新政百日:武汉楼市42盘淡季抢滩 敢问路在何方?
房地产门户房天下2010/07/30 10:45
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：即将到来的8月，是传统楼市销售中的淡季。加之新政百日，一边是开发商咬住房价不松口，一边是交易量呈现走低趋势。在此背景下，武汉楼市是因观望而滞销，还是购房者继续追涨购买？近期，关于武汉楼市开盘的走势众说纷纭。然而截止七月中旬，武汉又有近60家新盘全线放量探底问路。房管局数据显示：武汉今年已批230盘预售，接近去年全年水平，还有愈百盘待下半年上市。武汉开放商为何淡季频开盘呢？本周小编将带您一探究竟。
进入7月武汉楼市的传统淡季以来，就不断涌现出新开盘项目，与传统淡季推盘量少、楼市走淡形成了鲜明的对比，仅7月武汉楼市就有近50个楼盘集中上市。时至8月，这一现象越演越烈，据房天下数据监测中心数据显示，8月武汉楼市仍有42个新盘推出新房源。其中，光谷、南湖、后湖等次中心片区楼盘，高达14个；汉口中心区、武昌中心区共9个；金银湖、盘龙城、东西湖、江夏、沌口等郊区共有19个项目有新盘推出，近20个楼盘属于纯新盘首次面世。
然而，是什么原因造成了这样大规模的淡季反推现象呢？今日小编将带您从武汉楼市半年来政策走向方面，一同细看淡季开盘潮现象的始末。
>>销售：武汉楼市新政九道"紧箍咒"直指捂盘惜售
前不久，武汉市房管局出台了《关于加强房地产市场监管 完善商品房预售管理工作的通知》，从九个方面严管商品房预售，打击捂盘惜售。
《通知》从规范商品房项目预售行为、严格商品房项目预售许可条件的工程形象进度条件、合理确定商品住房项目预售许可的规模、强化商品房预售方案管理、完善房地产交易资金监管制度、加强房地产销售代理和房地产经纪监管、健全房地产信息公开机制、加快房地产领域信用体系建设和加大对违法违规行为的查处力度等九个方面对商品房销售行为进一步规范。
楼盘拿证10天要全部公布房源
每套房源要明码标价
未取得预售许可证的商品房项目，开发商不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取定金、预定款等，不得参加任何展销活动，不得发布商品房预售广告。
取得预售许可证的商品房项目，开发商要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并明码标价对外销售，不得分批、分次销售。
预售项目不得采取发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售等形式恶意炒作、哄抬房价；不得采取返本销售、售后的方式预售商品住房；不得进行虚假交易。
商品房形象达到进度方可预售
小高层和高层房屋建一半才能卖
商品房要进行预售，其工程形象进度应达到以下要求：别墅类项目土建工程完工；低层（含四层）主体结构封顶；多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二；小高层及以上建筑主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层。
商品房预售规模是一栋
不能按单元或按层来预售
预售许可的规模不得小于栋，不得分层、分单元申报预售许可。规划一次性审批建筑面积3万平方米（含3万平方米）以下的商品住房项目，原则上应当一次性申报商品房预售许可；规划审批建筑面积超过3万平方米的，每次申报预售面积一般不得少于3万平方米。
商品房预售要制定方案
房源套数、价格变化需讲清楚
开发商在申报预售许可时，要做好商品房预售方案。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、项目总体预售计划与销售方式、预售资金监管落实情况等。
在预售方案中主要内容发生变更的，应当报房地产主管部门备案。开发商应当将预售方案的相关信息予以公开披露，并在销售现场清晰明示。
房屋交易资金将监管
武汉市正在抓紧研究制定商品房预售资金监管制度, 商品房预售资金将全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付，防止开发商挪用、抽逃预售资金。我局将尽快制定新建商品房预售资金监管办法，经市政府审定后，印发全市执行。
代理机构不得“内部认购”
不得雇人排队、炒卖房号
房地产代理机构执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
可售楼盘、成交价格等信息要及时发布
