赶在政策落地前抢房？武汉二手房成交现井喷
房天下综合整理2010/11/10 08:50
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：每日经济新闻）楼市调控新政下，武汉房价走势依然稳步向上。日前，一则关于公积金贷款实施细则即将出台的消息令排队抢房的场景再度上演；而在二手房成交量上更是出现环比骤增35%的行情。不过，业内人士表示这只是部分购房者对新政的“过度反应”，不能视作楼市回暖的预兆，未来房价应该不会出现大幅上涨的情况。
“频繁的楼市调控确实影响了新房的销售，无论是成交量还是价格上涨幅度，都明显比去年同期有所下降，”昨日（11月9日），某房地产高级分析师陈龙对 《每日经济新闻》记者称，“不过，11月以来，二手房卖得确实比较火。”
昨日，某房地产研究中心发布的报告表明，11月份周武汉二手住宅平均价格上涨8.34元/平方米，环比涨幅为0.19%。而武汉市住房信息网日前公布的数据则显示，本月前7天的二手房成交量环比增加35%。几乎在同一时期，二手房的成交量和成交价格都出现未曾预料的上扬。
对于二手房近期突然火起来的现象，武汉优房中介公司业务经理潘女士介绍，之所以之前犹豫的购房者现在决定下单，主要是担心即将实施的公积金贷款新政会增加购房成本，“大家都抢在政策落地之前成交。”
不过，潘女士也表示，由于公积金贷款涉及到贷款申请、审批等多个环节，“这个过程需要等很长时间，很多人估计很难赶上末班车。”
截至目前，武汉公积金贷款新政实施细则尚未公布，本地执行细则正在研究和制订中。
对于即将实施的公积金贷款新政，某房地产陈龙认为对房价走势影响有限，“公积金新政主要会影响一些想用公积金购买二套或三套以上的购房者。”
据某房地产中心昨天发布的调查报告，武汉主城区在售楼盘本月首周涨幅0.36%，与去年同期相比增幅14.03%，而在成交量上与去年同期相比减少了31.68%。“去年这个时候，一周成交量大概是2000套。现在连续出台的调控政策对消费者肯定有影响，但是未来房价应该是呈微幅上涨的趋势，”一位不愿透露姓名的新房销售经理告诉《每日经济新闻》记者。
另据陈龙介绍，武汉地产行业昨日召开的一次内部会议上，“大家都认为高铁利好作用将会日益明显，武汉房地产市场相对来说还是价格洼地”。不过，也有业内人士指出，今年年底一些开发商或许由于存在资金压力，“在房价优惠折扣方面会大一点。”
挂牌价破7成交价4398元/平 武汉二手房两极分化一头热
“新五条”对武汉二手房市场继续开始产生影响，武汉二手房成交量继续下滑。“新五条”出台让普通购房者看到房价退潮的希望，但加息、限购、取消税费优惠又明显抑制着消费。抄底还是等待，成为观望群体共同的矛盾。
>>>武汉二手房
10月挂牌均价7471元/平 成交价4398元/平
从下图可以看出，十月第五周（10月25-10月31日），武汉二手房挂牌均价小幅下滑214元/平米，环比下跌3%。二手房成交面积35347.98平米，与上周比较跌幅达15%。数据统计显示，从区域挂牌均价走势来看，城区大部分微幅下跌，价格环比下跌的区域包括江岸、江汉、青山、武昌，其中跌幅的区域是江岸区。七个主城区中，汉阳、洪山、硚口城区二手房挂牌均价小幅上涨。
从整体来看，9月-10月武汉二手房市场的周挂牌均价整体是往上走的趋势，在均价达到7636元/平这一定点后呈现了下降趋势，但房价仍整体高于9月。
据武汉市房地产市场信息网数据，截至10月28日，武汉市二手房共成交2912套，环比下跌4.1%，最后一周成交680套，与9月同期相比下跌15.6%。房价涨势较前几月也大幅收紧，10月二手房均价4398.67元/平，上涨0.49%。
根据上图统计，武汉二手房10月挂牌均价高达7471元/平，而成交均价却仅仅4398.67元/平，是什么原因造成挂牌价和成交价之间近3000元/平的差距呢？
从房天下二手房数据了解到，秋交会期间武汉各大中介平均每天登记的求购信息达上千条，自4月新政以来，观望近半年之久的刚需族终于按捺不住，开始出手了，从而带动武汉二手房挂牌均价的上涨。
>>>原因分析
限贷加息 武汉二手房市场陷入观望期
受限贷、加息等多重严控需求政策的影响，武汉二手房市场提前“过冬”。“新五条”和“汉六条”出台后，导致很多楼盘降价，如天城花园、环亚大厦、万科金色家园三期，但是不少房东表示，宁可卖不出去也不贱卖。 “别说一般买房的客户，我手里的几个炒房客现在都不出来看房了。”在徐东某中介门店，该店经理一脸无奈。他表示，市场好不好，看炒房客就知道。新政一出，让许多炒房客都沉寂了。
10月份以来，由于改善性、投资性需求减少，刚性需求扛起市场大梁，加上加息、取消税费优惠等抑制政策导致部分购房人的观望心态。
