武昌中心向北 中北路商圈成最大文化产业实验地(图)

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编者按：随着武汉商贸业的蓬勃发展，原有的汉口、汉阳、武昌各有一个主要商圈的历史已经被改写，新的商业中心不断涌现，谁才是武汉新的商业地标？谁在引领片区商业发展？相对于一线城市，武汉商业地产无论是开发建设还是运营管理都才刚刚起步，如何才能走出一条属于自己的路？如何才能让房企在“商业地产黄金年”里风光依旧？2012年下半年，武汉商业地产的发展依旧令人期待。为此，中指研究院在连续八年对城市建筑新地标的研究基础上，联合武汉房天下启动“2012年度武汉商业新地标”评选。 

房天下讯 15年前，长江二桥建成通车时，武昌桥头的徐东地区尚是一片菜地。1995年长江二桥完工通车，交通的便利给徐东带来了徐东平价、好美家、麦德龙、欧亚达，还有总投资7亿元的超级航母“销品茂”。加之随后多家房企的进入，使得这个曾经的武昌市区与远城区结合部的“城中村”，经过十多年的蜕变成为了一个理想的城市中心生活区。如今，武昌徐东一线高楼林立，也形成了江南的最重要的商圈之一。

2008年12月武汉长江隧道贯通、2009年初岳家嘴立交通车、2011年二环线的基本畅通，2012年梨园地下通道通车，武昌中北路至沙湖片的中北路商圈也在经历着10年前徐东同样的变革。

武昌中心开始向北移动

与徐东发展历史略有不同的是，中北路商圈的变化之快让人惊叹。中北路片区属于武汉内环线的一部分，连接着武昌的两大主干道武珞路和徐东路，穿梭于东湖与沙湖之间，东眺东湖，西接沙湖，与水果湖湖北省政治中心相邻。

就在5年前，从徐东大街朝街道口方向前进，刚过徐东村沿路就荒凉起来：刚刚成形的岳家嘴立交旁旁尽是废弃的工厂厂房、待拆的老旧居民楼，只有一栋蓝黄相间的麦德龙孤零零的伫立在街旁。到了3年前，情况大为改善。复地改造后的老武重变身为高端住宅区“复地东湖国际”；普提金在岳家嘴立交旁的住宅项目“东湖春树里(小区网，论坛)”完工后，开建商业综合体；中北路延长线与万达的中央文化区项目几乎同时开工；大东湖生态水网中的东沙连通工程进入实施阶段。短短2年时间不到，中北路延长线完工，武汉中央文化区一期工程楚河汉街开街，中北路商圈一跃成为武汉商圈最为引人注目的新星。

从中南商圈到司门口商圈，从街道口商圈再到光谷商圈，武昌商圈一路从中南扩张顺延着武珞路向两面发展。1985年，中南路口竖起了中南商业大楼，中南商圈雏形初现，这也是武昌商圈的鼻祖。随着银泰百货的进驻，国美、苏宁的隔街对决，再加上几大金融单位的聚集，这里成为江南商圈的核心地带。上世纪90年代初，兴起电脑热，许多经营电脑、耗材和配件的小企业来到街道口扎推经营，渐渐形成了科技一条街。在其人气带动下，亚贸，群光，新世界百货等大型商业中心纷纷抢滩登陆，街道口商圈渐现雏形。可以说，街道口商圈可以看做是中南路商圈的延伸，

然而随着武汉城向外的扩张，以中南为核心扩散的街道口商圈、司门口商圈虽然看上去人气依旧，不过仍掩饰不了没落的颓势。光谷商圈在近几年发展迅猛，但消费群体层次不高，低端化同质化严重、交通堵塞问题也成为制约光谷商圈发展的瓶颈。

中南路、街道口等武昌老商圈逐渐没落

“这不仅是武昌老商圈存在的问题，其实也代表了武汉商业地产的通病。一个菱角湖万达成功了，于是各大开发商都开始建摩尔城(小区网，论坛)，每个老商圈都开始引进时尚快销品牌；这在前两年可能还是优势，一旦普及同质化竞争又将席卷所有商圈。所以说来说去还是老问题：什么是商圈的核心竞争力？”日前，在房天下与中指研究院华中分院联合举办的《言商论道（一）聚焦2012光谷商业地产》高峰论坛上，武汉汽车公园副总经理郑刚表达了对武汉商业地产发展模式化的担忧。

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武昌中心向北 文化创意产业成武汉商业发展新方向

“我认为武昌商业地产会向两个方向发展：一是中北路、而是光谷；另一方面光谷主打的依然是高新产业园的形式，商业将成为其服务的配套产品，发展方向是朝着北京中关村的模式发展。因此未来武昌的商业中心会在中北路，也就是说武昌中心正在北移中。”武汉房天下主编朱晶晶认为武昌中心未来将在中北路。

2011年国庆，沙湖畔的万达中央文化区一期楚河汉街开街，迎来了逾200万名游客的光顾，成为假期人流排名前三的热点区域。投资达500亿元的武汉中央文化区，是目前万达集团在投资额的一个项目，也是武汉个主打以文化为基础，兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体的文化旅游项目。

“汉街的确给武汉市民带来了惊喜。首先“楚河汉街”名字起的好，有文化底蕴；屈原、昭君、知音等五个文化广场也充满楚文化特色。不仅如此，汉街还为武汉市民带来了国际时尚消费文化，给大武汉商业氛围的营造增添了浓墨重彩的一笔，甚至改变了武汉的商业格局。”湖北省社科院经济研究所副所长叶学平表示。

湖北书城落户汉街

以文化创意产业为主导是目前一线城市商业地产的发展趋势，例如北京的798、南锣鼓巷；上海的田子坊、莫干山路；成都的宽窄巷子、锦里等等。武汉从2007年开始就可以改造汉阳造、昙华林，希望借此朝文化产业的方向发展，也许是武汉文化气氛的淡薄，也许是开发理念、运营模式方面的不成熟，又或许是政府政策支持的缺乏，武汉的文化创意产业街也一直未形成气候。

2011年，武汉中央文化区的出现又开始重拾武汉商业地产的文化之梦。无论是已建成的汉街上的省内书店、各大画廊及琴行，以及规划中中央文化区东端的汉秀剧场及西端的世界市内电影文化公园，中北路商圈已然成为规模的文化创意商业街的实验之地。

不过目前看来，主打文化创意产业的中央文化区发展之路任道而重远。“一个新的商圈形成，至少需要5至6年的时间，长的可达10多年，一般来说，商业地产初期都不会很热闹。”一位业内人士表示，尽管中央文化区处于武汉市政府重点打造的新城区域，但该商圈目前尚未成熟。

“从外面逛，感觉有点像是‘千店一景’，每个店铺都没有太过于特别的LOGO和商业标识，有些店甚至你不走进去看，都不知道它是干什么的。很多人都从头走到尾，却没有真正的进几家店去看看或者消费。只有每个店都有自己的特色，有追赶他们的粉丝和忠实的消费者，才能够最终形成汉街持续发展的动力。”这位业内人士分析道。