十年磨砺光谷"兴"城 第四镇革新武汉楼市格局
房天下2012/04/12 09:56
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：光谷，是中国的光电子中心，是武汉楼市的风向标；光谷有平价刚需楼盘，有低容积率改善型住宅，有高端临湖私家别墅；光谷有世界最长的主题步行街，各商业巨头的入驻让其成为投资热土；光谷楼价从五年前每平米不足3000元涨到目前的近7000元甚至上万元，涨幅翻番。这就是光谷，海纳百川，成为武汉潜力的第四镇。
光谷，近年来连续保持30%左右的经济增长率；一批世界500强企业和国际级研发中心相继落户这里，强劲的发展潜力让该区域备受关注。就在近期，国务院批准东湖创新示范区10年规划，未来的大光谷将不再仅仅只是“开发区”，而将建设升级为“独立城市”。光谷的发展，再一次牵动人心。
区域规划：十年总收入达3万亿 跻身世界舞台
美丽富足的中国中部，楚汉文化的发祥地，这里有一片领先国际的光电产业热土，它就是武汉东湖国家新技术开发区。作为中国家的光电子产业基地所在地，它也被人们形象的称为“中国光谷”。以每年 30% 的速度跨越式发展，这片幅员 518 平方公里的土地如今已经成为创业者的乐园、领先企业的聚集地，武汉的人文科技新城。“中国光谷”是活力无限的科技创新之地。
中国光谷
这里的文化氛围浓厚、科技人才汇聚，有著名的华中科技大学、武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学、华中农业大学、中南财经政法大学、中国地质大学等48 所高等院校、 56 个中央及省部属科研院所、 11 个国家重点实验室、 10 个国家工程技术中心和 700 多个技术研发机构；这里有 49 位两院院士、 20 多万名专业技术人员和 40 万名在校大学生；这里还有旨在培育光谷持续创新能力而建造的光电国家实验室、国家植物基因工程中心和P4 实验室。作为三大智力密集区之一的东湖高新区拥有着强劲而持续的创新激情与创新活力，每年申请的知识产权专利在 1000 件以上。
据悉，在未来十年，东湖示范区将全力打造以光电子信息为核心，以生物、环保节能、高端装备制造为战略，以现代服务业为先导的产业结构。 “十二五”实现企业总收入10000亿元，到2020年企业总收入突破30000亿元，进入全球高新技术产业园区发展梯队，成为代表国家参与全球高新技术产业竞争、提升我国在全球科技和经济分工地位的核心载体之一，成为率先发展、辐射中部、联动、面向世界的科技经济引擎。
城市定位：从“产业新区”到“宜居之城”
购物娱乐一应俱全、有山有水相伴左右、有轨电车多条地铁串起便捷路网……总面积为518平方公里的“大光谷”将从“产业新区”升级为“宜居之城”。武汉市市长唐良智也表示，东湖示范区要从“开发区”向“新城市”转变，成为“独立城市”。
在城市空间布局上，“大光谷”将扩大至518平方公里，成为名符其实的“大块头”。未来10年，形成“一轴六心、三区两城、两楔多廊”的空间格局。其中，“六心”是指光谷综合服务区为主中心，鲁巷为副中心，在花山、左岭、流芳和牛山湖构建四大支撑中心；“三区两城”是指关山科研集聚区、豹澥综合服务区、未来城创新研发区和严东湖科技生态城和牛山湖科技生态城。
在生态环境上，518平方公里的区域内有282平方公里为生态保护区，其中，137平方公里为“禁建区”。东湖示范区内，南北有九峰森林保护区及龙泉山风景区两大生态板块，外围构建东湖、南湖、汤逊湖、梁子湖、鸭儿湖等湖滨生态保护圈。
