楼市走势猜想 小产权房有望转正房产税或来临

国务院发展研究中心近日次向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文。此前曾被热议的小产权房、房产税、新型城镇化改革等议题，将是此次会议的重要内容。以下五大问题，是房地产行业长远健康发展所面临的，也是人们所普遍关心的。

猜想一：小产权房有希望转正

国土部曾经多次表示小产权房不合法，国土资源部执法监察局巡视员王宗亚表示，我国已在部分地区试点清理小产权房，“中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护。”据悉，日前深圳和北京两个城市已经为解决小产权房的问题进行了试点，这两座城市把小产权房纳入到保障房、公租房、经济适用房系列，此外，还通过交一部分税来加以规范。

猜想二：农民集体土地有希望入市

从知情人士那里获悉，人大常委会正在审议《土地管理法》修订草案，主要集中在农地入市这一领域。业内认为，若采用383方案的建议，我国房地产市场将发生重大变革。允许集体建设用地直接入市，享有与国有建设用地同等权利，房地产市场将增加巨量土地供应，将根本上缓解长期以来土地有效供应不足的问题。

猜想三： 房产税的时代或来临

据了解，相关部门已对房地产调控长效机制进行过多轮探讨，有关报告数易其稿。从现已披露的信息不难看出，一些基础性政策措施有可能长期化运行。一些城市已陆续将房产税试点方案上报，虽有部分方案被退回修改，但房产税试点扩围已是大势所趋。

猜想四：推进新型城镇化改革

新型城镇化自提出以来备受各方关注，由发改委牵头制定的新型城镇化发展规划计划于今年内出台，在今年“两会”结束之初，相关人士曾乐观预计或将于上半年出台，但至今尚未实现。而城镇化工作会议的召开时间也一再推迟。适逢2013年11月9日，中国中共十八届三中全会将在召开。新型城镇化的问题引起社会的广泛关注，各方声音不断，有人表示，会议当中城镇化的动作，也是最核心的目标。

猜想五：养老地产将迎来春天

“养老”一词已成为当今热词，即将召开的十八届三中全会或将为养老改革方案定调，人社部力争在年内向国务院提交部门方案。据了解，当前各方的讨论热点仍聚焦于养老保险制度的模式选择上。但就市场化运营、延迟退休年龄、提高统筹层级等问题已基本达成共识。良好的政策环境，为养老与健康地产业提供了潜在发展机会。

银行拧紧房贷"水龙头"房地产业行情恐难乐观

新推楼盘数量增加，需求逐渐释放，市场热度升温明显，楼市“金九银十”的渴望刚刚抬头，却受困于银行房贷投放的全面收紧——记者多方采访发现，尽管明确宣布“暂停贷款”的银行数量只有两三家，但深圳各家银行拧紧房贷资金“水龙头”的行为已成定局，无论是刚需的首次置业，还是改善型购房者的消费升级，均难以以理想的利率和较短的时间获得银行贷款。

更严峻的是，银行业内人士公认，未来三个多月的资金面只会进一步吃紧，购房者将面临利率上浮、待时更长的状况。资金不给力，“金九银十”行情恐美梦难圆。

●更多银行房贷“停摆”概率很大

“新房逐月入市，二手房放盘充分，房子不难找，但房贷却不容易拿到了。”记者昨日逐一采访我市主要商业银行发现，市民王准的上述描述所言不虚：民生银行、招商银行明确表示，目前因没有贷款额度而暂停房贷；农行、工行、建行人士称，额度较紧张，排队人较多，申请审批期会比较长，现在申请的话，可能到11、12月份才能获批；平安银行和邮储银行的答复是有额度可以放，前者利率无折扣，后者利率会上浮10%。中行表示对首套房100万元以上的贷款利率可以打9折。

