前8月房地产信托融资超千亿 远超去年全年

（来源：网易财经）在银行贷款与股市融资受挫后，开发商倚重的信托融资渠道也将迎来挑战。据统计，今年前8月，房地产信托产品发行规模已 过1000亿元，远超去年全年449亿元的水平。不过，随着《信托公司净资本管理办法》本月正式实施，预计开发商借道信托融资将越来越难。

据用益信托工作室今日披露的数据显示，8月份房地产信托产品发行规模为221亿元，发行数量为50个。今年1-8月，发行规模已 过1047亿，仅7-8月就已经达到433亿元，这几乎相当于去年全年的水平。去年房地产信托全年的发行规模只有449亿元。

“从去年下半年开始，房地产信托产品的发行规模加大，往年房地产信托产品仅占到所有集合信托产品的30%-40%，而今年则占到了50%以上。”用益信托工作室分析师李旸向网易财经表示，本月房地产信托产品发行规模与上月不相上下，但产品数量却减少了13个，预期率也出现一定程度的下降。这在一定程度上反映出信托公司现阶段更倾向于实力较强的房企，从而也一定程度上反映了房地产行业风险较大的现状。

增发普遍遇阻

房地产行业的调控政策，使地产企业获取银行贷款越来越难，而房地产上市公司再融资亦普遍受阻，万科A此前提出的112亿元增发方案“流产”几无悬念，而其他多家房地产类上市公司再融资方案也宣告无果而终。不少企业纷纷借道信托融资。今年以来，信托产品发行规模呈现逐月上升之势，更在8月达到高峰。

国投信托产品经理刘擎告诉网易财经，像万科这样的资产良好的上市企业，估计其融资成本可控制在12%左右。但民营的非上市公司融资成本就相当高了，目前房地产企业通过信托融资的成本一般在15%-20%左右，但有的甚至高达30%。

有信托业内人士透露，一家北京的小地产商今年6月时因贷款遇阻，转而向信托公司融资1-2亿，但信托公司研究之后也觉得风险太大，拒绝为其融资。而后，这家小开发产不得再向私募伸手。结果私募开出的条件是：年化率在30%以上，不然就不做。最后，这家小企业还是咬牙答应了如此苛刻的条件。

“只要能拿到钱渡过眼下的难关，这些开发商已经管不了利息有多高。”上述业内人士表示，这家小开发商的经历代表了目前许多中小开发商面临的资金困境。

信托融资将收紧

不过，开发商借道信托融资也将越来越难。

今年8月，银监会叫停银信合作，近期又发布《信托公司净资本管理办法》（下称《办法》），要求信托公司净资本不得低于人民币2亿元，不得低于各项风险资本之和的100%，也不得低于净资产的40%。对于净资本不能完全覆盖风险资本的信托公司，需要限期达标，否则将无法开展新的业务。

“房地产信托产品的风险较大，而上述《办法》的出台，将迫使信托公司考虑调整产品结构，压缩房地产信托的规模，转而投向其它风险较小的领域。”李旸表示。

刘擎表示，7-8月房地产信托的急速增长，与信托公司赶在《办法》实施前抢闸发行有关。预计9月开始，发行规模就会缩减。“再高也不能做了。”

著名评级机构穆迪分析师认为，信托融资一直被包装为面向银行客户的投资产品，并以房地产项目为抵押，成本高于银行贷款，但受到的限制比银行贷款少。例如，银行贷款可以用于工程建设，但不得用于购地，而信托融资则不然。

新规定颁布的时机对于开发商来说尤为不利，原因是开发商通常在下半年兴建的项目较多（在中国，一般60%的项目在下半年动工，而上半年则占40%）。随着信托融资的政策收紧，房地产销售的压力将有所上升。

房产信托成武汉富人掘金新宠 门槛100万8%

高房地产信托

“偷偷摸摸”发行房地产信托有门槛

认购起点为100万元高低风险

不等于没风险

银行为富人找到了新的财富避风港——房地产信托产品。今年以来，房地产信托成为富人的投资“新宠”，几乎是一露面便被订购一空，热得烫手。

房地产信托年化

是银行定存的3倍多

所谓房地产信托产品，就是地产开发公司把自有的物业（比如写字楼）的出租权或开发作为标的，委托给信托公司发行信托产品。再通过银行将这些信托产品卖给投资人，是房地产开发的融资渠道之一。

