还在等待楼市“拐点”？ 降价、涨价傻傻分不清楚

买房过程中最让人窝心的就是花了整个家庭多年积蓄买的房子一朝突然降价，房产价值大幅贬值。近期疯传南京有楼盘房价大幅跳水，甚至传有楼盘房价“腰斩”，有楼盘因降价传言被老业主围堵售楼处。本期卫楼市将透析南京楼市降价疑云，还原真实的楼市真相。

直降9000元/平米？特价房难成为市场风向标

一成首付再现江湖双赢还是双风险？

“一成首付”的楼市老招数再现江湖，然而让人想不到的是，今年率先提出“一成首付”购房的竟然是一线品牌开发商保利地产。不过，与以往不同的是，保利不为购房者垫首付，而是与购房者签订协议，剩下的两成首付款要在半年内付清，付清三成首付后，购房者才可以办理银行按揭手续。

近日，江宁九龙湖板块的保利中央公园喊出“青年置业计划首付减压”的口号，推出了一成首付活动，称无论首套房还是二套房都可以先付一成首付，锁定房源。“这个活动只针对11号楼的70平米的户型，购房者只要交一成的首付款，就可以锁定房源，签订预售合同，但是必须在半年内补齐剩余首付款才可以办理房贷了。”

“一成首付或者开发商垫首付，都是开发商的营销手段，但也是双赢的一种做法，给了刚需购房者一个缓冲期，提供了近半年‘无息贷款’，开发商也可以借此提前锁定客源”有专家分析，保利没有为购房者垫首付款，也就不存在更大的资金风险，但是在观望中购房者必须保持冷静，理性判断房价走势，不要被营销手段迷惑。

随着城市化进程的加剧，环境污染蔓延，雾霾气候严重，工作压力加大，人们对于身心健康的需求与日俱增，南京人的养生度假意识也越来越强。自本周一东方卫报度假推荐“养生天堂”——海南白鹭湖以来，每天都有近30组家庭电话咨询白鹭湖养生度假社区，南京人的“养生移民”潮席卷海南岛。只需20万，在南京少买一间房，就可以在海南拥有一套自己的养生度假屋。

3月以来，南京房地产市场上市、成交量双双走高，然而，就在楼市迎接传统旺季的时候，有媒体爆料称，城北有两家楼盘降价促销，直降9000元/平米？城北某楼盘甚至因降价传言，被老业主围堵售楼处。

对此，记者调查发现，南京城北红山板块复地新都国际项目在售的是40年产品商业性质公寓房源，申报销许的价格为20888元/平米，而目前销售过程中是11500元/平米起售，且11500元/平米的特价房只有一套。也就是说，“单价11500元/平米起地铁鼓楼精装房”其实不过是开发商博取眼球，吸引购房者关注的噱头而已。

“40年产权的公寓，而且是商用水电，毕竟买的人还是少的。”记者采访了一位复地新都国际一期业主张先生，他表示“这样的酒店式公寓价格在住宅房源的基础上打个6-7折很正常，红山地铁口万科红郡的公寓，均价也就是一万三左右。”对此，也有业内人士表示，酒店式公寓市场需求比较少，又不容易转手，酒店式公寓和普通住宅本就是两类不同性质的房源，房价不具可比性。

与此同时，城北另一家老盘大地伊丽雅特湾项目也从2月份18000元/平米降到13600元/平米。而13600元/平米的起售报价仅限于240平米的底楼跃层房源，自去年11月以来，此类大户型房源就是这个价格。

2013年以来，城北板块高价地频出，在售楼盘的房价也一直比较稳定，个别楼盘甚至扬言今年的新房源单价将突破2万元，因此区域新房价大幅下降的可能性不大。中原地产研究观点也认为，南京此次降价的复地新都国际的房源为40年产权公寓,而大地伊丽雅特湾则以户型面积较大的改善房居多。目前南京市场整体新盘认购率约七成,表现较好,此次降价项目并不足以成为市场风向标。

