买房360:划拨与出让全解读 变更需精打细算

“买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。

“买房360”栏目立足于竭尽所能的帮助购房者解决置业难题，期待广大购房者的积极参与。

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房天下讯 近日，武汉经适房交易细则出台，属于划拨土地性质的经适房可以通过交易缴纳土地出让金而转为出让土地。划拨土地与出让土地到底有什么不同了，在交易和拆迁补偿时有何区别，本期买房360将对其进行详细的解读。

划拨土地和出让土地的区别

划拨土地是国家无偿给予土地使用者的，在征收时无偿收回。出让土地是通过有偿方式取得，通过交纳土地出让金的方式与政府签定行政合同，以得到70年的使用权，国家如需提前收回应对被收回人进行补偿。

一般的商品房土地都是政府通过土地出让的方式开发商缴纳土地出让金获得的，而经适房、廉租房、公租房等保障房用地通常为政府划拨，以前的福利分房、部分厂房以及少量商品房也有的属于划拨土地性质。

划拨土地房屋交易是否可以办证？

在2012年7月6日前取得经济适用住房计划的项目，房屋期满上市交易时，有两种办证方式：一、按照相关规定缴纳土地金，土地使用权保留划拨性质；二、交易双方愿意将划拨用地变更为出让土地的，也可以按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金，并签订个人土地出让合同，土地使用权变更为出让。文件印发实施后取得经济适用住房计划的项目，房屋期满上市交易时，只能按照上述第二种方式缴纳差价的七成才能办理。

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划拨土地房屋与出让土地房屋交易区别

按照的经适房交易新政，经适房交易的税费如下：

过户费大致如下: 1.交易手续费5元/平方米(买卖双方各半); 2.契税 1%、1.5%、3%（买方非住房3%） 3.个税1%（卖方出售家庭住房免征） 4.登记费85元 5.土地金（地段等级标准×土地分摊面积 保留划拨性质）等。 经适房交易完成后，该套房产将被取消在交易系统中的“经适房”标注，视为普通二手房，不再具有保障房的性质，不再受“满5年方可交易”等条件的限制。

划拨福利分房、商品房的税费相比较一般的商品房则要多出土地出让金部分这部分费用，与经适房一样在保留划拨性质则土地金的标准为：地段等级收费标准×土地分摊面积，而土地等级收费标准 根据土地所在地段确定，全市住宅用地分为九级，如二级地段不到200，一般四五级在100以下，而每套房产分摊到的土地面积一般仅有几个平米，算下来每次交易缴纳的金应低于1000元。

武汉市房地产交易土地金征收标准

单位：元／平方米

划拨土地房屋如何变更为出让土地房屋？

划拨土地在交易时，如果双方愿意在交易时一次性将差价的70%作为土地出让金上缴，那么这套房产的土地性质就可直接变更，不仅以后不用再交土地金，且土地使用年限是明确的，在遇到国家征收时会有明确的补偿标准。其交易价格由专门的评估公司确定并由双方协商成交。当然，房主也可随时将土地性质变更为出让，只需将买卖差价的70%上缴即可。

土地变性后重定使用年限

新规规定，原经适房所在土地为划拨性质的，从同一建筑套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定土地使用权截止日期，最长不超过70年。

划拨拆迁补偿与出让拆迁补偿

在房屋补偿上划拨对房屋的补偿和一般补偿一模一样，但对土地价值的补偿则要比同类型出让土地少补偿和出让金一样标准的款项，即要扣除土地出让金的款项。而划拨在经过缴纳土地出让金的70%变更为出让后，则在遇到国家征收时会有明确的补偿标准。

划拨变更成出让是否划算

划拨变更成出让是否划算，需要购房者精打细算，并正确预估拆迁房价，以下举例供参考

划拨房屋初始价格为3000元/平米，交易价格为5000/平米，拆迁价格为7000/平米，面积100平米。

不变更出让的拆迁房补偿款为：7000*100-（7000-5000）*100*70%=560000元

在不算税费的情况下为：560000-5000*1000=60000元

变更出让后的拆迁补偿款为：70000*100=700000元

在仅计算土地出让金的情况下为：700000-5000*100-（5000-3000）*100*70%=60000元

这样的情况下，变更与不变更是相等的，但一旦拆迁高于7000，如拆迁价为8000，则按照上述算法，不变更的为9万，变更出让的为16万，则相差7万。值得注意的是，如果拆迁价格低于7000，那么变更出让反而更不划算，因此业主需根据自己的实际情况进行评估，然后决定是否变更。