房地产调控政策并未放松 促进房产市场平稳发展

中共中央政治局30日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。在房地产市场方面，此次会议提出，“促进房地产市场平稳健康发展”。消息一出台，立刻在市场引起一番涟漪。由于此次政治局会议的表态有别于以往，并未提及在房地产市场上惯常所用的“调控”。为此，市场方面认为，这可能表达了高层对房地产市场的新态度。

作为经济“晴雨表”的股市对政策的敏感性。31日A股市场闻风而动，房地产类股票一度出现大幅上扬。分析师认为，房地产股的上涨，是由于此次政治局会议没有提及调控，缓解了投资者对房地产调控力度可能进一步加大的担忧，并对政府将采取措施放宽对房地产开发商融资渠道有所期待。

对于楼市调控，之前常常听到的是“遏制房价过快上涨”、“促进房价合理回归”等等。2012年中央经济工作会议特别提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。因此，不少专家在接受记者采访时表示，政治局的“促进房地产市场平稳健康发展”的表态，显示出房地产调控政策或将出现些许变化。

政府对于房地产市场的表态已经不是次。自从2003年中央把房地产作为国民支柱产业以来，据有关方面的不完全统计，发布与房地产直接相关的宏观政策达到43次。

2005年3月，国务院出台“八点意见”稳定房价，房价调控大幕开启,包括高度重视稳定住房价格，将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制等等；2006年5月，“国六条”出台，又一轮措施出手；2010年1月，国务院出台“国十一条”，其中包括严格二套房贷款管理、首付不得低于40%、加大房地产贷款窗口指导等举措；2011年1月又公布新的“国八条”,把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。最后就是耳熟能详的“新国五条”。

但是，上述调控措施并未让房地产市场走向政策预期的轨道，楼市在一线城市呈现出“屡调屡涨”的循环。特别是最为严厉的“新国五条”，该政策出台后不仅没有取得“调控”的效果，还直接或间接地造成了各种社会问题。落实“新国五条”政策的北京（楼盘）市，楼市涨幅为之首。

国土资源部土地利用管理司中国土地勘测规划院发布的二季度主要城市地价监测报告中，就坦陈二季度地价上涨与政策影响有限密切相关。数据显示，今年第二季度，主要监测城市地价总体水平为3226元／平方米，环比增速为1.62%，较上一季度增加了0.15个百分点，且已连续五个季度加速上升。此外，中指研究院发布的报告也显示，二季度百城住宅用地楼面均价同比持续大幅上涨，达到2008年以来同期水平，同时溢价率大幅上行。其中，北京楼面均价、溢价率均为十大城市。

交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹在接受本报记者采访时表示，正是基于此认识，此次政治局会议才提出要“促进”房地产市场“平稳”、“健康”发展。

与一些分析者认为新的表态将是未来房地产调控放松的信号有所不同，夏丹表示，此次中央政治局会议的提法与之前并没有特别大的区别，在这一时点上，目的是“稳定公众预期”。从目前房地产市场的形势上看，通过行政手段加码已经不再可能，反而会造成对刚需的伤害。只有通过长效机制的构建来达到“健康发展”的目标。

夏丹认为，从过去过于重视短期行政手段到现在更加重视长效机制的建立，说明新一届政府对于房地产市场调控的思路已经发生转变，对于房产税的强调就比之前更加明确。此外，此次政治局会议还提出要把钱用在“刀刃”上，明确了棚户区改造等可以接续形成新的中国经济增长点。这些都是长效机制建立的体现。

夏丹的观点得到发改委方面的印证。31日上午，发改委主任徐绍史在接受有关媒体记者专访时指出，要建立房地产市场稳定健康发展长效机制，促进房地产开发投资平稳增长。而就在几日前，国家发改委、住建部、国土资源部等六部委已经联合召开棚户区改造工作电视电话会议，明确要求各地在10月底前编制完成2013年~2017年棚户区改造规划，要求分年度、分类别改造并落实到市县。

对于一些机构认为政府将采取措施放宽对房地产开发商融资渠道，夏丹表示，从今年的情况看，有迹象表明大型房地产开发商融资渠道已经进一步放开，资金面上并不缺钱。对于房地产开发商来说，当前考虑的是融资成本，而不是资金面的问题。她表示，如果要让房地产市场“平稳”发展，令其回归稳定的运行区间，关键还是在于房地产长效调控机制的落实。

国土资源部法律中心近日公布土地管理形势分析显示，上半年房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。从监测数据看，今年上半年房地产用地供应已创历年。分类型看，上半年商服用地2.7万公顷，同比增加42.8%，住房用地供应5.53万公顷，同比增加36.9%，而2012上半年两者增幅分别为4.4%和-21.7%。

国土资源部法律中心主任孙英辉在接受新华社记者采访时表示，在大部分宏观经济数据出现回落情况下，房地产增速进一步加快，也说明现阶段房地产市场发展仍然是推动土地市场发展的内生动力，拉动经济增长的作用未明显改变。

上半年土地市场分化严重，一些二三线城市出现“空城”、“鬼城”，但一线城市则频出“天价地”和“地王”。孙英辉认为，这主要是因为地产开发商开始从二三线城市向一线城市“回归”。

对于“空城”、“鬼城”的出现，他表示，土地市场发展要与新型城镇化进程相协调，土地供应要与产业集聚、人口流动、公共服务布局相衔接。防止土地城镇化快于人口城镇化，要严格控制新增建设用地，充分考虑城市群与大中小城市衔接，优化土地利用空间布局，使得土地供应与城镇化战略相匹配。

他还强调，从前5个月地方财政收支情况来看，扣除中央转移支付，部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累财政金融风险，加大了房地产调控难度。