在交通路网上，东湖示范区将引入现代有轨电车系统，将规划11条有轨电车线路，形成“3纵7横1环”的现代有轨电车网络。近期，该区将建设有轨电车1、3、5、6号线，建设里程为50公里。另外，还有4条地铁穿过东湖示范区，包括地铁交通2号线、9号线、11号线和30号线。
在居住环境上，光谷一度给人以“科技孤岛”的印象示人，即主营高新技术产业，但是地段偏远、人烟罕见。但是，预测至2015年，东湖示范区常住城镇人口为95万人；至2020年，城镇常住人口为150万人。到2020年，这里人均居住用地面积达到31.7平方米，人均住宅建筑面积提高到35平方米以上，达到小康社会标准。与此同时，规划至2020年，东湖示范区公共服务设施用地不少于27.47平方公里，人均公共服务设施用地18.3平方米。同时，对体育、医疗、教育及社会福利等设施均进行了规划。
楼市现状：楼盘密集竞争激烈 全面降价大打价格战
从事房地产相关行业的刘小姐，在光谷一带生活了长达6年，她说，2004年、05年去光谷玩的时候，那里人不多，步行街也只是刚刚开始建设，人气不旺。但是，08年就发展后劲出来了，商业街逐渐繁华。到了2010年再去玩的时候，人都蔓延到小巷子了。那个人气密度，是成10倍的增长 。现在又新修了光谷国际广场，08年之后就不屑去江汉路玩了。总之，3年一大变，和现在的武广有得一拼。光谷大洋百货，很像韩剧的拍摄地点。附近高校云集，各种高端配套、房地产业都在近5年发展起来了。
随着武汉市二环以内的价格破万，作为新生力量的光谷，无论是环境设施还是商业氛围，都具有较高的性价比。除了本区域大量高知购买人群外，还吸引越来越多的武汉市民前往购房，随之带来的经济效应将催生光谷更多的新楼盘诞生，集中了万科、长城建设、保利、利嘉置业、恒大集团、清江实业、当代等众多实力雄厚的开发商。从而成为武汉房地产开发商和开发项目最为集中的区域之一。
目前，光谷在售楼盘约有40余个，就价格来说，各项目的售价几乎没有上涨，甚至个别楼盘促销力度空前。目前，光谷片区在售楼盘中，锦绣龙城均价7800元/平方米、健龙尚谷杰座二期在售均价9000元/平米，紫菘枫尚国际在售均价10000元/平米、光谷坐标城慧馆在售均价9500元/平米……房价不低，但由于区域楼盘集中，多数楼盘面临巨大的竞争压力。
据记者调查发现，光谷片区几乎已经全面降价了。从去年年底开始，现代森林小镇由11月初的均价6998元/平米至月底的起价6095元/平米，以巨大的落差抄底光谷。离现代森林小镇不远的当代国际花园也不甘示弱，推出了“1万元认筹即享开盘当日约800元/平的优惠”，折后均价仅为5600多元。两楼盘步步紧逼，不甘示弱。
万科红郡非毛坯房开盘均价为8600元，同时针对诚意客户推出了一些特价房源。但只有到售楼部现场才能拿到优惠房源的价格，对“诚意不足”的客户，基本不予释放。
无独有偶，光谷片区其他一些楼盘也纷纷出现“跳水价”，位于中环内的城市之光目前价5000元/平起，5600元/平，现清盘还享98折优惠。佛奥俊贤雅居起价5800元/平，均价6500元/平，62-94平米房源现购房可享受95折优惠。博海光谷麒麟社推出5套特价房，折后价仅6131元/平起。当代安普顿小镇清盘价6800元。
区域的高速发展，光谷中心区商业的不断完善带动了区域房地产业的极速扩张，就区域楼市布局来看，目前形成了以光谷广场为核心，向四周辐射的商品房市场，其中光谷北随着产业升级和关山大道的高端化规划，地产的重心往关山方向转移；光谷南则以高新大道为主轴的城市“骨架”，加快推进城市建设和园区建设，更是吸引了万科、保利、阳光100、远洋等品牌房企纷纷扎堆入驻，阳光100大湖第、保利十二橡树庄园、纳帕溪谷、远洋庄园等大规模高端住宅在此聚集，居住氛围渐趋浓厚，商业配套日趋完善。
