海外购房团造成大量财富外流

《中国国际移民报告(2014)》蓝皮书显示，近年来中国每年仅获得美国、加拿大等国居留签证的人数就在15万人，如果加上中国移民去欧盟、俄罗斯、日本、新加坡等国家和地区，中国国际移民的数量应该不低于30万人。而我国每年对外国人发放的居留证却只有几百张。

2013年，中国人的海外购房热潮继续升温。

国人在美购房总价值达123亿美元

物业顾问仲量联行于2013年11月发布的公告称，2013年前三季中国在海外房地产的交易额逾50亿美元，按年增加25%的幅度来算，这一交易额也超越了2012年全年40亿美元的历史记录。

而中国与全球化研究智库(CenterforChina&Globalization，简称CCG)和社会科学文献出版社2014年1月发布的《中国国际移民报告(2014)》蓝皮书(下称“移民报告”)则认为，仅在美国一地，中国人的购房置业数额就早已超过100亿美元。中国与全球化智库主任王辉耀告诉记者，2013年3月底之前的一年里，中国人在美购房总价值达123亿美元，占当年外国人在美购房总额的1/8，仅次于加拿大，年增幅高达66%。123亿美元购房款中，有69%为全额现金支付。

与国内的“炒房团”相比，大部分海外购房的目的并不是投机。“为子女留学购房的需求占了很大部分，”王辉耀说，“这是伴随着中国家庭子女海外留学群体的大幅度提升与增加，而在一些主要留学国家、主要留学区域城市应运而生的一个现象。”

另外一种重要的购房需求则是移民。“随着中国经济的高速发展，特别是世界性经济危机相继发生、对发达国家经济所产生的影响，为振兴这些发达国家的房地产区域发展，为吸引海外投资者在海外拓展业务，一些国家根据自身区域的经济发展、消费量的增加，应运而生了所谓‘海外购房’业务。一些在海外的华人也在海外创业，将一些海外区域的经济特区附近及校园附近的房产，放在中国进行销售推广。”王辉耀解释道。

“人才移民赤字”、“投资移民赤字”和“留学人才赤字”给中国带来的影响巨大，并且这些数字还在逐年扩大。

诱人的海外购房落户

在北京2013年春秋两季的房展会上，海外项目已经超越了半数，春季房展会上，外国住房项目参展商数量已超过180个；到了秋季，参展的国外项目更是激增到260个，这是2009年的十多倍。

“买房获居留许可证”，这样的噱头最能打动中国人的心。塞浦路斯曾打出“30万欧元户口”的口号，希腊则声称“购买25万欧元房产获希腊居留身份”。

在北京一家移民中介机构的网站上，声称有购房移民政策的国家还有西班牙和葡萄牙，并且购房要求都在50万欧元以内。

但实际上，目前在前述国家购房并不能直接拿到“绿卡”，本质上仍是临时居留许可。

但就总体格局而言，英国、北美、澳大利亚仍是中国人海外置业的。

移民报告显示，中国人是加拿大的温哥华、澳洲的布里斯班和英国的伦敦这三个城市地产业的海外置业投资家，其购房额占到当地房地产销售总额的20%至40%。

在庞大的海外购房团背后，是巨大的海外投资移民潜在群体。根据房天下国际的调查，在1200万参与调查的潜在购房者中，43%表示移民是海外置业的主要目的；其次是教育，占25%；投资占比为23%。中国已成为美国第二大海外房地产投资家。

“(温哥华、布里斯班和伦敦)三地房产受到中国人的青睐，主要是因为三所城市不但是中国人喜爱的居住城市，同时移民这些城市所属国家相对较容易，以上两方面的原因促成了中国人对当地房地产的热捧。”王辉耀说。

机会与风险并存

美国商人塞思的EB-5计划骗局是2013年对中国移民影响的事件。塞思谎称他的公司将在芝加哥奥黑尔机场附近融资建设“世界上个零碳排放铂金LEED认证”的酒店和会议中心，投资者只要购买ACCC股份，就可以通过EB-5移民投资者试点计划移民美国。

如果不是美国联邦证券管理委员会在2013年2月发出对塞思的指控，250名中国投资者仍将沉醉在花费1.55亿美元买来的美国人梦想之中。

塞思骗局的背后是增长迅猛的美国EB-5移民大潮。美国EB-5投资移民项目于1990年起实行，目的是吸引海外投资移民者来美国投资及创造就业机会。

移民报告显示，近三年，中国投资移民美国的人数迅速增长。2010年获得EB-5有条件绿卡的只有772人，2011年增长至2408人，2012年则飙升至6124人。

大量的成功案例背后是更多的失败者。曾有媒体做过一份问卷调查，结果显示，被调查者身边发生的投资移民案例，有61.54%的失败案例属于“既没有获得绿卡，也没有收回投资本金”的“双杀案例”。