脱掉精装“外套“欲降价？仙林湖某改善盘精装改毛坯

开发商用来调价的戏码“层出不穷”，最常用的要属“毛坯改精装”、“精装改毛坯”了。随着杭州等地楼盘降价、首套房基本利率上调等消息陆续传来，对南京楼市多多少少也产生了影响，部分购房者也转成了“持币观望”的心态。最近仙林一高价精装盘就传出了要推出毛坯高层的消息。

位于仙林湖金地湖城艺境2013年年底首次开盘以21000元/平米的均价推出了首批精装花园洋房产品。而就在本周，就有消息传出金地湖城艺境将推出首批高层产品。记者在湖城艺境的售楼处了解到，此次推出房源面积在85—136平米之间，预计均价在16000元/平米左右。虽说金地的毛坯价格与同区域内的保利罗兰春天的精装均价相当，但一下便宜5000元/平米还是不小的力度。该项目的负责人表示，不是降价，只是因为产品定位不同所以售价不同。

精装改毛坯除了开发商想调价，是否还与前几日出台的“宁七条”有关呢？据了解，“宁七条”中的第六条明确表示，在新建精装修商品住房申报价格的同时，也要申报装修价格及装修标准，并由专业机构进行第三方装修价格评估。此次湖城艺境推出毛坯产品，是否为了避免做“个吃螃蟹的人”？

“万万没想到”！开发商捂盘惜售原来是想涨价？

春节南京楼市“一点也不火热”，尽管还是有“日光盘”出现，但总体仅有12家楼盘推新。据网上房地产的数据显示，南京全市目前有近3.3万套的新房库存，有不少购房者反映：“市面上房子那么少，根本就没办法挑。”究其根本发现，目前南京部分楼盘早就领了销许，但是迟迟没等到他们开盘的动静。

经过调查发现，位于江北的海德北岸城早在2013年6月就已经领取了29号楼共150套房源的销许，直到上周，记者从海德北岸城的置业顾问那里得到的消息还是：“我们大概在5月会开始销售29号楼。”但就在昨日，记者通过网上房地产上的具体楼盘销售公示发现，海德北岸城的29幢开始卖了！记者致电售楼处得知29号楼没有集中开盘，“就是有空来买就行了。”不过，目前网上房地产显示可售房源数量仅有35套。其余的115套则显示被限制销售。并且从2013年6月底领取销许开始到现在，29号楼仅有8套的认购量，成交量依旧为零。

开发商为何迟迟不出货变现？有专家认为，区域土地供应紧张也成了开发商看涨的理由。由于2013年江北“禁地”政策的出台，导致该区域土地供应不足，因此开发商也想推后开盘，在现有已经看涨的房价上再进行“调整”。（东方卫报）

开发商欠债“跑路”、“鬼城”频现……近段时间，三四线楼市再次被推到风口浪尖，“积压”“虚火”“泡沫”“崩盘”等呛声不绝于耳。一些楼市遇冷，是普遍现象还是个别地方？是拐点将至还是阶段性问题？记者就此进行了调研。

三四线楼市疲软呈蔓延之势

今年１月，与一二线城市火爆的土地市场相反，不少三四线城市表现低迷，多项统计显示，三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。

降价促销城市不断增加。据中指研究院统计，今年１月，１００个典型城市中有３７个城市的房价环比下跌，环比增加５个。而在房价下跌的城市中，有３４个是三四线城市。

三四线楼市整体销量也延续着去年下半年以来的低迷态势。据中原地产的监测，今年１月份，２５个三线城市新建住宅成交量为１１．２２万套，连续３个月走低，创６个月新低，１４个四线城市新建住宅成交仅１．６３万套，创下１１个月新低。

与此同时，少数房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区则深陷泥潭，温州房价已经连续３０个月下跌，高端住宅价格几乎“腰斩”；不仅西部三四线楼市出现“风险集中区”，江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。

淮安是苏北地级市，该市市区人口不足６０万，近年来却涌入３８０多家开发商，而实际上有２００家左右这个市场就饱和了。一家房地产开发商说，他这几年在当地开发了三个项目，前两个项目销售不错，个项目卖给了本地人，第二个项目卖给了外来投资者，第三个项目就找不到客源了。“照去年的销售速度，需要七八年才能清盘。”

