政策频出房价涨势依旧 被指因缺乏调控长效机制

据国家统计局昨天发布的城市房价数据显示，一线城市房价同比涨幅再次超过20%，涨幅超过10%的城市数量创出年内新高，达到26个。值得注意的是，虽然房价在上涨，但是涨幅在收窄，专家分析表示，前段时间楼市调控稳定了市场预期，交易有所降温。目前，限购、限贷等行政化手段是不得已的办法，呼吁逐步建立楼市长效调控机制。

多城新建住宅价格环比涨幅缩小

临近年底，多地房价仍处于上升通道。昨天，国家统计局发布70城市住宅价格变动情况，数据显示，2013年11月份新建商品住宅价格同比上涨城市有69个，二手房房价同比上涨城市也达到68个。其中，一线城市新房价格同比涨幅超过20%，同时，涨幅达到或超过10%的城市数量达到26个，锦州、湛江、青岛等城市首次出现在涨幅为10%的城市行列。

值得注意的是，虽然房价同比表现为上涨势头，但房价环比涨幅表现趋缓。为此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读11月份房价变动情况时认为，部分一、二线城市新建商品住宅价格环比涨幅比10月份有所缩小，从总体情况看，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.6%，比10月份的环比平均涨幅收窄0.1个百分点。

谈到城市房价变化，中国房地产学会副会长陈国强对中新网房产频道表示，目前的房价同比数值是之前逐月累积的结果，房价形势一两个月内不会出现逆转，全年的房价形势已基本定型。

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在接受本网记者采访时表示，房价上涨与购房者对房价上涨预期有关，但主要还是供求关系问题。他说：“包括北京、上海等一线城市及部分二线城市，市场的供应与需求还是很不对称的情况。”

各地楼市调控效果初显

从10月份到11月份，近十多个城市相继出台楼市调控政策，纷纷加强对限购、限贷等政策手段的执行力度，业内也多分析认为，此举是考虑到年度房价调控目标，控制不断上涨的房价。那么，政策的执行效果如何？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从政策执行的角度来讲，二套房贷首付比例提高之后，大多数城市并没有立即执行，而是给予市场一个缓冲期，那么，在这样的市场阶段，改善型需求、部分投资需求开始抓紧这个放量的时机积极入市，因此，改善需求2013年“最后的疯狂”导致整个市场成交均价仍然表现相对较高。

但是从数据可以看到，房价环比涨幅已经收窄。刘建伟在分析中指出，11月份，70个大中城市房价环比涨幅整体继续收窄，究其原因，主要是前期房价上涨较快城市进一步加大了房地产市场调控力度，提高了二套房交易成本，增加了保障性住房供应。特别是国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，有助于稳定市场预期，市场交易有所降温。

链家地产张旭分析认为，政策出台后效果有所显现，多个城市的成交量出现明显下滑，个别城市甚至出现成交骤降。随着成交量走低，市场遇冷，年末市场观望情绪渐浓，预期或会产生新的变化。2013年以来，房价上涨过快，房价调整的风险逐渐累积，随着调控的影响逐渐深化，不排除个别城市出现短期价格调整。

楼市调控长效机制备受关注

近年来，政策调控一直伴随着房地产市场的发展，尤其限购、限贷等行政性手段占据主导，但是房价仍一路走高。

近日，中央经济工作会议却并未提及“房地产调控”，十八届三中全会结束后，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台”，同时“加快房地产税立法并适时推进改革”。

张宏伟认为，十八届三中全会的召开，其中提及市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等等，其目的通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。

“从短期内可操作的楼市长效调控机制来看，极有可能先期形成一个可以操作的简单的长效调控体系，然后逐步向土地、金融、财税等多方面进行改革，最终形成楼市长效调控机制。”张宏伟说。那么，究竟以何种方式向楼市长效调控机制迈进，限购等行政化手段还将存在多久？

为此，朱中一表示，近期各地楼市调控延续了原来的限购、限贷等形式，这是不得已的办法。“房地产调控的长效机制应该抓紧出台，建议应该有个时间表、路线图。现在很多刚性购房者其实也在提前消费、超前消费，就是因为预期问题。”朱中一强调称，应该尽快推进房地产调控长效机制的建立，比如房产税、住房信息联网的建设，来稳定市场预期。

据中国房地产报报道称12月16日报道称：”种种迹象表明，2014年中央政府对房地产的思路已经成熟。有消息透露，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，具体方案可能会在明年两会前后公布。”