从去年底开始，国家对房地产进行调控，银行很少发放房地产开发贷款，房地产信托便成了开发商的主要融资渠道，促使房地产信托产品在今年大行其道。根据财汇资讯统计数据，8月份国内信托公司共计发行了103只信托产品，其中投资于房地产领域的有33只，占比近1/3，房地产信托的预计发行总规模达170多亿。

“房地产信托大多都是固定的，一年期的年化率也有7%，而高的则可以达到9%。目前，银行一年期利率为2.25%，因此投资房地产信托的是银行定期存款的3倍多。固定理财产品的率一般在4%，是市场上理财产品的近2倍。”据华夏银行武汉分行理财经理介绍，正因为房地产商能承担较高的融资成本，房地产信托产品的率对投资者的吸引力很大，使其成为今年理财市场上的“新贵”。

高房地产信托

“偷偷摸摸”发行

今年以来，股市一直下跌，胡先生的百万资金缩水到只有60万了。银行的理财经理告诉他，当初不如买房地产信托。今年年初，房地产信托大批发行，大多为固定产品，年化少的也在8%左右，浮动高的可达20%。

出于对房地产信托的好奇，胡先生到银行转了转发现，房地产信托几乎是“偷偷摸摸”发行。据他了解，目前房地产信托也要100万元起售，而只能向50个人募集资金。因此，非常紧俏，几乎是产品文书一到银行，就会被大客户定购一空。

某银行的私人银行客户刘女士，今年已认购了两个房地产信托，固定都在9%左右。刘女士说，现在她都密切关注银行房地产信托的消息，因这类产品风险小，高。

房地产信托有门槛

认购起点为100万元

今年8月初，银监会正式下发了《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》。于是，市场上传言：此《通知》正是针对地产信托而来，地产信托将被禁止发行。昨日，记者走访武汉市多家银行网点发现，市场上仍可见房地产信托的身影。

记者在兴业银行建设支行了解到，该行正在发行福星惠誉集合资金信托计划，期限是12个月到18个月，参考年净率为8.5%至9%，100万元起认购。招商银行也有一款房地产信托正在预约之中，那是一款北京房地产的项目，年化固定回报为7.5%，期限两年，起售门槛300万元。

“该《通知》只是叫停了以理财产品方式发行的银信合作项目，银行仍可作为代销渠道，将信托公司的项目向客户推介。”招商银行武汉分行零售部总经理助理张惠斌表示。

据他介绍，“根据信托法的规定，信托产品认购起点金额为100万以上，且单一产品认购上限不得超过50人。但300万以上不受此限制。因此，100万就成了投资信托产品的门槛，投资门槛较以往大大提高。”

据了解，招行今年发行该类产品已达十余款，根据期限的不同，一般在5%-10%之间，仅仅只面对百万存款以上的富人发行，仍供不应求。

高低风险

不等于没风险

富人理财的特点，便是怕亏。而房地产信托正是迎合了富人的理财需求，固定投资有保障，5%到10%的回报轻轻松松就能跑过高通胀。但房地产信托真的就是“低风险、高”的奇迹吗？

通过仔细阅读一款房地产信托产品的合同，记者发现，即便是固定的房地产信托也有风险提示，只是说得很隐蔽。

据了解，房地产信托在发行中，是会找大的金融公司进行担保。担保后，风险大大降低了，于是成就了低风险。但低风险并不代表没风险，在合同里是不能写保本保的条款。若担保公司出现问题，导致担保公司也不能履行合同，本金也会损失。

因此，招行张惠斌也提醒广大投资者：“购买这些产品时不要光看率，还应对产品的风险、投向、流动性等要素进行全面了解。投资房地产信托，除了项目背景、信托结构、担保条款等重要条件外，还应结合国家调控政策、自己的资产配置情况进行综合考虑。