常州去年原本计划大量推地，但乏人问津，最终只完成了当年计划卖地目标的一半。无锡一家高端项目开发了９００余套住房，自去年６月开盘以来，至今仅成交７８套，老板因资金链断裂而“跑路”，目前楼盘也被有关部门查封。

房地产“大跃进”扭曲供求关系

业内人士分析，三四线楼市近年来经历了一轮大跃进式的狂飙，特别是２０１０年一二线城市限购之后，大量开发企业涌入三四线城市，直接刺激房地产业单兵突进，并推动土地的大量释放，商品房的海量上市。

据某研究院统计数据显示，２００９年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居前列，待开发量在３０００万－８０００万平方米之间。仅从２０１１年到２０１２年１１月末，营口住宅用地成交面积就接近１２００万平方米，几乎是北京同期成交面积的２倍。

土地放量后，开发商为了加速回笼资金而大量推盘，打破了楼市供求平衡。西部某个中等规模城市，市区超千万平方米的大盘就有三个。记者采访的部分东部县城，几乎每个县城都有大片新建住宅区闲置。有的县地处山区，县城人口仅有几万，但楼盘开发量甚至超百万平方米，足以容纳县城所有人口。

房价快速上涨是造成三四线楼市遇冷的另一个因素。记者采访的多个县城，房价与几年前相比几乎翻番，让一些人望房兴叹。

研究中心近期发布的《２０１３年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，一线城市供求比仅为０．６４，而三四线城市，例如甘肃武威供求比则高达８．０６，山西大同供求比达到５．７，延安为４．３４，均存在严重供过于求的现象。十堰、无锡、营口、酒泉等三线城市不乏无人问津而遭空置的楼盘。

曾是三四线房地产标杆的温州和鄂尔多斯，房价急涨之后迎来暴跌。温州房价自２０１１年９月开始，已连续３０个月出现同比下降，一些高端项目价格“腰斩”。鄂尔多斯市康巴什新区部分项目崩盘，从每平方米近两万元降至１万元以内，有些项目工地不仅遭遇停工，还面临着农民工讨要工资的窘境。

物极必反，短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化，大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。中原地产研究中心监测数据显示，去年前三季度十大标杆房企虽然购地金额创出新高，但新增购地城市三四线城市占比为０。而众多中小开发商则深度套牢，不知何时能度过寒冬。

破解三四线楼市困局需多管齐下

“个别三四线楼市暴露的危机再次警示我们，卖地吃饭式的发展已经走到了尽头。”江苏省社科院助理研究员王树华介绍，国家发改委课题组近期对１２个省区的调查显示，１４４个地级城市竟然要建２００余个新城新区。１６１个县级城市中，提出新城新区建设的有６７个，占４１．６％。

“片面透支财力建新城新区酝酿巨大风险。”王树华认为，城镇化是国家提出的战略，但落实过程中一定要按经济规律来办。对于三四线城市的政府来说，一定是产业发展在先，就业与收入增长优先。只要夯实了产业基础，房地产自然会跟进。

中原地产的张大伟表示，不是所有三四线楼市都存在泡沫，价格波动也未必造成楼市崩盘。但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高，楼市面临的风险加大，必须引起足够重视。

江苏省政府参事室主任宋林飞表示，一些三四线城市前几年因房地产快速发展，经济增长和财政收入对于房地产的依赖过重，而且前期土地出让越多，地方配套支出也就越大，欠账也越多，对土地财政依赖也越深。

当前一二线楼市与三四线楼市分化趋势明显，不同城市间楼市发展阶段千差万别，一刀切式的调控不合时宜。如何调动好、保护好市场积极因素是当务之急。

中国房地产行业协会副会长胡志刚表示，三四线楼市如果处理得好，能够走出低谷。中央对发展新型城镇化已经进行了部署，只有端正发展方向，完善公共服务配套，提升城市功能才能抓住机遇。