而在塞思的EB-5计划骗局中，所有推介过该项目的中介都一致表示，自己只是受到美方的欺骗，对后果并不负责。

“要避免投资移民风险，首先要求投资人本身做好移民法律法规的初步了解，并选择正规合法中介；同时，政府应加强对中介市场的监管，严厉查处非法中介机构和非法违规的中介行为，保障消费者的资金安全。”王辉耀说。

而对于海外购房而言，风险同样存在。

王辉耀分析道：“首先，中国人往往在海外置业时对外国的相关法律并不熟悉，这在一定程度上对于投资者造成了巨大的风险；其次，对于那些想通过买房移民的投资者来说，由于外国政府会根据国内的劳动力市场需求来调整其移民政策，而移民政策的调整会对这些投资者造成直接的影响；另外，全球金融危机和欧债危机使银行的可信度大大降低，从而会对海外置业者的资金安全造成一定程度的影响。”

不能只出不进

愈演愈烈的海外移民潮和购房潮背后，是富裕阶层的财富大量流向海外。

来自“财富洞察力”咨询公司的数据显示，中国富人目前的海外资产约为6580亿美元。波士顿咨询集团的数字相对较低，约为4500亿美元。但该集团说，中国人境外投资额有望在今后3年翻番。

而仅仅是与移民直接相关的可计算费用就已经相当巨大。据王辉耀估算，2011年，各国的移民署和出入境管理局数据显示，我国有1万人左右通过投资移民移居海外。按照最保守的每人投资额50万美元计算，一年投资移民资金流出50亿美元。以此推算，最近三年有150亿美元流失海外。

中国海外移民的潜在人群集中在35至55岁的中产阶级，他们作为社会的中流砥柱，对于社会事务的参与较之其他群体要多，影响力也相对较大。这个群体成员的大量迁出，首先造成的是财富的大量流失。王辉耀认为，从另一个角度来看，“移民赤字”问题导致我国人才和资金外流，但并没有得到相应的人才和资金流入的补充，因为中国还没有开放“国际人才”移民来华，也没有开放“国际投资”移民。

王辉耀认为，相对而言，目前中国自身的移民壁垒仍然太高，没有专门的移民政策，很难吸引高素质的外国人才来进行有效补充。

“一方面，国内必须积极推进改革，提振精英对国内政治、经济、社会体制的信心。同时进一步进行教育改革、提升教育水平，解决环境、食品安全等受到公众关注的问题；另一方面，中国亟须降低国际高端人才流入的门槛，建立海外人才在华就业法规和规范机制，应对全球化背景下移民潮的挑战。”王辉耀说。

从2012年3月至2013年3月，中国人于一年时间内在美购房的总价值达123亿美元，占当年外国人在美购房总额的18%，成为美国房市中仅次于加拿大的第二大外国买家。

2013年下半年，大量的海外投资行为，让外国媒体将聚光灯打到中国私人资本的身上。境外投资的形式十分广泛，如股票、债券、信托凭证等金融资产的投入，各类实物资产的投入以及知识产权、专利技术等无形资产的投入，还包括收购、合并、参股、增资扩股等投资活动。

这是拍摄于2009年的大通曼哈顿广场图片。2009年，它被纽约地标保护委员会授予“纽约市地标建筑”的称号。

全美房地产经纪人协会实时报告显示，从2012年3月至2013年3月，中国人于一年时间内在美购房的总价值达123亿美元，占当年外国人在美购房总额的18%，成为美国房市中仅次于加拿大的第二大外国买家。2011年3月至2012年3月，中国人在美购房投入为74亿美元。

【案例1】

中国投资者拿下纽约地标建筑

美国《华尔街日报》2013年12月19日报道称，中国民营企业复星国际12月18日以7.25亿美元收购位于曼哈顿下城的60层写字楼—大通曼哈顿广场。这是2013年中国投资者在美国房地产市场中规模的交易之一。

正对美联储，AIG大厦，大通曼哈顿广场所在的位置在的纽约市可谓是。作为洛克菲勒家族两栋地标性建筑之一，大通曼哈顿广场由大卫·洛克菲勒本人亲自选择地段兴建。该广场自1961年竣工以来，从未转手过，一直为摩根大通所用。大通曼哈顿广场2009年被纽约地标保护委员会授予“纽约市地标建筑”的称号。

