利率7.05%月供增几十至数百 三类人不宜提前还贷

新闻背景：2011年，央行共计3次上涨了商业贷款利率，分别为2011年2月8日、4月5日、7月6日。按照规定，五年期以上的贷款，2月9日前办理的房贷，基准利率将从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点；2月9日至4月5日办理的房贷，上涨0.45个百分点；4月6日至7月6日办理的房贷，基准利率上涨0.25个百分点。而申办房贷时接受利率上浮一定幅度的市民，因3次加息累加的月供增加额将比基准利率贷款人更为明显。

利率提高0.65% 房奴每月多还几十至数百元

1月1日起，个人房贷利率再次提高。央行2011年3次上调人民币存款基准利率，5年期以上贷款基准利率从年初的6.4%提高到7.05%。由于2011年最后一次利率变动的生效时间为2012年1月1日，这意味着从1月开始房贷族每月还款额也将有相应程度的增加。银行业内人士透露，由于房贷业务存在一些利率折扣、加之还贷总额和还款期限不同，利率提高0.65个百分点后，月供增加的数额也在几十元在数百元之间不等。

在2011年2月9日次加息前，以贷款100万元、30年期限等额本息进行商业贷款，按6.4%的基准利率享受7折利率折扣，去年每月还贷为5054元。2012年1月1日后，以7.05%为基准利率计算，按贷款合同约定利率折扣延续，计算得出每月还贷为5328元，利率调整前后月供增加274元。没有利率折扣的情况，如贷款50万元、20年期限等额本息进行商业贷款，按基准利率6.4%还贷，月供金额为3698元，加息后月供金额为3891，每月多交195元。10万元20年期限房贷，1月1号之后还贷月供增加39元。

有房天下友认为，“银行加息对于我们年轻的上班一族来讲，无疑是个令人心碎的事情，在1号上午接到银行短信提醒，新年执行房贷新利率，每个月多还100多元，实在有些无话可说了。”也有打算在近期购房的网友表示，“本来想买房的，结果这房贷利率执行新标准，每个月多还了不少，只能暂且搁置购房计划。”

有银行相关人士提醒：“今年利率调整的幅度比较大，有些客户如果按照2011年的还款计划进行还款，可能还款不足，产生不良记录，影响以后的征信。客户可以到经办行打印还款计划单，了解每个月的还款情况。如果客户不方便打印还款计划单，明年每个月还款的时候多存几百块钱，防止还款不足。”

同时，还款时要注意“分段计息”：“明年一月份还款，涉及到跨年度的利率。如果还款日是20号的话，包括两部分的利息：2012年1月1日到20日这一段利息，还包括2011年12月20日到31日的这部分利息。它的还款额可能比2011年12月稍多一些，比2012年2月份要稍少一些。明年2月份客户的还款额度才是完全按照新利率来执行。”

12月武汉房价跌幅0.5%以内 房价降利息反而增多

2012年1月4日中指研究院权威发布《2011年12月中房指数系统百城价格指数》，调查数据显示：2011年12月百城住宅均价环比连续第4个月下降，10大城市价格环比全部下降且平均降幅再次扩大。

根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，本月十大城市住宅价格全部环比下跌，其中成都和重庆（主城区）跌幅，分别环比下跌1.10%和0.89%，深圳、广州、南京、天津跌幅在0.5%-1%之间，上海、北京、杭州、武汉跌幅在0.5%以内。

虽然房价出现了一定程度的下跌，购房者却乐不起来，因为有精明的网友算账发现，房价趋降的同时，银行的房贷利率却在上涨，曾经的7折、8.5折优惠早已不复存在，有的银行还要上浮，如此折算下来，买房的综合成本反而比以前高了。

“看起来房价降了，但支付的利息总额却高了。”近日，一网友在某论坛发帖称，据其计算，就算房价降了10%，贷款买房需要支付的利息反而更高，总的购房成本在增加。

素有“任大炮”之称的北京华远地产股份有限公司董事长任志强近期也在某论坛上称，银行调整首套贷款利率，让老百姓觉得降了10万块钱房价，结果多付了20万块钱的利息。随后他还在微博中表示，判断房价是否合理要综合考虑个人收入、购房个税、银行利率等条件，提高利率某种程度抵消了房价下降给老百姓带来的实惠。这一现象连日来也在微博上引发热议，不少网友纷纷转发上述消息，纷纷表示“房价降了也是白降”，还有网友称，按基准利率计算利息就增加这么多，如果利率再上浮，房奴的负担还要更重。

月供增加房奴提前还贷 专家称三类房奴不适合

7.05%的高房贷利率，让不少房奴难以淡定。购房者肖女士表示：“我也粗略算了一下新利率下的还款数，还是高了不少。所以我想，宁肯先借点钱凑一凑，也要将房贷还上。房贷利率今年指不定还要往上涨，到时恐怕还要付更多钱给银行。”

利率上涨，月供增加。不少房奴打算提前还贷，据悉，目前提前还住房贷款者多是工薪族，大部分选择偿还部分贷款。那么，提前还贷是否合适呢？

“根据测算，提前还房贷不一定划算。”专家提醒，使用等额本金和等额本息的方式还款的人，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，提前还贷也不能有效节省利息支出，所以意义不大。同时，享受优惠利率的房贷客户，如果将准备提前还贷的钱存在银行，所收到的利息可能会比支付贷款的利息高，同样没有必要提前还贷。而且一旦未来银行银根收紧，申请贷款就会很艰难，不仅有可能要等待额度，在利率上还会有不同幅度的上浮。