2013年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。

《住房绿皮书》从宏观背景、市场主体、市场体系、公共政策和年度主题五个方面，对中国住宅市场体系做了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。具体内容包括：在评述2012～2013年住房及相关市场走势的基础上，预测了2013～2014年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议；结合城乡一体化的发展趋势，专题分析了城市化进程中的外来人口住房问题，提出了相应解决方案。

《住房绿皮书》2012～2013年分析显示，中国住房市场总体处于扩张区间。全球房价回升，新兴经济体表现尤为显著。我国住房市场并非孤立地上涨，但板块涨幅居前。我国房价增长具有明显的区域特征，一方面自住型需求恐慌入市推动大城市房价飙涨，另一方面中小城市出现明显滞胀。在房价快速上涨的同时，大中城市住房租金持续快速上涨，租房压力显著增大。土地市场整体持续向暖，计划供应量、实际供应量和成交量同比均较大幅度上升，住宅用地涨幅明显。房地产开发贷款强劲上扬，个人按揭贷款高位运行。地产行业集中度进一步提升，企业数量缓慢缩减。

从政策层面看，2012-2013年各地限购限贷政策继续严格执行，政策调控总体进入平稳转型期。差别化税收政策稳定持续，房产税改革越来越近。但重点城市完成房价控制目标存在困难，调控政策面临突击加码。从住房保障看，2012-2013年通过多渠道筹集资金，确保了城镇住房保障的顺利实施，棚户区改造纳入到住房保障的核心工作。但城市外来人口占城市人口比重实际上可能超过三成，多数城市外来人口住房的基本情况不容乐观。

《住房绿皮书》对2014年中国住房市场所面临的外部环境作出如下判断：全球经济增速较低，通胀放缓，利率稳定，贸易低迷；全球住房市场价格将继续上涨，但增速回落；我国经济周期的结构性和阶段性特征更加突出，中速增长或成常态化；“稳增长”政策目标基本不变，政策力度效果或将有所减弱。

《住房绿皮书》预测，2014年我国大城市房价或将短线见顶，中小城市楼市颓势延续；住房租金继续惯性上涨，涨速季节波动较大；土地成交量可能进一步放大，土地价格稳中略升；房地产行业集中度进一步提高，企业竞争更趋品牌化；房企融资方式逐渐多元化，直接融资比重继续上升。

《住房绿皮书》还梳理了当前中国住房发展中存在的突出问题：房企经营管理欠规范，财务粉饰、寻租现象突出；大型房企争相出海，投融资风险不容忽视；租房家庭无法享受自有住房同等权益；房贷在银行金融机构各项贷款中的比重依然处于较高位，房地产贷款的信用风险隐患未除；差别化房贷难以落地，保障房金融支持机构体系缺失；地方政府财政金融风险累积，征地过程中矛盾激化；住房保障资格审查机制不完善、档案管理工作存在纰漏，分配机制不健全；调控问责制度依然没有兑现，住房长效机制仍然是“只闻其声不见其人”等等。

《住房绿皮书》指出，中国住房市场健康均衡发展所面临的主要挑战是：从外部环境看，部分行业产能过剩依然严重，局部金融风险隐存；从住房市场本身看，行政管控扭曲市场信号，住房供求矛盾长期存在；从租赁市场看，房价租金携手飙涨，租房家庭与有房家庭的贫富差距加大；从土地市场看，土地市场寡头垄断日益加剧，推高地价的意愿强烈；从住房金融市场看，住房金融市场过度集中于间接融资市场，住房信贷市场板块的强劲走势给房地产调控政策带来压力。

《住房绿皮书》认为，未来的政策方向是构建“安居、康居、乐居”的住房供应体系，建立住房市场长效调节机制。在此基础上，《住房绿皮书》提出2014年的重点政策方向：完善法律法规与政策制度，规范房地产企业经营行为；弱化房价行政管控，深化住房市场改革；完善住房租赁市场，维护租赁者合法权益；有效扩大住房直接融资市场比重，借助证券化技术有效防控房地产资金风险；扩大合作性住房金融机构生存和发展的空间，探索建构有效的保障房融资机构支持体系；建立保障房档案系统，完善住房公积金制度；扩大住房监管覆盖面，避免“热胀冷缩”和“重买轻租”；改革当前土地市场制度和住房市场制度，运用多种手段增强城市外来人口的住房支付能力。