伴随着复星国际从摩根大通手中进行的高调收购，这座历史悠久的著名建筑，在2013年末，归于中国私人资本的囊中。在接受美国媒体采访时，复星国际高层人士表示，复星国际一直在寻求包括现有和正在开发建设之中的楼宇在内的写字楼、酒店和公寓等领域的其他投资。

该高层人士希望这项收购能让更多的中国公司进驻到大通曼哈顿广场。作为长期投资者，公司对曼哈顿下城区的前景十分乐观。

据悉，复星国际是在对美国房地产市场进行了长达4年的考察后，才进行了此次收购。负责此次交易的房地产经纪人黛西·斯达康称，大通曼哈顿广场是2013年8月开始挂牌出售，刚挂牌，复星国际就表示有兴趣进行购买。

“对方说，我们随时准备竞拍纽约的写字楼，”黛西透露说：“实际上，越来越多的人注意到纽约的房地产市场，目前我们正招待来自亚洲、加拿大和南美等地的许多团体，这些人正等候时机进军纽约市。”

【案例2】

伦敦地产商盼中国投资者置业

据美国媒体报道，由于英国经济发展停滞，失业率高涨，民众在投资房产方面态度较往年更为谨慎，自2013年初，多家伦敦房地产开发商就将目光瞄向了快速增长的亚洲市场，新加坡、马来西亚和中国成为了他们的新目标。

在房地产开发商班瑞特看来，中国投资者们在房地产投资问题上同样谨慎，绝不会“走马观花”，而是锁定目标后即刻出手。

去年在中国香港举行的伦敦地产推广活动上，班瑞特看到中国个人投资者对伦敦房产的热情。“我们展示的是位于伦敦维多利亚街的一处高档住宅项目，它的地理位置很好。”班瑞特表示，“他们很认真地做笔记，讨论，对各种房产进行评估。”

很多人当场就与地产商或中介签订了合同并支付了订金，甚至有人当场就交付了房子的首付款。同样的情况也出现在新加坡和吉隆坡的推广活动现场。媒体称，亚洲地区的高房价和汇率变化让生活富裕起来的亚洲投资者更渴望投资购买海外的地产。

选择伦敦房地产的亚洲购买人中，很大的一个决定因素是教育投资。此前是对英国较为了解的马来西亚、新加坡等地，现在则是以越来越接受英国教育的中国投资者为领先。此外，作为国际化金融都市，便利的交通、对海外投资者优惠的税收制度也是吸引他们选择伦敦地产的原因。

近年来的金融动荡让英镑汇率持续走低，自2008年金融危机大幅贬值后一直没有摆脱阴影。目前，英镑的缩水让更多的中国及亚洲其他国家的买家可以以相对以往更低廉的成本获得房产。

声音

外媒称赞中国投资者钱多人精明

美国媒体称，虽然富有的海外买家在任何市场都很容易被视为“人傻钱多”，但是中国投资者的行为看来是经过精心盘算的。

对于中国投资者2013年不断地在全球最重要城市购买房地产的行为，全球商业和经济趋势分析公司荣鼎集团研究人员蒂洛·赫恩曼表示，在市场和政策的支持下，中国投资者把目光放到了一些海外市场的房地产上，这些市场规模比较大且稳定，比如纽约或其他大城市。美国商业房地产市场的潜在将高于世界其他地区。写字楼空置率下降，租金价格趋于平稳，这些都预示着美国经济环境的改善。

据美国《华尔街日报》统计，自2004年以来，中国民营企业和非国有上市企业的海外并购数量一直稳步增长。2013年迄今为止共完成交易238笔，金额243亿美元。在本土已大赚特赚的中国投资者现在把投资目标投向海外市场，以期寻找更安全、更稳定回报的资产。他们正撤离中国本土昂贵的房地产市场，且日益的人民币让纽约、旧金山等地的房价看起来不再是那么高昂。

英国《经济学人》杂志将中国投资房地产市场的行为与日本上世纪80年代投资美国房地产市场的行为进行了比较，认为中国私人资本的海外投资目前看上去更为合理。

1989年，日本三菱集团花费14亿美元购买洛克菲勒中心大厦的举动被认为是美国衰落、日本崛起的象征。但随后日元、日本房地产泡沫破裂，经济出现萧条，而美国则趁机将洛克菲勒中心以低价回收，三菱集团损失超过10亿美元。

英国《经济学人》指出，中国投资者为避免重蹈三菱集团覆辙，从而小心谨慎地选择投资，努力在交易中保持公平，“不会让交易在眼泪中结束”。