“基本可以判定，二手房市场已经进入了二次下探。”武汉百居易策划经理吕晓俊分析，政策的叠加效应，加上市场对未来调控加码、再加息的预期，使得买、卖双方共同进入了一个观望期。
此外，有业内人士认为，武汉今年经适房和廉租房都有近万套，保障性住房供给扩大，住房消费会出现梯次降等：低收入家庭住保障房，低价二手房和租赁房就能供给中低收入家庭。“高价房将难以转手或出租，失去投资价值。”
>>>原因分析
中介市场潜规则横行合同更名现象多
有关媒体报道，“在房管部门对中介房源信息的检查中，发现各中介机构普遍存在限制上市房产的房源，一些房产经纪机构明目张胆地代理销售村民住宅、集资房等尚无合法手续或证件不全的房产。”石家庄房管部门相关人士说，村证房源、经济适用房源、集资房源、商品房合同更名房源、未具备销售条件的商品房卖房号房源等现象的大量存在，为违规违法房地产售卖行为提供了市场基础，扰乱了房地产市场正常秩序。
有关媒体报道，“在房管部门对中介房源信息的检查中，发现各中介机构普遍存在限制上市房产的房源，一些房产经纪机构明目张胆地代理销售村民住宅、集资房等尚无合法手续或证件不全的房产。”石家庄房管部门相关人士说，村证房源、经济适用房源、集资房源、商品房合同更名房源、未具备销售条件的商品房卖房号房源等现象的大量存在，为违规违法售卖行为提供了市场基础，扰乱了房地产市场正常秩序。
此外，还有中介为了促成交易“帮助”客户避税，甚至手把手地教客户签订房屋买卖“阴阳合同”。时甚至出现一套房子三份合同，一份合同显示买卖双方真实的成交价格；虚高房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；填低房价合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。
暗吃差价没商量
中介公司低价购进高价售出、暗吃差价的现象也成为检查中发现的一大“潜规则”，甚至还有中介机构明目张胆地收购二手房。一位业内人士曝光，房产中介私自抬高挂牌价的行为几乎成了一种“潜规则”，涨幅从房价的5%到10%甚至更高不等，这笔差价通过中介的暗箱操作最终将流入中介的腰包。
据悉，由于近几年房价一直处于上涨通道，加上二手房市场透明度不够，买家和卖家信息不对称，出现一些房产中介在交易中欺上瞒下，赚取差价。早在2006年，这种做法就已被国家有关部门明令禁止。按有关规定要求，中介行为就是提供信息服务，只能收取，不能赚取任何形式的差价。
虚构房源逗人玩
“虚构房源几乎已经成为中介行业的一大潜规则”，相关人士揭秘，挂出实际上并不存在的超低价房源，已经是不少中介吸引购房者打电话的手段。尤其是市场不太景气时，不少中介工作人员就靠虚构超低价房源来“钓客户”，然后推销其他房源。
>>>支招
买二手房谨防“交房陷阱”交房环节是非多
近年来，随着武汉市二手房市场日渐红火，二手房交易纠纷也频频发生。多数购房者在选择买二手房时，除考虑到价格、地段、交通等因素外，往往是看好房屋已装修、能随时入住的便利性。殊不知按所签合同，若卖方承诺的设备未能保有，或双方对卖方所赠物件存在理解偏差，房屋交接时就可能出现许多问题。
三个方面要注意
对此，高尔夫城市花园房地产公司销售总监祝娅认为，其实，除了交钥匙之外，房屋交接中还包含很多内容。消费者在交易过程中，一定要注意以下几个方面：
一、明确维修资金数额。交易双方在合同中通常会约定维修资金的结算方式，但有时只简单写“送”或“不送”，这就有可能在房屋交接时产生问题。因此，双方签合同时一定要明确维修资金的结算方式和结算数额。
二、结清生活费用。双方在房屋交接时，要结清水、电、煤、电话、物业管理等费用。尤其是煤气，若户名不更改，卖方就可凭原安装煤气的单据将设施移走，那么买方就须重新申请安装。因此，交房时一定要记得办理煤气更名手续。此外，有线电视也应变更户名，而且有线电视费的缴纳存在滞后性，为防止卖方欠费未缴，交房时一定要记得结清。
三、慎重签订交接书。很多交易者在房屋交接后，会忘记签交接书以确认最后交房环节，或先签订交接书、后拿钥匙。这两种情况都可能带来麻烦。
在未正式交房前就草率签订交接书，对买方而言有利无害。以小张为例，若双方未签交接书，他就可以否认原房主的交房行为，要求其按原合同进行交房；即便是未约定送热水器，但至少可以要求原房主在拆走热水器后，配以完整的装修。因此，签了交接书的同时拿到房子的钥匙，因为当买卖双方校验设施后，就应将房屋占有权转让。
业内人士认为，交接书是对房屋交接进行确认的，一个完整而有保障的交房行为，应以房屋交接书为止，因此签订时一定要慎重。若无交接书，买方一旦对一些设备问题事后扯皮，于卖方而言会不利；同时，若卖方交房存在问题，没有房屋交接书，也会给买方带来麻烦。
