国房景气指数回落至96.91 房地产投资增速下滑

今年1月至2月，房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点

持续回落的住宅成交市场向房地产开发市场传递了“消极”的信号，国房景气指数再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30点。

与之相对应的，是房地产投资增速的下滑。今年1月至2月，房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。

与此同时，商品房销售出现下滑，库存继续上升。统计数据显示，1月至2月，商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%，其中住宅销售面积下降1.2%。商品房销售额7090亿元，下降3.7%，其中住宅销售额下降5.0%。2月末，商品房待售面积51397万平方米，比去年末增加2102万平方米。其中，住宅待售面积增加1770万平方米，办公楼待售面积增加64万平方米，商业营业用房待售面积增加233万平方米。

2月份整体房地产市场涨幅放缓，在春节影响下，杭州等城市的价格调整被放大，影响了市场购房者入市的信心。虽然2月份成交量下调主要是因为春节因素，但相比2013年同期，2月份出现市场下滑非常有警示意义。

中原地产市场研究总监张大伟认为，房企逐渐开始选择加快去库存化，部分区域可能出现以价换量。从2013年末开始，部分城市的房企开始选择加快去库存化促销，这种趋势很可能逐渐增加扩大。

“杭州等城市作为个出现明显降价信号的二线城市，会对购房者心理造成非常大的影响，虽然目前还属于点状分布，但很难说不会块型出现。”张大伟告诉记者，转型期的中国经济难以承受楼市“硬着陆”，所以绝不能忽视次第出现的市场明确警告。

房地产投资高增长恐难以为继

近期“空城”、“公务员卖房”等消息的不断传出，揭示出一个现实：三四线城市房地产投资已近饱和。随着大型房企向市场容量有限的一二线城市回归，房地产市场正从高速增长阶段迈向平稳发展时期。

在着力调结构、经济增速放缓背景下，房地产投资高增长恐难以为继。

房地产投资包括房屋建设工程、土地开发工程投资，以及公益性建筑、土地购置费投资等，其增速被看作是市场信心风向标。当房地产投资维持高增速时，往往意味着业界对市场信心饱满，后期市场供应能得到保证。反之，当房地产投资增速较低，或维持负增长时，则意味着市场信心相对低迷，后市供应可能面临不足的风险。

自2007年有统计以来的7年间，我国房地产投资经历两个递减周期：从2007年到2009年，房地产投资增速从30.2%逐步降至16.1%，降幅接近50%；从2010年至2012年，上述增速则从33.2%降至16.2%，降幅同样接近一半。2013年，房地产投资增速回升到19.8%的水平，但与30%的高点相差甚远。

房地产投资增速变化受多重因素综合影响，但有两个因素最为关键。一是宏观经济形势，在上述两个“三年周期”中，房地产投资增速变化与GDP增速变化趋势相一致；二是房地产政策环境，重大调控政策出台，不仅会影响销售，也会影响投资热情。2013年，虽然GDP增速继续下滑，但市场化调控思路确立为市场带来信心，也使房地产投资增速有所回升。

不过，在经济结构调整、经济增速放缓过程中，房地产投资恐难一枝独秀。一方面，不少三四线城市被曝出“空城”现象，凸显了这些区域房地产投资饱和的局面；另一方面，十八届三中全会提出“严格控制特大城市人口规模”的思路，决定了一二线城市的市场空间也较有限。

综合看，房地产市场“黄金十年”面临终结的说法并非空穴来风。在这种背景下，指望房地产投资回到30%高增速时代，恐是痴人说梦。

当然，种种因素也决定了房地产投资增速并不会迅速降至冰点，而是维持在相对稳定的中间水平。其一是随着去年市场热销以及融资环境宽松，当前房地产企业资金状况处于游刃有余的充裕状态。二是土地价格提高助推房地产投资总成本。三是在住宅业态之外，房地产企业正加大商业地产、旅游地产、养老地产等其他业态投资比重。

作为固定资产投资重要组成部分，房地产投资高增速时代很可能就此终结。房地产因素弱化，恰恰可打破地方发展过度依赖“房地产经济”的窠臼，对经济结构调整起到有效的倒逼作用。这很可能是个充满阵痛的过程，但对于处在转变经济增长方式阶段的中国来说，绝不是坏消息。