"一房一价"遭遇"吊高价打折" 执行缩水尺度
第一财经日报2011/05/20 08:53
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“刚收到通知,我们已经要求各案场严格执行有关部门的相关细则,并对有关责任人提出具体执行要求。”昨日,同策咨询研究部总监王巍立向记者如是说。
“一房一价”沪版细则落地三天后,开发商和各家代理机构纷纷就售楼处需要公示的内容展开行动。
超过8折或需重新申报
上海物价部门16日下发贯彻落实《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》的实施细则,其中对开发商需要在售楼处公示的信息作出了详细明确,要求分四张信息表公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息。其中对楼盘促销、停车位销售都要明码标价,并要求公布已登记房源实际成交均价。
在此之前,上海部分项目就已采用类似的销售方式。去年10月前后,以只能下跌不能涨价为核心内容的上海旧版“一房一价”规定全面施行,此后,上海新上市楼盘网上备案“报价可浮动范围”一栏开始显示负值(-20%)。
记者调查发现,目前上海不少开发商及代理公司都已针对新版“一房一价”细则进行了会议讨论,并及时做出反应。据王巍立介绍,就同策代理的楼盘来看,目前部分售楼处的一些信息可能和之前申报的发生变化,这些都需要尽快予以处理并统一。
对购房者来说,通过“一房一价”沪版细则的执行,可了解到更多有关的楼盘信息,以便于理性地购房置业,这无疑是一件好事情。然而,或许是旧版“一房一价”执行效果不甚理想,目前市场中仍有不少分析人士对新版细则提出质疑。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,沪版“一房一价”细则与北京细则相比基本相似,但发布的几个样表有一定针对性,对以后检查执行有帮助。“上海细则关键还是看执行,从北京的情况看取得的效果并不明显。”
此外,“许跌不许涨”的原则也可能导致开发商在定价时抬高售价。对此,一位熟悉预售申请流程的业内人士向记者透露,根据规定,开发商确定基准价后,房价下浮空间仅有20%。如此一来,虽然不能完全避免,但能在一定程度上对开发商“吊高价打折”的现状进行限制。“反正现在就算要降价,也只能打8折,更低的折扣就要重新申报。”
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国家发展和改革委员会日前发布通知，要求房地产开发企业必须按照《商品房销售明码标价规定》，执行“一房一价”政策。记者在广州采访中了解到，“一房一价”遭遇“执行缩水”，新政效果面临“打折”。
对此，业内人士称，“一房一价”意图虽好，但执行的尺度模糊，建议调控措施还需更加精准，可考虑与成本核算结合起来，防止开发商乱报价，进一步规范房地产市场秩序。
“一房一价”意在挤出价格泡沫
2011年3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从2011年5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。
业内分析人士称，出台“一房一价”政策意在规范市场，挤出房地产价格泡沫。根据发改委“一房一价”的规定，开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。另外，根据《商品房销售明码标价规定》要求，商品房销售明码标价后，各地开发商可自行降价，但涨价必须重新申报。
广东中原地产代理有限公司研究部经理李毅华认为，明码标价之所以备受关注，就是因为明码标价的意图直指稳定价格预期，这将使得开发商无法采取开盘后随意涨价的惯用手段。
“执行缩水”效果大打折扣
“详细标注每套房的所有信息是不可能的，现在您看到的是参考价格，最后的成交价格还要综合考虑很多因素，比如付款方式、按揭形式等等。”广州的大学馨园售楼部导购说。
记者发现，广州地区大部分楼盘执行“一房一价”的形式多是在销售大厅的公告栏上张贴或是装订成册供购房者查询。但公示的内容多仅限于每套销售总价、房屋面积等几项信息，而没有公布《商品房销售明码标价规定》中要求公示的其他内容。
对此，广州市房地产行业协会会长黄德文表示，目前各楼盘执行“一房一价”的方式不一，有些楼盘仍在“对付”。有关部门应该加强巡查，规范楼盘执行“一房一价”政策。
广东省房协会会长蔡穗生认为，实行“一房一价”政策的初衷并不是为了压制房价，而是规范房地产市场秩序。稳定房地产市场价格预期。对此，业内专家建议，应在执行过程中遏制开发商将“一房一价”的“价”随意抬高，如果任由开发商标价，那么执行效果势必大打折扣。
调控措施还需“精准一些”
“开发商‘一房一价’的定价依据是什么？公众需要合理的说法。”广东外语外贸大学教师袁瑾说。
“以大学馨园为例，开盘的吹风价是每平方米1万元左右，一期开盘价格达到每平方米1．7万元，而现在二期开盘标注的价格是每平方米2．6万元。开发商同时拿的一块地皮，前后的开盘价格相差如此之大，为什么？希望‘一房一价’能够切实遏制开发商乱涨价的行为。”袁瑾说。
业内人士称，“一房一价”意图虽好，但执行的尺度模糊，建议调控措施还需“精准一些”。一方面，可与开发商的成本核算结合起来考虑，防止开发商乱报价；另一方面，还要严格审核销售的利润率是否在合理区间、价格标准是否与周边楼盘的成交情况脱节等，达到遏制开发商随意报价、扰乱市场秩序的目的。
来源：解放日报 王凯蕾
