楼市调控转轨≠政策放松

近期土地市场火热，折射出开发商对未来行政调控手段退出、享受城镇化“盛宴”的乐观预期。应当承认，楼市调控模式从行政主导向市场主导切换已现端倪，但需要警惕的是，调控转轨不可能朝发夕至，更不等于政策放松。事实上，转轨成功更需既有政策的护航和市场环境的平稳。

楼市调控转轨的预期是近期土地市场和新房市场升温的主要原因。现行的楼市调控模式是行政主导，突出表现在限购、限价、限贷“三限”上。这种行政主导的模式对于短期内抑制房地产泡沫放大有一定效果，但也遭遇了“越调越涨”、假结婚、假离婚怪相丛生的尴尬。目前经济结构调整步入“深水区”，新型城镇化建设强调去房产化，政府简政放权、推动职能转变，楼市调控模式向市场主导型转轨显得更为迫切和必要。

多种迹象显示楼市调控步入转轨期。从今年3月以来的国务院常务会议和高层表态来看，房地产调控言之甚少，提及时主要强调两方面内容：一是保障房建设，强调加快落实建设任务，健全分配制度，推进公租房、廉租房并轨；二是加快建立房地产稳定健康发展的长效机制。房产税改革试点下半年可能会有实质动作，此项改革被视为楼市调控模式加速向市场主导切换的风向标。可以预期，市场主导的调控模式将以保障房为核心，以保有环节征税为抓手。

调控转轨不能误解为调控放松，恰恰相反，着眼于楼市短期稳定的周期性政策应保持稳定，以防止房价脱缰式上涨，保障市场环境的平稳，为调控模式的成功切换护航。历次房地产调控显示，行政主导的模式将重心放在抑需求上，在地方财税体系等长期制度改革未完成的情况下，如果匆匆放开“三限”，房价的报复性反弹恐难避免。

从目前的市场走势看，一线城市的楼市环境有脱离“平稳”状态的风险，而“平稳”状态是调控部门、开发商、购房者都能接受的市场环境。风险的直接表现就是抢地大战和房价上涨预期再度强化。公开资料显示，北京、上海、广州等地在5月份出现总价或单价“地王”，并且前5个月的土地出让收入逼近去年全年水平。部分热点区域地块楼面价短短1个月上涨近50%，超过两个月前的在售商品房价格。地价上涨强化了房价上涨预期，并与目前新房市场量价齐升的局面叠加，加剧一线城市楼市可能“不稳”的担忧。此外，不少地方对新型城镇化的认识仍未打破“造城运动”的思维，做大土地收入“蛋糕”的动力强劲。一些地方政府追求GDP增长的政绩观也尚未打破，舍不得房地产这个政绩工具，落实楼市调控政策不积极。

鉴于此，目前探讨行政调控的全面退出不合时宜，更可行的是在坚持市场逻辑的前提下，对既有政策进行完善和修正。例如，优化预售证管理，加大市场供给；强化闲置土地监管，重罚囤地行为。当然，更紧迫的是又好又快地推进房产税改革试点扩围，使其发挥楼市“稳定器”作用。

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住建部政策研究中心与高和资本联合调研发现

房企融资结构悄然生变

 直接融资占比不断攀升

不断收紧的房地产调控，极大地改变了房地产企业的融资环境与资金来源，房地产直接融资的比重不断攀升。记者昨日获悉，住建部政策研究中心与高和资本联合开展的民间资本调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然变化，直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源之一，其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。

房地产融资额为近10年水平

“未来要做大房地产就必须关注直接融资方式，关注新的金融行业细分领域的市场变化和投资需求。”高和资本董事长苏鑫说。

苏鑫介绍，房地产直接融资的具体方式主要有：房地产信托、房地产基金和券商资管。受地产信贷紧缩政策影响，2012年房地产直接融资的占比快速上升，去年房地产信托余额为6800亿元，发展非常迅速，投资额比较大，但股权融资有一定局限性；房地产基金刚发展起来三五年时间，其中去年有1000亿-2000亿元，专业机构占比55%；另外，券商资管也发展迅速。

“如果拿开发企业的投资额和融资额两个数字进行比较，整体来看，目前是近10年来的水平。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，这表明目前房地产企业并不缺钱，所以有能力拿地，甚至拿“高价地”，显示目前企业资金状况比较好，开发企业的资本金、开发企业到位资金的增长速度，都是比较高的。

尽管目前流动性较为宽松，秦虹仍然强调，今年社会流动性相当充裕，但未来，除贷款外，房企一定要多关注直接融资。因为，“这会成为改善房地产企业资金需求的重要工具。直接融资是下一步金融改革中一个大方向，是未来房地产发展新趋势里面的一个重要特点。”秦虹表示。

进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大，房地产信托一改前几年新增规模占信托总量比例下降的趋势，出现明显增长，房地产领域成为信托资金主要投资方向。

数据显示，2013年1月，房地产信托产品共发行76款，发行规模达224亿元，位居发行规模首位。4月，房地产信托占比达33%，超过金融和基础设施。在多个投资领域受到限制的背景下，房地产信托有望再次成为信托业务重点。

调控是融资方式变化主因

“一方面，房地产业是资金密集行业，离不开资金的支持；另一方面，不断加码的房地产调控让宽松、低成本、易于获得的银行贷款间接融资环境很难再现。因此，下一个维持房地产企业发展的支撑点是直接融资。”秦虹说。

据分析，房地产调控常态化，宽松货币政策环境不再等因素，反而令房地产基金加速发展。数据显示，自2008年到2010年之前，国内房地产私募基金发展较缓慢，仅有20多只基金，100亿元左右的市场规模。2010年房地产基金开始蓬勃发展，新募基金数41只，募集规模164亿元。2011年新募基金数97只，募集规模712亿元。2012年进入市场调整，新募基金63只，涉及金额370亿元。

值得一提的是，今年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的块土地，预示着房地产基金正加速吸引更多民间资本参与。尽管该地块的成交金额不到10亿元，但这一事件在一定程度上反映出晋商资本加速基金化的势头。

“最近我们在山西完成连续第三年的民间资本调研，发现山西民间资本正在向基金等资本证券化的方向进化。”苏鑫说。

他进一步表示，“尽管进化的速度也许有些缓慢。但与鄂尔多斯等新兴民间资本不同，山西民间资本显然更易于接受资本证券化的概念，将钱交给更专业的人士进行投资。”

记者注意到，两年前，鄂尔多斯民间借贷问题集中爆发前夜，住建部政策研究中心与高和资本曾敏锐地对体量巨大的民间资本展开深入调研，走访当时民间资本最发达的山西、鄂尔多斯、陕北及温州等四地，次全景式地呈现了中国民间资本的现状与流向，深入分析了这股强大民间金融力量的未来走势，受到广泛而持久的关注。

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