商业地产投资价值显现再升温 投资客“退路”开启
房天下综合整理2010/08/17 09:07
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
(来源：中国证券报 林喆)近日，房地产投资信托基金(REITs)“破冰”与险资投不动产开闸的消息，令商业地产再度升温。国内人民币商业地产投资基金——高和投资董事长苏鑫对媒体表示，REITs放行和险资投向放松将为商业地产投资提供理想的“退出渠道”，同时也为安全性资本提供避险式投资的场所。显然，在住宅去投资化的过程中，商业地产的投资价值将进一步显现。业内预测，下半年，北京等一线城市商办物业的租金和售价将继续“补涨”。
据业内权威消息，REITs可能在8月底获批，个获准上市的项目是天津的保障性住房项目，而证监会版本的REITs也已在准备筹备阶段，上海浦东部分商业项目可能作为试点，并最终在上海交易所上市。目前，REITs将采取比较保守的债券型形式，在银行间率先发行，这类产品与业内企盼的商业地产新融资平台有一定差距。不过，银行间发行的债券型REITs，与有抵押物的信托融资类似，仍能起到融资平台的作用；更重要的是，债券型REITs放行的指向性意义明显。今后，具有更强融资平台作用的证券型REITs产品必然会加快设计和研发，政府在试点之后推动其进一步发展的可能性很大。
根据国际惯例，REITs作为商业地产投资方的主要退出渠道，一旦获得良好的发展，既可以开辟银行以外的地产融资渠道，减少房地产对金融系统的风险；同时，也为大量寻求稳定率的安全性资本提供新的投资场所。显然，这对未来商业地产繁荣有较大推动作用，而商业地产并不与民生问题有较大矛盾，且能提供大量就业机会和持续稳定税收，预计政府会持鼓励的态度。
另一方面，保险资金进入不动产投资领域的门槛也有所放低。刚刚公布的《保险投资运用管理暂行办法》却比预期中的要宽松得多。保险公司季末资产10%可用于投资固定资产，这意味着未来有超过3000亿元的保险资金可进入房地产市场。尽管暂行办法仍不允许保险公司投资土地开发，但对投资自持物业并未做出明确限制。保险资金要求长期稳定的回报，这就决定了保险资金的主要投资方向为商业地产。
商业地产与住宅相比，一度受到“冷落”，北京上海等地还形成“价格倒挂”。这主要是因为商业地产占用资金多，且缺乏顺畅的资金退出途径。香港恒隆地产最成功的商业地产项目如今可以带来31%的，但是，这需要投资10至15年以上，大部分开发商没有这样的资金实力。
REITs和保险投资的放开，将在未来解决商业地产融资和出口问题。商业地产需要大量资金，但依靠新的金融创新，远水难解近渴。按照苏鑫的观点，商业地产的出口是安全性资本。安全性资本的特点是追求安全性，可以承受低回报，希望有稳定的，绝少投机，对资产的地段敏感。
目前，中国最有代表性的安全性资本来自山西、内蒙的能源民营企业主。如果基金或开发商能够在安全性资本介入之初，就签订相关的法律文件，使商办物业具备与REITs和保险资金对接的可能，那么，这种投资将在商业地产市场上占得先机。
【相关阅读】
【各方观点 】 【图片新闻 】【娱乐地产 】【买房360】【精彩专题】
8月28日全线看房团报名通道
| 购房区域：请选择 北京 上海 深圳 广州 重庆 天津 成都 武汉 南京 杭州 苏州A 鞍山B 保定 包头 北海 宝鸡C 常州 常熟 长春 长沙D 东莞 东营 大连 德州E 鄂尔多斯F 佛山 福州G 桂林 贵阳 赣州H 合肥 呼和浩特 哈尔滨 惠州 海南 淮安 湖州 菏泽 邯郸J 吉林 嘉兴 晋城 江阴 济南 金华K 昆山 昆明L 临沂 丽水 兰州 廊坊 柳州 洛阳 聊城 连云港M 绵阳 美国 马鞍山N 南宁 南昌 南通 宁波Q 泉州 秦皇岛 衢州 青岛R 日照S 三亚 汕头 沈阳 石家庄 绍兴 顺德T 台州 唐山 太仓 太原 泰州W 乌鲁木齐 吴江 威海 无锡 温州 潍坊 芜湖X 厦门 徐州 湘潭 西宁 西安Y 宜昌 扬州 烟台 玉林 盐城 银川Z 中山 张家港 株洲 淄博 湛江 珠海 舟山 郑州 镇江 | |
江汉 江岸 硚口 汉阳 武昌 洪山 青山 东西湖 黄陂区 江夏 阳逻 新洲 蔡甸 省内地市 | |
| 线路： | |
| 光谷线汤逊湖线南湖线武昌中心线汉口中心线汉口后湖线汉阳线金银湖线盘龙城线阳逻线 | |
| 报名人数： | |
| 姓名： | |
| 手机： | |
| 邮箱： | |
【相关新闻】调控威严下 商业地产成楼市避险资金"吸金池"
（来源：中国新闻网）新一轮的楼市调控已经持续了足足一百天。百天之间，住宅市场渐趋冷清，房企纷纷加紧布局商业地产这块“热土”。业内人士也认为，房地产调控从严的时代，受打压的都是住宅方面的再投资，商业地产成了吸引避险资金的资金池。
7月27日，阳光100常务副总裁范小冲表示，目前，中国经济结构的转型实际上是处于民生的考虑，处于整个大的投资结构的考虑，所以住宅地产肯定是楼市调控的焦点。住宅将会越来越回归到民生的地位，投资或投机功能将受到非常厉害地打压。现在二套房、税收等很多的政策，实际上打压的都是在住宅方面的再投资，所以住宅地产肯定面临更多的调控的风险，政策的风险。
范小冲认为，中国城市化不光是人口进入城市的过程，更是一个城市不断升级的过程，而在城市功能升级阶段，实际上就带来了商业地产的机会。因为商业物业基本上都在比较好的地段，在相同地段出现了倒挂现象，住宅卖的反而比商业地产还贵，而且住宅首付也提高了在这样的背景下，如果从投资角度而言，商业地产的价值就开始体现出来了。
光耀东方董事长李贵斌也指出，当人们衣食住行解决以后，下一步就是要娱乐、要消费。像光耀东方广场这样的城市综合体，能办公、购物、餐饮、娱乐、健身、住宿，解决了诸多方面的问题，是人们改善生活质量的场所。
在住宅市场受政策打压降至冰点的情况下，商业地产正成为投资者关注的新投资方向，上半年商业地产的租售业绩也表明这一点。统计局数据显示，上半年，办公楼销售面积比去年同期增长53.2%，商业营业用房增长41.6%，销售额分别增长91.5%和57.1%。而房地产服务机构仲量联行发布第二季度市场报告也指出，北京优质写字楼及商铺物业市场全面恢复，平均成交租金稳定增长。
北京市统计局日前公布的上半年房地产市场运行数据显示，上半年北京市完成写字楼投资158.1亿元，增长1.8倍；商业及服务业等经营性用房投资121.4亿元，增长50.4%。上半年北京写字楼竣工面积90.4万平方米，增长19.1%；商业及服务业等经营性用房竣工面积113.6万平方米，增长30.6%。
业内人士认为，多项数据指示显示，上半年商业地产保持了上涨趋势，主要是由于商业地产价格相对低估，而成为最近部分投资者的。
