首套房贷明年将调基准利率 现在买房能攒下家底吗
半岛晨报2011/10/31 09:31
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
央行今年三次加息。如果接下来两个月不调息，明年起，首套存量房贷将执行7.05%的基准利率。买房贷款的基准利率已经升至10年来。“十一”过后，大连地区多数银行都已将首套房贷利率上浮，从5%~20%不等。在贷款成本飙升、楼市前景不确定的情况下，现在买房置业划算吗？利率上涨，“老房贷”提前还贷划算吗？本报算账发现，如果按照基准利率上浮15%，现在贷款50万元买一套全价72万元的房子，20年还清贷款后，这套房就算卖120万元，还亏了3万元。
背景 明年首套存量房贷执行7.05%基准利率
今年央行三次加息，房贷利率也随之三次上涨。 2011年1月1日，大连地区各银行房贷利率是6.40%，经过今年2月、4月和7月三次加息之后，房贷基准利率已上涨到7.05%。由于多数银行当年的房贷利率，均是以整年为单位，即当年的利率以该年度1月1日为执行基准。也就是说，对于存量房中的首套房来说，在接下来两个月不调息的情况下，2011年执行的房贷基准利率是6.40%，2012年1月1日起执行房贷基准利率就是7.05%。
七折优惠存贷利率已“倒挂”享受优惠的“老房贷”占“便宜”
按惯例，12月份才是房贷提前还款的高峰期，今年“十一”过后，有不少大连市民前往银行咨询提前还贷事宜。除了觉得加息增加了还款额，市民还担心银行会对享受着优惠折扣的存量房贷“动刀”，增加贷款负担。
不过，尽管咨询者众多，目前各家银行真正办理提前还贷业务的市民却很少。一位银行个贷部负责人说，目前房贷利率不断走高，加剧贷款成本，相比之下，原来老客户借钱成本比较低，这使得市民有钱也不准备提前还。
虽然从2012年1月1日起，房贷基准利率将上调，但对于存量房贷客户来说，如果与银行方面签订的购房借款合同上享受的是7折或8.5折等优惠，仍然可享受此优惠。
[算账]七折老房贷存贷利率已“倒挂”。
●目前：5年期存款利率为5.5%，而5年期贷款利率为7.05%，二者相差1.55%。
●老房贷优惠：现在大连地区房贷利率优惠已无可能，七折、八折利率多为去年之前的“老房贷”。如果年底前央行不调息，按现行的贷款利率计算，实际贷款利率七折后为7.05%×0.7=4.935%。
●结果：5年期以上房贷利率比5.5%同期存款利率低了0.565个百分点，存贷款利率存在着“倒挂”，贷款人算是占了银行的“便宜”。
贷款买房算不算“攒家底儿”？贷款50万买房20年后卖120万还亏
大连市民马先生正准备以72万元的价格，在南关岭附近贷款买下一套89平方米的房子。但今年贷款的成本正在水涨船高，马先生走了四五个银行，只有一家肯放贷，利率为基准利率上调15%。“原本听了7.05%的基准利率就已经觉得很高了。 ”马先生非常苦恼，利率再上浮15%意味着什么？如果房价会一直维持现在的水平，马先生还完贷款以后，这套房子算不算自己攒下的家底儿呢？
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[市民马先生账本]
●基准利率成本
以贷款50万元、20年还款来计算，选择等额本息还款方式。如果是按基准利率7.05%计算，每月还款3891.52元，需要支付的总利息为433963.65元。购房总成本：72万元+43万元=115万元
●利率上浮15%成本
在基准利率的基础上上浮了15%，利率达8.1075%，每月将多支付利息324.19元，每月还款金额4215.71元。累计支付利息高达511771.31元，相比基准利率多付利息77807.66元。购房总成本：72万元+51万元=123万元
●分析
“对首次购房的老百姓来说，需要多支付利息近8万元，确实是有些难以接受。 ”本市一位银行个贷部的客户经理告诉记者。除了目前贷款购房成本增加之外，对房产未来预期的不确定性也令很多贷款人纠结。以马先生的贷款意向为例，这意味着假设20年后，房价依然维持目前的水平，马先生将面临大幅亏损。即使20年后，马先生将这套房子以120万元卖出，仍亏损3万元。
老房客
八五折利率贷款100万元多掏10万利息
市民刘先生2010年以基准利率6.14%（85折）贷款100万20年期，次还款时间为2010年11月1日，自张先生贷款后，加息4次。算账可见，刘先生2012年需要支付的月供较之去年高出438.84元，总利息将增加105323.71元。如此，百万贷款月供将在今年连续3次加息后增400多元。倘若是二套房，由于执行基准利率的1.1倍，负担加重程度更大。
[市民刘先生账本]
●2010年11月1日首次还款月供6721.4元，总利息：613072.56元；
●2010年12月央行加息在2011年还款月供6845.03元，总利息：642807.04元；
●2011年三次加息，2012年起月供7159.98元，总利息：718396.27元。
新房客
利率上浮20%，贷款30万元多掏6万多利息
多方打听之下市民小陈发现，眼下贷款一片“从紧”之下，公积金贷款买房应该算是最划算的。尽管和商业贷款比起来，公积金贷款的灵活度和操作性显得弱一些，而且手续相对繁琐，但总比“贷无可贷”或者“高价贷款”要强得多。不过，现在受理公积金贷款的楼盘不算多，一些楼盘只受理公积金和商业贷款的组合贷。
公积金：目前大连地区公积金贷款期限1至5年的，年利率为4.45%；贷款期限6至30年的，年利率为4.9%。
商业贷款：三至五年（含5年）贷款，年利率6.90%，5年以上贷款，年利率7.05%。
比较：5年期以上住房公积金贷款利率比商业银行基准利率贷款低2.15个百分点，优惠幅度达43.88%。以贷款30万元、20年为例，采取等额本息还款方式，住房公积金贷款比商业贷款总还款利息少8.92万元。
[市民小陈账本]
●30万元贷款20年，执行基准利率7.05%，按等额本息的还款方式，每月需还款2334.91元，共付利息260378.19元；
●利率上浮20%以后，每月需还款2595.88元，共计支付利息323011.13元。
●需要多支出利息62632.94元。
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提前还贷划算不？还款期限过半别急着提前还
据了解，提前还贷有本金法和本息法两种方式，本金法指贷款期限不变，减少月还款额；本息法指月还款额基本不变，缩短贷款期限。无论是本金法还是本息法，还的越早、越多，总利息越少。
中国银行辽宁省分行相关理财师说，对于还款期限已过半的购房者，没有必要急着还款。因为按照大多数客户采用的等额本息还款法，每月还款额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，还款期限过半后，还款额中本金的比例加大，提前偿还就没有太大意义。
至于采取等额本金还款法的购房者，如果还款期限已超过1/3，也没有必要提前还款了。因为这种方式是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，如果还款期超过1/3时，借款人已经还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的是本金，不能有效地节省利息支出。