某大型国有商业银行房贷部门人士表示，前7个月该行差不多就把总行下达的全年房贷额度用完了，按往年的惯例，下半年总行会增加一些投放，但今年的大形势下，即使有增量也会少于往年。“比如往年增加30亿元的话，今年可能只增加10亿元了。”这家银行在深圳房贷市场的份额举足轻重，下半年该行将业务重点全面转向国家政策鼓励的保障房和经济适用房领域，额度方面“有求必应”。

各行均表示，从目前情况看，第四季度的几个月资金不足的状况不仅难有缓解，而且可能更紧。看来，更多银行房贷“停摆”将是大概率事件。

●信贷收紧抵消政策利好

房产中介一手抓着客户，一手牵着银行，他们对房贷市场的“阴晴圆缺”感受更深。

美联物业业务员周敏对记者表示，所有银行的房贷都收紧了，购房者要等待更长的时间，利率可能上调更多，建议客户早拿主意早申请。如果拖到11月份申请的话，可能到明年才能批下来。中原地产的小刘说，“银行房贷在下半年都会收紧，因为很多银行三季度把四季度的额度用完了，上个月我们的做到了2000多万元，市场还是很热的，但银行贷款跟不上让我们和购房者都很头疼。”

创辉租赁一位姓田的业务员直言不讳地说，银行房贷收紧，公司的长期合作银行相对容易贷到款，通过中介去排队的话会比个人自己去申请快很多。

进入9月，楼市开始实施新的“2013年享受优惠政策普通住房价格标准”，这被业内视为“利好”的消息提升了市场对“金九银十”的期望值。但银行资金流从大到小甚至“断流”，却削减了这一政策的推动力。深圳中原副总经理贺晓丽表示，目前银行信贷紧缩对房地产市场的影响已初现成效，对大部分刚需群体的购房计划和进度造成了较大的影响，市场需求遭到一定程度的抑制。

市民陈小姐因孩子读书需要，从今年4月份开始看房，因对信贷资金供应的因素“缺乏判断”，找到合意的房子后却面对即使利率上浮10％也难以很快拿到贷款的困境。她自嘲地说，“有贷款的时候没找到房子，找到了房子却没了贷款，买房的悲摧经历真是一言难尽。”

●房贷“赚钱”功能趋弱

房贷收紧在大中城市已成普遍现象。对其中的根源，银行“最摆得上台面”的说法是“额度紧张”。而就在两三年前，个人住房贷款曾经作为“质量优良”的信贷品种而备受各行青睐，时移世易，房贷业务却变为各行压缩的对象。对此，接受记者采访的相关人士进行更透彻的分析。

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北京银联信总经理符文忠认为，今年银行“钱荒”来袭，预示着中国货币政策已开始由数量调控逐渐转向质量和结构的优化。由于“钱荒”，多家银行放慢信贷节奏，房地产业首当其冲。一旦资金渐渐收紧，房地产业的涨幅肯定会被抑制。随着今后银行流动性紧缩超出预期，对房地产业和购房者都会产生极大冲击。

同时，在6月“钱荒”之后，银行不约而同地强化风险管控，对房贷风险也比以往更加警惕。今年上市银行中报数据显示，16家上市银行不良贷款余额达4400亿元，相比2012年末增加了近400亿元。“尽管房贷目前并未出现大的资产质量问题，但对房地产市场不乐观的预期制约了银行放贷的欲望，加之房产税也会对房价走势发挥抑制作用，种种因素都促使银行先收缩房贷战线。”一家股份制商业银行人士这样表示。

不容忽视的是，各家银行目前大举发力竞争中小微企业贷款市场，这一领域的贷款增速明显高于各类贷款的平均水平。一位银行分析师给记者算了一笔账：目前各行一般首套住房贷款利率大都执行基准利率，第二套住房则是基准利率上浮10%到15%左右，贷款时限长，风险管理难度大；但对中小微企业贷款一般的利率都会上浮20％甚至40％，企业贷款一般2－3年就能收回。两厢比较，房贷业务并不“划算”。