武汉“问诊”公租房运作制度 谁让七成公租房闲置？
楚天都市报2012/03/28 09:17
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“单凭指责能解决实际问题吗?!”26日，当记者拨通洪山区保障房运营中心负责人的电话时，他正在燃气公司协调公租房住户用气事宜。
在武汉首批公租房——洪山区项目正式领钥匙之后，“七成房源空置”、“政府每月浪费50万元租房闲置”等观点引爆舆论关注。让洪山房管部门有些“委屈”。武汉首批公租房项目，总共900多套房源上市以来，多达七成乏人问津，这究竟是什么原因?“目前洪山区已经申请放宽条件，但还没有最终批复。”武汉市房管局人士昨对记者表示，该市还会进行一次全面的调查，最终确定公租房调整方案。
现状：七成房源“闲置”
作为武汉首批公租房项目，洪山区南湖新城913套房源，首批申请者已经“领钥匙”，随时可入住。“已经办完手续的有220户。”洪山区保障房运营中心人士对记者坦陈。
即便剩余90多户已经选房的租户，对比全部房源，仍有近七成“无人问津”。
相比武汉其他城区新建公租房，洪山区通过租赁城中村改造的还建房筹集房源，财政补贴后再租给公租房申请者，在最短时间实现房源上市，被誉为“洪山模式”。
首批公租房租赁进展，却远远没有房源筹集那般顺利。
记者了解，这批房源早在去年10月即装修完毕，原计划让租户在新房中度过龙年春节。“但申请人数一直太少，进展不顺，最终选房等工作拖到今年3月。”洪山区方面透露，但最终确定有资格申请的169户困难家庭和148户新就业职工中，仍出现弃选。
洪山区从还建房业主手中的租赁价为723元，即便有600多套房源租不出去，洪山也必须向业主支付每月接近50万元的租金。
“我们跟业主还没有进行租金结算，而且结算方式也没有最终确定，怎么能说浪费呢?”洪山区保障房运营中心人士称，目前他们正在想办法解决公租房租户太少的问题，这些房源只要能租赁出去，就不存在租金浪费的问题。
探因：多数申请者抱怨租金贵
“我月收入只有1200元，还要养上学的儿子，一个月563元的租金我根本承受不起。”此前，在公租房选房现场，洪山区居民刘女士对记者诉苦。
作为无房户，刘女士实际上已经达到廉租房申请标准，只是一直未等到实物房源，才转而每月获得廉租房租房补贴。对于她而言，每月交通费200元、儿子开销200元，再加上563元房租，工资仅剩不到300元，显然无法生活。
记者曾采访上十位公租房申请者，9成以上都抱怨租金较高，尤其相对廉租房租金高太多，也是大部分人弃选之因。
以汉阳某廉租房为例，62平方米房源月租仅38元，而洪山公租房项目，65平方米房源租金为723元，其317户公租房申请者中，有147户是1人住，160多户是2人住，按人均补助80元计，补贴只有80元和160元，租户需付月租达到643元和563元。
“廉租房要求人均收入在600元以下，公租房要求1500元以下，我一个月工资1300元，比廉租房户富多少?为什么我的租金要多这么多呢?”一人居住的彭老太对记者说。
“公租房跟廉租房是两种住房保障体系，不能类比。”武汉市房管局人士表示，廉租房是纯政府行为，而公租房是以市场价格出租，然后政府提供补贴降低租户实际成本。“公租房对应的人群收入，本身就比廉租房高，不可能租金完全一样。”
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症结：公租廉租未拉开档次
公租房是解决不符合廉租房申请条件，又买不起经适房的“夹心层”需求，公租房与廉租房应拉开保障体系。但值得注意的是，目前两者申请门槛(人均收入)只差1倍，但租赁费用却相差10余倍!申请门槛和费用，没有成比例拉开档次，被认为是公租房遇冷缘由。
“廉租房是政府大包大揽，公租房是借助市场机制，以前都没搞过，试点出现问题很正常。”洪山区相关人士对记者坦陈。
而租户喜欢对比公租房和廉租房，原因正如上述彭老太所言，她认为两者的申请门槛和费用，没有成比例拉开间距。
武汉大部分申请廉租房和公租房的家庭，都是无房户，因此两者门槛差别更多在于人均收入。廉租房申请门槛为人均收入600元以下，公租房为1500元以内，廉租房门槛只比公租房高900元，差距只1倍多。但廉租房租金可以低至38元，而公租房项目，在取得补贴后，租金仍在483元以上，相当于廉租房的10倍多!对于廉租房租户，租金成本只占其收入5%左右，而公租房租户这一比例却超过35%!
正因如此，洪山试图突围公租房困局的方式，正是拉大与廉租房申请门槛差距，放宽公租房申请条件。其上报的调整方案为，将申请范围扩大至外来环卫工等特殊岗位人员，只要在该区缴纳社会保险并持有《武汉市居住证》即可。同时，针对新就业职工也放宽人均收入条件，将人均月收入标准从2500元以下提高到3500元以下，毕业年限也从5年放宽至10年。
项目名称房源数量 租金申请条件 申请通过人数南湖新城899套723元(补贴标准为人均80元) 目前入住220余户困难家庭7人均面积8平方米以下，人均月收入1500元以下新就业职工月收入2500元以内，毕业不超过五年。困难家庭169户新就业职工148户弃选80余户
租满容易，保障难
公租房货币化补贴还有多远
不过对于上述突围方式，在《武汉市住宅与房地产业发展“十二五”规划》专家组成员、中南财经政法大学博导张东看来，“应该慎重”。
张东认为，公租房与廉租房申请门槛差距小而费用差异大，可能是市场不接受公租房的原因，但这个问题应该动态看。廉租房申请者中有不少是低保户，他们的收入只会往下走，而公租房针对的夹心层，未来随着子女就业，可能收入状况会不断改善，“公租房设置退出机制就是这个原因。”
对于放宽申请条件更大的疑问是，“放宽条件可以解决房子租不出去的问题，但门槛到底划在多少合适?”张东认为，如果门槛划到3500元，租金对他们确实不成问题，但对于2500元，甚至2000元以下收入者，租金水平较高的问题仍没有解决，“这部分人怎么保障?”
实际上，武汉层面目前未批复洪山区申请，或也正是这个原因，放宽门槛只能解决房源闲置，但却无法解决1500元以下收入者任何困难，这部分人恰是公租房应该保障的夹心层。
对此，业内人士认为，只有采用货币化补贴，才能解决这一难题。即根据承租人的不同的收入水平、生活成本，核定补贴高低，避免门槛、补贴一刀切的现象。让符合条件的租户可自主从市场租房，政府为最贫困的家庭、一般家庭、新就业人员，提供不同补贴标准。
“这个方案最有效率也最公平，但一些政策障碍还没有解决。”上述人士认为，比如如何确定市场租房的价格是否合理，“但这个设想已被列入十二五规划中。”
