逾期交房现象增多 购房者怎么办

最近，石狮中天国际楼盘交房的事件引起了不少购房者的关注。本应在今年5月31日交房的房子，却被开发商推迟到12月31日，困扰了该楼盘的不少业主。

据记者了解到，石狮中天国际楼盘交房的事件并不是个例。7月以来，楼市进入一年的交房高峰期，不少购房者致电本报，反映碰上开发商无法按时交房的烦心事。碰到交房该怎么办？为帮助购房者在购房过程中更好地了解、维护好自身的权利，本期，我们特别邀请了福建双鼎律师事务所主任律师于那刚以及北京中银(泉州)律师事务所的律师上官宝山对读者反映的热点问题进行解答。

违约金金额看合同约定

在交房现象中，违约金问题受到不少购房者的关注。不少购房者反映，不同开发商对违约金的约定都不一样，有的规定万分之几，有的则更低。在法律中，对开发商应支付的违约金额是否有限定？

据福建双鼎律师事务所主任律师于那刚介绍，法律对交房的违约金并没有统一约定。通常，在购房时，购房者与开发商签订的购房合同中，会对违约责任做出约定，其中，就包含交房需支付的违约金问题。当遇到交房问题时，购房者首先要仔细阅读购房合同，根据约定争取违约金。如果购房合同未对违约金做出约定，那么可以依据法律规定追究开发商的违约责任。

对此，《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，交付使用房屋的，按照交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

催告90天后合同可解除

如果开发商交房时间一拖再拖，那该怎么办？据了解，由于看到房源的潜力，以及办理退房需经历不少繁琐的流程，不少购房者在遇到交房的问题时，总会在等待与退房之间纠结不已。北京中银(泉州)律师事务所的律师上官宝山表示，如果购房者对开发商按时交房失去信心，有权解除合同。

据其介绍，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。所以，碰到交房问题时，可向开发商发函件催促其按时交房，只要文件送达就视为催告。在催告后90天内，如果开发商还未履行交房义务，购房合同就可解除。

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延伸关注

下列情形也会导致交房

除了开发商建设进度的原因，会导致交房之外，其他一些情形也会出现交房时间推迟。

最近，就有读者致电本报，反映在交房时发现房子漏水，所以拒绝去办交房手续。北京中银(泉州)律师事务所的律师上官宝山表示，因房子质量问题、面积误差而产生的交房现象也并不少见。

因房子质量问题产生的交房问题，购房者有权拒绝办理交付手续，甚至有权请求解除合同和赔偿损失。

如果房子的面积与之前签订的购房合同约定的面积不符，合同有约定的，购房者可以要求按照约定处理。如果合同没有约定的，则根据面积误差比值的范围进行处理。如果房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在3%以内的，开发商需返还购房者这部分房价款及利息；如果面积误差比在3%以上，这部分的房价款开发商需双倍返还。比如，一套100平方米的房子，如果交房时房屋面积为98平方米，那么误差值就小于3%，是合理范围。这时候，购房者可以要求开发商支付2平方米的房价款及利息。如果误差值大于3%，那开发商就需双倍支付购房者大于3%的部分房价款。当实际面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内的，购房者需按照合同约定价格补足这部分的房款；面积误差比在3%以上的，超出部分的房价款由开发商承担。

退房时购房者可收回房款及利息

购房解除后，首付款能不能要回？购房合同解除后，购房者与银行签订的贷款合同是否也解除了？银行按揭所产生的利息，需要由谁来支付？

福建双鼎律师事务所主任律师于那刚表示，购房合同解除后，开发商需退回购房者的首付款及利息。不过，购房合同确立的是开发商与购房者之间的法律关系，所以购房者与银行之间签订的贷款合同，需购房者与银行厘清。

北京中银(泉州)律师事务所的律师上官宝山表示，如果购房者已办理完按揭，银行已将按揭款划付给开发商，那么，购房者与开发商解除购房合同后，需由开发商返还购房者首付款及按揭所产生的利息。

不过，在购房合同解除后，购房者与银行签订的贷款合同，需由购房者和银行通过协商或通过诉讼请求解除。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。所以在退房过程中，购房合同解除后，购房者可与银行解除贷款合同，不过视情况可能需要承担一定的违约责任。因开发商交房导致购房者解除贷款合同，这部分损失，购房者可以要求开发商赔偿。同时，由于在签订按揭贷款合同时，房子产权证没办下来，购房者与银行签订贷款合同时没有抵押物，往往是由开发商作为担保人承担阶段性担保责任。所以，在购房者与银行解除贷款合同时，视其与银行的约定情况，开发商可能需要承担相应的责任。

