买房360:武汉物业费乱象丛生 半数业主通过可更换物业
房天下2013/01/31 09:15
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。期待广大购房者的积极参与。
房天下讯 年关将至，辞旧迎新之际，广大的网友们除了要置办年货以外，加强安全防范也十分重要。小偷也需要过年，最近部分小区尤其是老小区被盗窃的现象十分严重，部分失窃业主将矛头直指物业公司，认为他们必须要对业主的财产安全负责任，而事实上业主很难对物业公司进行追责。
根据《物业管理条例》第47条规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
这一条是法律对物业管理公司的安全保卫义务的强制性规定。一般来说，物业公司对业主不承担的安全保卫义务，而重在物业公司履约的过程，只要物业公司在合理限度内谨慎地履行了安全保卫义务，即使住户因为遇窃而遭受损失，也可以不认为物业公司的履约行为和损失结果之间存在因果关系。
汉阳某小区王小姐最近十分气愤， 物业费1.8元/平米，每个月物业费接近200元，然而物业公司的保安不过是一些“山寨”货，不仅不专业，服务业不到位。某天半夜，因为要去机场接好友，王小姐开车出小区时，而当时值班的保安已经在值班室入睡，被王小姐吵醒后十分不耐烦，还争吵了两句。第二天，王小姐出门并没有开车，出门回来后发现车牌不见了，因此去找物业帮忙寻找，巧的是物业说车牌被保安捡到，而捡到车牌的正是头天晚上与她争吵的保安。对于这个回答，王小姐表示很气愤，车牌安装十分牢固，没道理没开车无缘无故掉下来，在她看来这肯定是保安在报复。
近日，关于物业费的话题也在房天下的论坛炒得火热，从网友的回复中可以发现，目前武汉的物业两级分化十分严重，而大多数网友对物业并不满意，不少网友抱怨物业费很贵，但服务很差，完全不值。目前不少新小区物业费均在2块以上，而不少业主反映，物业费是涨了，但物业管理团队还是以前老小区那种土班子，跟每月收取5元那种垃圾费的老小区完全没两样，太不值了。
论坛热议：物业费N级跳，物业服务却远远达不到业主心理预期，这钱交的到底值不值得？！
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武汉物业两级分化严重
记者经过调查发现，武汉目前的物业费两级分化十分严重，也十分混乱。新小区物业费普遍在2块以上， 部分品牌房企甚至超过了3块。而一些老小区仍然要用每月5元垃圾费的，一些本土房企的物业费甚至低至2毛。一分价一分货，服务也天壤之别。
家住常青一还建小区的邹小姐告诉记者，最近她所在的小区，物业停止了清扫垃圾，而业主也停止了缴纳物业费。两边互不相让，陷入了僵持。邹小姐表示，物业没有尽到义务，跟万科、金地等品牌房企的物业完全不能比，现在业主想联合起来把物业赶出去，换一家好的物业公司。但当记者问到，如果换物业公司后，物业费涨价是否接受时，邹小姐表示她的上线是物业费每平米不能超过1.2，这不能再高了。
杨汊湖一小区，自从2002年以来物业费仅仅2毛一个平米，去年物业一纸通知下来将物业费涨至4毛，80%以上的业主立马不干了，停止交物业费。而这一举动也让物业管理方十分为难，一位负责大门值班的工作人员表示，收4毛钱大多数家庭一个月的物业费都不会超过50块，就算真的每家都交，物业还是亏的，这个价位
而据记者了解，作为物业领头羊的万科物业，物业费都在2.6以上，部分小区甚至超过了3块。在高物业费的前提下，万科将物业团队打造得十分专业。万科红郡的一位业主告诉记者，下雨时有物业帮你打伞，东西太多时有物业帮你提，门禁系统健全，保安按时巡逻，物业随叫随到，不会出现不耐烦的现象，相比一般的物业确实要好很多。但物业费确实也比一般的小区高，但能保证安全，确实还是值的。
家住金银湖金地的业主宁静觉得1.7的物业费很值，金地与万科一样是品牌房企，同样拥有自己的专业物业团队。有一次宁女士加班晚上12点才到家，可是一回家水龙头坏掉了，宁女士立马拨打了物业的电话，不到5，物业人员就到了宁女士家，帮她关掉了总闸。如今年关将至，物业发起了与业主群策群防的安全管理号召，原本地下车库进入各单元不需要门禁，经过多次改造，现在已经加装了门禁，扫除了一个的安全隐患。这样的举措让宁女士觉得很贴心。
品牌房企几乎都与高物业费捆绑起来，但不是所有的品牌房企物业团队都是自己旗下的，也有不少浑水摸鱼的。家住南湖的谢小姐物业费为1.8元/平米，本来以为买了品牌楼盘，物业也会好一些，买了之后才发现，自己买的那一期物业是外包的，相比后面几期的物业公司，服务要差出一大截，这让谢小姐觉得很不值。
武汉市物业费标准与实际情况
根据我市2004年出台的政府指导价，电梯房物业费为1.2元/平方米，此标准上下浮动比率为20%，也就是说上限为1.44元/平方米。而目前三环附近的新小区，不少物业费都超过1.5元/平方米。
据悉，物价和房管部门在加强管理的同时，正在制定方案，调整物业费政府指导价。很多市民担心，会不会出现“逢调价必涨价”。其实，有些物业公司担心涨价可能造成收费率下降，对于物业公司得不偿失。
物业费涨价流程
在成立了业主委员会的小区，小区物业费的变动，由业主委员会（代表全体业主的意见）和物业公司签定新的物业服务合同，对物业服务的内容、项目及收费标准等进行重新约定，物业公司拿着新签定合同到区物业办审批后，物价部门再根据这个合同和物业办的审批手续，对新的收费标准进行备案，之后物业公司按照调价后的标准公示后，才可以收取费用。
更换物业公司流程
更换物业基本步骤：1、小区先成立业主委员会。2、如果与物业管理公司的物业管理委托合同已到期，那么，由业主委员会通知物业管理公司撤出，由业主委员会聘请新的物业管理公司。3、如果与物业管理公司的物业管理委托合同尚未到期，那么，由业主委员会通知物业管理公司解除合同，协商解除合同。如果协商不成，到当地法院起诉，要求解除物业管理合同。判决生效后，再聘请新的物业管理公司。
法定更换物业管理企业的条件所需程序
当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。
约定更换物业管理企业的条件所需程序
当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。
业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议？根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：
（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；
（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；
（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；
（4）物业服务价格幅度或水平。业主委员会招标前，是否需要备案？业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。
备案时，应提交以下资料：
（1）业主大会决议；
（2）招标公告或者投标邀请书；
（3）招标文件；
（4）法律、法规规定的其他资料。
业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？应从以下几个方面保障业主的知情权：
（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；
（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；
（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；
（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。业主委员会招标应当何时完成？业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。
物业的好坏，只有亲身体验过才知道，对于首次置业的购房者来说，对物业的判断显得很虚，记者建议购房者在买房之前多上房天下业主论坛，看看其他业主的体验然后再做判断。