此外，因为公积金贷款本身利率低，压力不大，公积金贷款享受者没必要提前还贷。享受了利率优惠的更没必要了。以今年6.4%的五年期以上贷款利率计算，在打完7折后，享受优惠的老客户贷款利率仅为4.48%，比当前的五年期存款利率还低0.07%。这种客户，与其凑足资金提前还贷，不如将这笔还贷资金进行5年储蓄，所获得的利息甚至能超过要还的贷款利息。

三类房奴不适合提前还贷

一是等额本息已到还款中期的贷款人群。随着还款本金递增，还款利息递减，也就说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，提前还款部分更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

其次是等额本金还款期已过1/3的贷款人群。随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，已不能有效地节省利息支出。

最不适合提前还款的，是前期申请到7折优惠利率的贷款人群。这相当于低成本利用银行资金，如果选择提前还贷后再贷款购房，银行对其将毫无优惠，而是按二套房执行上浮1.1倍的利率，借款人将得不偿失。

理财支招：申购货基早安排

又迎来了新的一年，由于春节假期比往年要早，这也使得新年的气氛更加浓厚。年历由2011翻到了2012，理财生活也会迎来一些变化。除了房贷提前还款等理财方式外，还需关新年理财三大锦囊。

申购货基早安排

由于春节较早，在一月份就迎来了密集假期。不过也要提醒你：人闲钱不闲，在度假时别忘了给自己的资金找到较高的投资渠道。

货币市场基金是今年我们首推的资金度假选择。原因在于，近期以来货币市场基金的率非常喜人，以2011年12月26日的数据为例，48只货币市场基金的7天年化率超过了4%。事实上，如果我们对比货币市场基金的率数据就可以发现，货币市场基金的率整体出现了较大幅度的上涨。

此外，相比起银行的活期理财产品来说，货币基金不受资金门槛的限制，一般银行理财产品销售门槛必须满足一定的要求，如灵活理财产品的销售门槛为5万元，而货币市场基金1000元就可以进行申购，货币市场基金的申购、赎回不需要支付任何费用。同时，由于商业银行活期理财产品的差异较大，为追求高产品投资者不得不进行资金“搬家”，而投资货币市场基金就不存在这样的问题。

但是一般来说，每年的长假期之前，基金公司就会对一些货币市场基金进行限制开放，仅有符合资金要求的大额资金才可以进行基金的申购。因此，我们建议投资者的是，如果选择货币市场基金来“度假”的话，可以到基金公司的网站上进行查询，了解到基金的开放信息，在时间上提前安排。

境外游不忘银联卡退税

新年之际，不少家庭也安排了境外出游的计划，更有不少富有实力的血拼一族，早就做好准备冲向海外。加上一些国家有较为优惠的退税优惠，使得海外购物更加超值。

在假期境外出游时，建议你选择中国银联的出境购物退税服务，适用于出境退税服务的为仅有银联标识的标准银行卡（以62开头），在退税时可直接填写银联标准卡作为税金的接收卡。据介绍，中国银联将把全球回报集团提供的退税款项直接由消费地货币转换成人民币，进入持卡人的账户，这样免去了可能存在的货币转换费，同时无论你选择的是银联借记卡还是银联贷记卡，在境内可以直接刷卡或是提取使用，无需再进行货币的兑换。同时，相对于现金退税，银联卡退税适用的费率更低。

不过，在使用银联卡办理退税时务必注意到以下两点。目前与银联开展退税业务合作的为Global Refund（全球回报集团），只有在带有该集团“Tax-Free shopping”标识的购物点符合条件的购物才能办理银联卡退税；此外，开展退税服务的为仅带有银联标识的银联标准卡（以62开头），如果选择使用银联与境外发卡机构合作发行的银行卡，退税时会以其他币种接收退得的税金。此外，退税款将在两个月左右时间后汇入到银联标准卡账户中。

如果由于时间紧促或是其他的原因，没有在境外办理退税的手续，到国内也可以进行办理。工行是目前提供这一服务的银行，在北京、上海、广州的三个城市，机场和市区内均设有工行的退税服务网点。可以提供包括奥地利、比利时、丹麦、芬兰、法国、德国、英国、希腊、荷兰、冰岛、爱尔兰、意大利、卢森堡、挪威、葡萄牙、西班牙、瑞典、瑞士、新加坡、阿根廷、捷克等20多个国家的境外消费退税业务。但是，工行代理退税业务只提供美元现金退税。

转账汇款有优惠

新年之际，也是资金来往最为密集的一段时间。一些银行对于网银、手机银行汇款等也推出了极为优惠的新年促销方案。

如交通银行正在推出的手机转账、无卡取款0手续费活动，手机银行所有签约用户，通过手机银行办理同城交通银行、同城跨行、异地交通银行、异地跨行转账汇款业务，可享受零手续费优惠，还有使用手机银行在交通银行ATM机上进行手机无卡取款，也可享受零手续费。

值得一提的是，广发银行近期下调了网上汇款的各项费用，各种汇款的手续费非常优惠：如本行异地汇款，手续费按金额的的万分之一来收取，1元，5元；跨行同城汇款，手续费为汇款金额的万分之一，1元，3元，跨行异地汇款，手续费为汇出金额的万分之一，1元，8元。

农行“金钥匙春天行动”也已经启动，其优惠包括：优惠“金”喜——个人自动转账、个人资金归集柜面签约费和交易手续费优惠；使用电子银行参与农行的“金e顺迎新春送贺礼”、“金e顺e步送吉祥”、“金e顺交易赢头彩”等有机会获得交易费率优惠和精美礼品。