当的资源做不到完全市场化的程度。城市间的差别还会维持相当长一段时间。

华远地产总经理孙秋艳表示，目前公司还没有进入天津市场，但是公司一直在关注，也会考量项目条件适时进入。

回答是否进入西南城市时，任志强还提及，因为管理跨度问题，华远地产还没有在现有城市之外增加新城市的计划。但其本人在这方面有探索和追求，希望增加更多的城市。

针对部分城市库存过剩问题，任志强认为，大概有5亿多平方米库存，这个数量和当年12亿的销售量相比已经很大，这是一个很危险的信号。

通过细分一下库存，任志强表示，其中由相当一部分库存已经好几年了。也许是一些降价也卖不出去的库存，比如说交通问题，配套问题都没有很好解决的一些楼盘，是无法去化的，一些城市是资源枯竭型城市，人口大量外流，它的去化也很难，但这些并不影响人口聚集的城市占多数，这些城市还需要快速发展也没有大量库存。如果放开城市户籍的管理问题，也许有利于去除一些城市的库存。

股价与经营脱钩

在回应华远地产高管的高薪酬以及公司低股价问题时，任志强表示，公司的薪酬管理办法是股东大会通过的，董事会里面由薪酬委员会，也有专门的审计部门，严格按照股东大会通过的规定进行。

任志强表示，公司管不了市场中的股价，中国去年的经济增长是世界排在前列的，但股市是世界排在倒数第二的，因为我们的资本市场不够开放，管制太多，导致股民更相信政府消息，而不是以公司的发展和增长为选择的标准。股市已经失去了价值发现的功能。09年以后也已失去了再融资的功能，所以股价已经和公司的实际发展脱离了，股市上也出现了一些股价低于净资产值的公司。这些都与经营者无关，更多的是和政治体制、金融市场开放等等相关。

关于地产股份现阶段的低估值，任志强表示，过去地产股就处于低估值，主要由于政府对地产的宏观调控，用看得见的手管理，股价是随着地产政策变动而不是随着上市公司经营情况变动。

近期，证券市场重新放开地产类公司在a股市场在融资，任志强表示，从华远地产上市的时候就希望在市场再融资，但是国家没有给华远地产这个机会，十八届三中全会后的改革给了华远地产这个机会，所以希望华远地产抓住这个机会扩大经营。

任志强：楼市三十年内不会崩盘 不管高低赶紧买 财经日报

“我们没觉得冷啊，很正常，如果要和2012年相比，今年还是巨大的涨幅。”华远地产股份有限公司(600743.SH)董事长任志强昨天在接受《财经日报》等媒体采访时称，今年北京房价仍将上涨，目前也看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化的情况。

昨日下午，在“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”上，任志强称，从经济学角度来说，房子有使用价格和交换价格之分，对刚需购房者而言，房子的使用价格不管高和低，可能都得赶紧买，而房子的交换价格则取决于它占有的资源的稀缺性，比如说教育、交通、地理位置等。

“所有人都问我是不是房地产要崩盘了，我个人认为中国房地产市场，起码二三十年不会出现崩盘。”任志强说。

根据中房研协昨天发布的《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》（下称《报告》），2013年，房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%）。投资额值再创历史新高，且几乎达到2009年和2010年投资额的两倍左右。同比增速也高于2009年和2012年。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，占房地产开发投资的比重为68.5%。

关于二三线城市楼市出现的价格调整，任志强表示，从今年1~2月份的统计数据上看，东、中、西三个区域中，中部地区的房地产销售增长速度最快，东部地区下降最快，后者是大中城市占多数，前者则是二三线城市和三四线城市占多数，却仍然保持的增长率，因此看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化的情况。

《报告》称，我国不同城市和区域的分化同时在加剧。一线城市和热点二线城市短期和中长期供不应求压力持续存在，2013年这些城市多数加大土地供应使得新开工面积增长将缓解供应不足的压力，但这些城市供不应求的矛盾短期内难以根除，基于其城市势能，这些城市将成为领军房地产开发企业竞争的主要区域。而短期内，三四线城市中，市场差异性也很大。部分三四线城市呈现出供过于求的局面。

但中房研协也在报告中称，部分三四线城市的风险不能掩盖三四线城市的发展前景，2013年12月12~13日中央城镇化会议提出：全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。从政策导向看，未来三四线城市将是吸纳城镇化人口的主要区域。因此长期来看，三四线城市作为我国新型城镇化发展的主要战场，其市场仍是我国房地产市场值得期待的组成部分。

任志强对房地产市场总体形势不变的判断，也与我国城镇化战略有关。他说：“既然城镇化的速度不会发生变化，怎么可能不用房子？从发达国家来看，这条曲线非常明显，而我们中国到70%的城镇化率还早着呢，到2025年以后可能达到70%。这样的发展速度，还有十年的过程。”

数据显示，2013年房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。在全面向好的商品房市场支持下，房地产市场新开工数据也一改2011年以来同比增速下降之势，全年新开工面积创下近5年来的新高。

中房研协在报告中亦提醒，一些城市房价上涨过快，部分三、四线城市存量房消化压力大；过去多年量价快速增长后，部分需求提前释放，房地产市场风险仍存。

“今年宏观经济处于下滑趋势可能是比较明显的。”任志强称，开发企业的到位资金下滑速度很快，大概比2008年还惨，而城镇化落实以及城市群建设等方面的措施将成为影响到位资金的因素，因为这些措施“可能还仍然需要房地产给予巨大的配合”。

《报告》显示，500强房企净负债率均值达五年来点。报告称，作为资金密集型行业，房地产开发企业2013年以来由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的点。

短期偿债指标方面，2013年，500强房地产开发企业流动比率均值为208.57%，较2012年下降10.99个百分点；现金流动负债比率均值为-5.67%，而该指标2012年均值为14.90%。长期偿债指标方面，2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06个百分点和0.69个百分点。