业界大鳄谈论"楼市十年" 房价疯涨时代已过去

“房价涨有它的道理，但未来十年不可能暴涨了。”“房地产调控政策要做‘检讨’。”“开发商不要放不下商业地产，如今现金流才是王道。”……24日的亚布力峰会现场，“楼市十年：意愿与方法”分论坛举行。任志强、冯仑、黄怒波等知名投资人、地产人与会，从政策、房价、开发等层面，探讨未来楼市的出路。

1论房价

房价疯涨的时代已结束

核心观点

这就像人的成长，过了发育的“黄金时期”，后面就不可能再疯长了。

“很多人都在抱怨房价贵，我们应该看到房价贵的后面(的东西)。”长甲集团董事长赵长甲表示，要问问构成高房价的要素都有些什么。他说，土地、税、用工成本、建筑材料……这些固定成本在逐年上涨，自然拉动了房价的上涨。从另外一方面来说，房价之所以“跳得高”，也跟社会发展快、货币供应量大等因素有关。比如买房是靠货币，而2003年到2013年这10年间，我国货币(供应量)增长了6倍。

不过，在赵长甲看来，虽然不可否认的是，这10年间，房价的增长速度确实非常快，但未来10年，房价不太可能再飞涨了。赵长甲说，房地产发展的这些年，正是国家经济高速发展的时期……他打了个比方，这就有点像一个人5岁到15岁的生长发育过程，属于高速发展。但之后不可能再有这么快。所以赵长甲认为，房价高速上涨的时代已经结束了。

2论调控

吸取各方意见制定政策

核心观点

让各利益相关方进行“事前博弈”，避免政策出台后遇到难落实的尴尬。

“不少人为了房子假离婚，你说政策到位没有？”万通[简介实时动态]投资控股股份有限公司董事长冯仑认为，房地产调控讲了这么多年，房价还是有很大的调整空间。他认为，理想的调控政策出台前，应将各利益相关方都聚在一起进行博弈，充分吸取各方意见，即所谓“事前博弈”。之后再出台政策，就不给“事后博弈”留下空间，因为“事后博弈”的结果通常是“上有政策下有对策”，比如假离婚、阴阳合同等。这对政府的公信力是一种折损，政策的法律效果也大打折扣。

冯仑说，国家调控房地产，其实就是要调控住宅价格。但近年来随着楼市发展，房地产早已不单单是住宅了。

冯仑说，政府应该有效调控住宅价格，保证房地产健康发展。他说，之前很多房地产调控政策信号有些紊乱，政府应该把重心由“事后调控”变成“事先调控”，把文件调控变为法律、法规的调控。加大决策成本，把执行成本降低。

3论商业

不要盲目引入一线大牌

核心观点

商业模式已改变，面对电商冲击，迷信高端商业物业不如重视现金流。

“不少开发商有个传统思维，商业地产持有越多越好。我觉得这是个误区。”中坤[简介 实时动态]投资集团有限公司董事长黄怒波说，如今的经济模式已经发生巨变，这样做会忽视了流动性，容易走入死局。

黄怒波说，传统商业模式如果碰上经济不景气的大环境，就可能出问题，比如资金的问题。在电商的冲击下，传统商场走下坡路，商业物业的价值潜力猛然下滑。百货业风光不再，传统的商业面临极大挑战。一些大城市比如北京，商业可以向写字楼转型；但其他更多的城市，这条路不一定能行得通。

在黄怒波看来，传统的商业模式已经过时了。不能按照过去的方法招商[简介 实时动态]，不要迷信奢侈品、一线品牌。他认为半年或是一年内，奢侈品将同时出现在线下和线上。对于开发商来说，持有高端商业物业，不如现金流靠谱。

房价"疯涨"谁来拉住房价"失控"的缰绳

日前，广州市国土房管局公布的7月份房价数据显示，7月份广州市十区新建商品住宅网上签约均价为15841元/平方米，同比上升10.7%，环比上升3.8%，中心六区楼价环比涨幅高达20.2%。

房价上涨的不仅是广州，一线城市新建商品住宅价格涨幅飞快，国家统计局公布的数据显示，7月份，北京同比上涨18.3%，上海同比上涨16.5%，深圳同比上涨17%，广州同比上涨17.4%。

土地价格的节节走高，成为房价攀涨的助推器之一，加上其他种种因素，一线城市的房价正走向“失控”的边缘。

现实感受要比统计数据“凶险”很多。房价犹如开了花的芝麻——节节高。

北京市海淀区北三环外一处住宅的报价是51948元/平方米，某房地产网站显示其价格同比上涨50.03%。记得2012年初，该小区报价不超过36000元/平方米。这并不是个例，笔者现在租住的北四环外的某小区，二手住宅报价同比涨幅也超过了40%。

观望者在感叹一次次错失买房良机的同时，也会暗暗咒骂那些唱空房价的经济学家——都是因为听了他们的预判！昨天浏览网页时，《房价预测比拼：谢国忠懂经济但任志强更懂中国》的标题让我豁然开朗。

任志强2009年8月份在接受媒体采访时宣称，不会超过5年，北京房价就将进入5万元/平方米的时代。事实上，未及5年，四环内难觅低于5万元/平方米的住宅。去年，任志强还警告说今年3月份之后房价会大涨。当然这点，他判断错了。从3月份至今，房价涨幅虽然不大，却走出了一条陡峭的曲线。

与任志强始终看多不同，谢国忠就是始终唱空，还因此获得了某年度最囧预言奖。即便如此，谢国忠依然执着，2012年12月他说“未来5年内房价跌一半”；2013年6月又称“房地产泡沫未来数月内破灭，不到一年”。

谢国忠所受的整个经济学训练都是在国外完成的。他所依据的经济学理论、原理、规则，他赖以推演的逻辑、参照物和方法论，都是典型的西方经济学思维。或许，这是谢国忠一次次走向“歧途”的根本原因。

每一种经济理论都有滋养它生长的土地，在中国社会经济结构转型期，这种西方经济学思维难以找寻到合适的土壤。

抛开这些纯理论的讨论回到现实，一线城市房价的涨幅，显然已经超过人均可支配收入的增长速度，地方政府年初定下的控制房价涨幅的目标也失去了意义。住宅市场的量价齐升，点燃了土地市场的成交热情，这股热情又刺激了开发商推盘的力度，如此往复，形成一个螺旋上升的阶梯。

在房价已然疯狂上涨成这般样子后，再去纠缠于谁是房价走高的“罪魁祸首”，已没有太大意义，最重要的还是要对症下药。