调控加码可能性不大 西安楼市年底或将翘尾

转眼“银十”已过半，这个历来被视为房地产市场关键点的“爆发期”在今年却表现疲软。四季度——年底的冲刺期，楼市是否还会出现年初预料的翘尾？市场是否还能稳步“量平价稳”的态势？全年成交将过1100万㎡？

机构的数据显示，西安市前三季度普通住宅的成交已经达884万㎡，同比增长33％以上，预计今年1-10月份的成交将超过2012年全年的成交量。全年普通住宅成交很有可能突破1100万㎡，创近两年的新高。而今年的总体市场也会以“两头高中间低”的态势出现，加之市场政策、信贷等形势的不明朗，整体成交量不会发生太大变化。

“10月40个楼盘的集中上市以及开发商很难出现购房者心目中的理想降价导致双节销售不尽如人意。”一家中型房企营销总监分析说：“9月市场成交量同比环比均出现回落，无疑开发商和购房者都在寻找新的平衡点。从市场角度观察，年初几个月楼市回暖，年中维稳，这与国家实施的一些基本调控政策、以及继续延续2012年底翘尾态势等因素密切相关，也受市场预期转向的影响。

而进入九十月份后，随着前期降价促销楼盘被快速消化，而跟进降价楼盘减少，加之新盘的不断入市以及受信贷政策收紧信息的影响，购房者开始产生观望情绪，成交量自然出现下滑，但鉴于中央对于首置的支持以及历年四季度供应层面可能会有所增加，而且，受年度各楼盘销售任务压力和年度回款需求，在年底西安市预计会有一波翘尾行情。价稳中略有小幅上涨

在地价和人力成本不断上涨以及一线城市近期量价齐涨的持续作用下，今年4季度的市场分化颇为严重，未来房价将面临着很大的调控压力，加之上半年如万科、保利、金地、中海等房企销售情况都很乐观，后期降价的动力开始减弱，但由于热门区域成交量还会放大，可能会影响整体市场成交均价的结构性下调。

上半年，销售十强的房企龙湖地产以销售金额12.81亿元（），销售面积14.64万平方米（第二）的业绩，同比去年上半年的销售金额7.44亿元上涨了42.9%，龙湖地产的相关负责人表示，9月公司的新推盘量和去年同期基本持平，而销售则略有下降，说明一年以来市场环境的巨大变化，对龙湖的销售也产生了一定影响。

但相对于市场整体，龙湖全年的推盘节奏较为均衡，受市场环境变化的影响较小，下半年的销售压力应该会小于行业整体。“今年的销售形势确实没有预期想象得好，不过上半年销售还是比较理想，预计11月可完成全年目标。”在采访中龙湖地产的相关负责人坦言，龙湖在随后的销售中完全没有必要降价，还可能出现上调的情况，以此来减缓销售速度，为明年及以后的销售储备更多能量。

美城首席分析师董生分析，性的房企由于上半年及时采取了以价换量的销售策略，又善于抓住市场窗口期，因此业绩提前完成或者出现增长，在即将完成全年销售任务之际又收缩了促销空间，因此在四季度并不急于降价，而大多数中小型房企并不具备大型房企善抓时机的条件，销量并未显著增加，这也造成了房企表现的两极分化。

另一方面市场的商品房库存仍在持续增加，特别是进入10月份后新房供应开始放量，在供应增加、销售趋平的状态下，中小房企的压力将会进一步加大，不排除在第四季度重新出现一轮促销。陕西省城市经济文化研究会会长张宝通也表示，四季度的房价以稳为主，低了开发商不干，高了则会受到政府打压，“稳住”是的选择。此外，11月份将要召开的三中全会，也不太会出台具体的调控政策，更有可能是释放导向性信息，因此，调控加码的可能性不大，价格也不会有明显变化。

北京等一线城市今年以来房价飙升，近期又爆出抢房现象。市场预期，十八届三中全会后房地产调控有望升级。专家认为，西安房价今年以来总体表现平稳，涨幅不会超10%，过猛的政策涉及西安的可能性较小。

房地产调控升级不会一刀切

由于多地房价近期快速上涨，在十八届三中全会后房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面。据了解，正在酝酿的房地产调控长效机制中，有关房地产企业直接融资的政策可能会得到明确，房地产企业融资将进一步市场化、多元化。其中，备受市场关注的房地产投资信托基金政策方案，已被相关机构提交至决策部门。

独立房地产评论人士李连源认为，三中全会后房地产调控升级的可能性较大，但这种调控肯定不会是一刀切，主要调控方向将是一线城市。也就是说，谁涨得快，就调控谁。而涨幅不大的二三线城市，应该不会受到影响。

“从去年以来房地产市场的状况看，在一些三四线城市，甚至出现了房价大跌的走势，如鄂尔多斯、温州等城市由于买家很少，房价大跳水，甚至被称为‘鬼城’。所以，即使三中全会后国家出台相关房地产调控政策，也只是局部性的，不会一刀切。”李连源分析。

龙化东方战略咨询机构总经理王建红认为，未来的调控主要会以长效机制为主。尤其是个人住房信息系统建设会出现突破性的进展。而房产税、土地供应等方面也会出现实质性变化。

西安实际情况不支持高房价

三中全会后房地产调控升级预期愈发明显，西安会不会进入调控之列呢？

李连源认为，即使出台的调控政策更为严厉，也可能不会涉及西安。因为，西安的实际情况不支持高房价。首先，今年以来西安房价涨幅不大，房地产市场总体呈现平稳态势。其次，由于西安可供开放的土地较多，供应量充裕，不会出现一线城市抢地、抢房的状况。再次，从大城市居民收入的状况来看，西安排名靠后，在居民收入不高的情况下，西安房价难以大涨。

面对一线城市持续上涨的房价，西安房价未来的走势依然成为人们关注的焦点。李连源预测西安虽然不支持高房价，但是缓慢上涨依然是大势所趋。

西安房价涨幅或不会超10%

中指研究院日前发布的《2013年9月中房指数系统百城价格指数》显示：100个城市当月住宅平均价格为10554元/平方米，每平米同比上涨112元，涨幅为1.07%。其中，西安房价涨45元/平方米，均价为7233元/平方米，涨幅第43位。

李宇兵认为，今年以来西安市的房价呈现上涨趋势，但涨幅不大。从成交量来看，今年西安楼市整体呈现旺季不旺淡季不淡的状况。

“西安房地产主管部门已经不再公布西安房价的涨幅，但是综合国家统计局、中指研究院、美城机构等发布的数据进行综合对比来看，今年以来西安房价上涨是肯定的，但是相对来说涨幅不大，应该在7%左右，肯定不会超过10%。”李连源分析，“目前来看，今年以来房价涨幅的是北京，涨幅超过20%，紧跟其后的是广州、深圳等一线城市。二线城市总体涨幅很小。”