土地"盛宴"背后的忧思 重拳调控能否扛住高价卖地?

就在过去的一周，京城出现了一天内四块经营性用地成交，成交总金额高达67亿元的火热场景：其中，瞩目的丰台区夏家胡同地块被懋源17．7亿元加3．8万平方米公租房竞得。

此外，昌平沙河镇高教园地块被首次进京的恒大地产35．6亿元加26万平方米公租房斩获；万科与北京城建分别以9亿元、4．6亿元的价格将房山镇长阳地块、大兴魏善庄地块收入囊中。

以上种种，不过是半年来京城土地市场高歌猛进的又一个注脚，更是土地市场近几个月来不断升温的冰山一角。

根据北京市国土资源局的统计数据，截至6月30日，北京市推出的经营性用地面积相当于去年同期的378%。其中住宅用地同比去年增加297%。土地出让成交额则同比大增390%，约649亿元。

而就在不久前的5月份，京、沪、广等一线城市，不断爆出所谓“地王”新闻，高溢价成交的经营性用地频频出现，与之相应的，土地出让金收入整体呈爆发式增长态势。据K8土地网数据显示，今年1－6月，百城土地出让金为7629亿元，同比增加47%，土地溢价率为16%。今年前五月，土地出让金各月同比增幅均在三成以上；溢价率也高位运行，5月创新高，达21%。

尽管为了抑制房价的过快上涨，中央出台的各项房地产调控措施已经达到了空前严厉的地步。但是，不断涌现的高价地块，不断上涨的土地价格却让人们对未来的房地产市场打下一个大大的问号：调控和地价，究竟谁会成为主宰未来楼市走向的变量？

事实上，加大土地的供应量，尤其是加大用于建设商品住房和保障性住房的土地供应，原本应该是控房价、调楼市的一项主要手段。只有更多的土地用于建设住宅，才能从根本上改变楼市的供需关系，进而对房价起到抑制性作用。

基于此，国土资源部在今年4月份发布公告，2013年住房用地计划供应15．08万公顷，是过去5年年均实际供应量（9．77万公顷）的1．5倍，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房“三类”住房用地占供地计划总量的79．4%。

然而，在现实操作中，土地供应带来的房屋供给增加并没有直接作用于房地产市场，相反，部分热点地块的高溢价成交倒是让原本因调控而转向的房地产市场预期出现了微妙的变化。根据国家统计局和各个市场机构发布的房地产市场成交和价格数据，随着二季度以来土地市场的不断升温，原本已经双双回落的房地产市场成交量和成交价格涨幅在近两个月开始出现反弹的征兆。

在房地产调控重拳频出的背景下，究竟是什么点燃了人们的购地热情？——“土地财政”无疑是个绕不过的话题。

由于上半年宏观经济增速放缓，财政收入增速开始面临近些年来少有的严峻态势。在这样的背景之下，推出优质地块、并促其高价成交无疑是地方政府“来钱”最快的财政收入。而以土地出让金作为偿还地方债的主要来源，目前也已经是不少地方政府公开的秘密。根据近日审计署公布的数据，截至2012年底，在抽样审计的36个地方政府本级中，4个省、17个省会城市土地出让收入占偿还债务的54．64%，比2010年增长1183．97亿元。

由此可见，不断升温的土地市场背后，固然有房地产开发企业对于布局未来市场的现实需要，除此之外，对“土地财政”的路径依赖，更是让许多地方政府对高价卖地的做法采取“乐观其成”甚至“推波助澜”的态度。

一面是房产调控不见丝毫放松，一面是卖地增收成为潜在“默契”。中国的房地产市场似乎要再次回到“土地财政”推高地价，地价传导影响房价，房价走高诱发调控的怪圈当中。

没有卖不完的土地，无论是对于地方财政增收还是房地产调控，“土地财政”都是一种饮鸩止渴的短视行为。如果地方政府始终不去寻找和开拓卖地之外的财政来源，不去改变靠房地产投资拉动经济的发展模式，那么大张旗鼓的房产调控就无法从根本上发挥其政策意图。

事实上，破解地方政府对“土地财政”的依赖，也始终是中央提出的“建立房地产调控长效机制”所考虑的问题，在此基础上进行的房产税试点等改革已经开始并在逐渐推进。据了解，继上海与重庆后，目前杭州的房产税改革试点方案也已经上报，并有望在年内推出。

然而，房产税改革毕竟有一个逐步推动的过程，与之相比，地方政府能否改变惯有的发展思路和财政理念，将更多的精力和投入转向实体经济的复苏与启动当中，更加值得人们期待。

土地市场热度未减退 未来房价上涨预期仍旧大

据悉，土地市场在5月大幅升温，多地频现高价地成交，6月房企亦在拿地方面十分积极。业内人士表示，土地市场的回升态势，会助长未来房价上涨预期。

根据伟业我爱我家(小区网论坛)(小区网 论坛)市场研究院统计数据显示，2013年1～6月份306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，与去年同期相比大幅增长60%；其中，4～6月份土地交易共计7564宗，土地出让金5366亿元，与去年同期相比增长39%。

6月，经过短暂的端午假期土地成交低潮后，节后随即迎来供地小高潮，多家房企上演高溢价夺地。6月19日，备受关注的南京仙林湖退地G25号地块由金地以总价28.7亿元夺得，溢价率为75%；20日，东莞寮步镇上底村地块由深振业以总价2.86亿元元获得，溢价率90.8%；21日，万科以总价20.8亿拿下苏地2013-G-24号地块，溢价85.27%；同日，荣盛发展以2.56亿元拿下成都成华区新客站片区DXC-008地块，溢价高达309%。

据中原集团研究中心介绍，6月标杆房企购地热情持续高涨，仅前27日，权益购地金额及可建面积已与5月相当，6月标杆房企购地金额有望超越5月，持续高位。

上周，北京、上海及重庆多宗地块集中成交。其中，上海青浦区徐泾镇会展中心3幅地块被绿地及福建泰昆贸易以47.21亿元联合竞得，刷新了2013年上海总价的纪录。在其余土地条件不变的情况下，此地块仅由于用途略调，底价较之前首次推出时有了大幅攀升，溢价幅度竟达到223%。

重庆江北区溉澜溪组团G分区由于地块出让面积大，同样成为了今年以来的重庆总价地王。

中南财经政法大学房地产研究所所长张东日前接受媒体采访时表示，在当前的政策环境下，土地市场的回升态势还在延续，且范围有扩大之势，同时地价将面临较大的上涨压力，并助长未来房价上涨预期。

中指研究院的报告则显示，受“国五条”细则落地影响，住宅市场成交量5月继续回落但降幅有所收窄，但品牌房企销售业绩是市场热度的重要领先指标，近期纷纷加大推盘并且取得不错销售业绩，加大了未来市场止降回升的可能性。