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买房看“五证”交房审“两书”

购房者在买房时，如果选择的是有信誉、有实力的品牌企业，在后期遇到的问题概率便会相对较少。业内人士建议，尽量买“五证”齐全的房子，交房则注意审核“两书”，以规避潜在的风险，维护自身权益。

这里的“五证”分别指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。“两书”则是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件：一是《住宅质量保证书》，二是《住宅使用说明书》。

合同中“不可抗力”可具体化

依据我国法律规定，不可抗力是一项法定免责条款，指买卖合同签订后，由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的，而非合同当事人的过失或疏忽引起的事件，一旦判定是“不可抗力因素”，发生意外事故的一方即可免除履行合同的责任或者推迟履行合同。常见的不可抗力因素主要是一些自然灾害或者政府行为及社会异常事件。其中，自然灾害包括台风、洪水、冰雹等；政府行为包括征收、征用等；而社会异常事件则包括罢工、骚乱等。

法律人士告诉记者，若当时房屋延期交房是由于不可抗力造成的，则房企应当提供相关机构的证明文件，比如不可抗力包含了极端天气这一因素，则需要气象部门的相关证明文件，以此来证明该情况符合法律认可的条件。否则，开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。

然而，在实际调解中，对于不可抗力的判断往往存在完全相反的判定，对此专家建议，当事人完全可以在合同中订立不可抗力条款，将法律对不可抗力的规定具体化。

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新购房屋电磁辐射超标四倍 购房者要解除合同

购房者许女士新买的房子花了80多万元，购房合同也签了，她却发现房子外面离卧室不到一米的距离有一条高压线，检测发现室内电磁辐射超标四倍，担心影响将来小孩的健康，她要求解除购房合同，但卖房者并不同意，将许女士告上法庭。历下法院主审法官张维红认为，卖房人应该据实相告，而且电磁辐射已经达到影响人身体健康的程度，判决支持了许女士的请求，解除购房合同，且不承担违约金。

购房者许女士新买的房子花了80多万元，购房合同也签了，她却发现房子外面离卧室不到一米的距离有一条高压线，检测发现室内电磁辐射超标四倍，担心影响将来小孩的健康，她要求解除购房合同，但卖房者并不同意，将许女士告上法庭。历下法院主审法官张维红认为，卖房人应该据实相告，而且电磁辐射已经达到影响人身体健康的程度，判决支持了许女士的请求，解除购房合同，且不承担违约金。

去年6月的一天，原告赖知法作为甲方、被告许途适作为乙方、某房产中介佛山苑加盟店作为丙方签署购房合同，约定赖知法将其所有的坐落于某小区的一处房产出售给许途适。房屋建筑面积近80平方米，总价款80多万元。

合同签订几天后，许途适发现涉诉房屋存在居住安全隐患，即涉诉房屋外与两间卧室呈水平距离不到一米处有一条高压线穿过，后得知该高压线电压为10千伏。随后，许途适专门请来某环境检测有限公司的工作人员，同时约定赖知法、房产中介人员到场，对该高压线经过的涉诉房间进行了工频电磁场检测，根据检测后出具的电磁辐射监测数据，证实房屋内电磁辐射水平均大于0.4uT（微特斯拉，电磁单位），明显高于电磁辐射0.1uT的正常标准,已达到影响人体健康水平。

她认为自己正处于婚龄，电磁辐射水平对于胎儿以及儿童具有致白血病等严重致病风险。因此认为涉诉房屋不安全，当场与原告协商解除合同，但遭原告拒绝。后被告许途适又与原告赖知法电话协商，建议若原告赖知法能联系相关部门尽快完成安全整改，还可继续履行合约。原告赖知法称曾向有关部门反映过涉诉房屋距高压线过近的问题，得到答复是要整改，但至诉前未见有关部门采取整改措施。

主审法官张维红告诉记者，依照《合同法》百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同。被告许途适作为育龄期妇女，因室内电磁辐射超标，致其无法在涉诉房屋居住，作为购房人的合同目的不能实现，应当允许被告许途适解除购房合同。另外，人民法院有关司法解释同时规定,“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

最终，法院依法解除原告赖知法与被告许途适的房屋买卖合同，驳回原告赖知法要求被告许途适支付违约金的诉讼请求。判决作出后，原、被告均未上诉，目前判决已经生效。