我市进一步加强和完善房地产市场信息系统建设，及时将批准的预售信息，可售楼盘、成交价格及房源等信息向社会公开。房地产开发企业应将预售许可情况、商品房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等信息及时对外公开，并在销售现场清晰明示。
严查违法违规行为
捂盘惜售将停止预销和备案
对未取得预售许可，但以内部认购、预交诚意金、发放VIP卡等含有预订款名义销售的，一经查实，要责令停止销售，记入房地产信用档案，并依法处罚。
对捂盘惜售、囤积房源、发布虚假广告、散布虚假信息的行为，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品房网上签约。
对未在规定时间内将全部准售房源对外公开销售、未按规定期限办理合同备案的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质。
对未按申报价格实行明码标价、任意提高房价的，或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的，按有关规定予以处罚，并在媒体上通报批评。有关信息要通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。
小编点评：在严厉的武汉售楼细则下，房地产开发的捂盘惜售可以说是被一网打尽。面对销售层面的压力陡增，也进一步决定了武汉房地产市场进入了快速开发时代。此番淡季反推现象突出，其中不免有不少项目存在售楼新政细则所带来的政策压力。
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>>需求：房贷政策压制需求 开发商抢占市场先机
自4月15日新政出台以来，二套房首付提高、三套房以上房贷暂停借贷……伴随着一系列新政的出台，武汉楼市的市场需求也在产生着翻天覆地的变化。
据悉，在新政公布后4天内，全市新增挂牌6000多套二手房，平均每天达1500套。相比新政发布前的4月15日，增加了近一倍，其中有6成是次新房。而时至今日，投资客在武汉市场可谓越发少见，刚需成为了市场的主力军。
记者通过走访武汉市多个楼盘调查了解到:在新政的影响之下,现在楼市中大部分投资人都已经收手了,连不少自住改善型消费者也都采取等一等的态度。当下出手买房的,大部分都是等着结婚或者因为拆迁而产生的"刚需"族。总价不高，又能满足居住需求的小户型成了现在的销售主力。
而对于开发商而言，新政之后更是通过力推刚需产品来一搏销量。
“我们这次推的房源都是90平方米以下的中小户型。主要针对的就是刚性需求和适度改善型需求。在现在这个时候，还是要根据市场需求来。”陈小姐是光谷某楼盘售楼员，他们的2期新品房源即将问市了。她告诉记者，政策出来后，市场冷清了不少，尤其是投资需求，基本上不见踪影，因此，他们这次推中小户型房源就是为了撬动那些真正有购房需求的群体。
的确，中小户型总价低、首付低，加上此次新政打击炒房、鼓励首次置业者购买中小户型的导向，使得中小户型再次成为市场上的热点，江城开发商纷纷加推小户型房源。不少业内人士认为，不管是即将来临的流火8月，还是未来的金九银十，刚需依然是市场的主流。
而据数据统计，仅7月武汉楼市就有近50个楼盘集中上市。时至8月，这一现象越演越烈，8月武汉楼市仍有42个新盘推出新房源。足以可见，随着新政实施对投资型需求和改善型需求的限制，不少楼盘欲抢占市场数量有限的刚需购房者。
小编点评：面对政策对市场需求的限制，在众多的压力面前，楼盘间的竞争也越发白热化。在市场有限的需求面前，为了在竞争中求生存，不少楼盘因故顺势而为，选择抢先一步推出市场也显得不足为怪了。
>>融资：开发企业融资受限 防断流快速开发高速运转资金
自今年国家开始对房地产市场进行调控以来，国家就加强了银行对房地产企业的资金贷款。
此外，根据记者获得的数据，自去年9月至今，已有近40家大型房企发布了增发预案，但其中没有任何一家的融资计划得以通过。据此，一位业内人士向记者说，如果调控政策继续施压、成交量继续低迷，从7月起到年底，富力、招商地产、万科，复地等一批大型上市房企将依次面临更大的来自资金层面的压力。
而时至七月初，又有传言称，银监会电话通知各省银监局，要求信托公司全面暂停银信的合作业务。分析人士表示，如果属实，这将是银信合作业务推出以来遭遇的最严厉政策调整。
据普益财富数据预测，截至今年上半年，银信合作产品规模已达2万亿元，单月新增规模时超过5000亿元，直接冲击整体信贷规模。
中国证券报记者在四大行的营业网点发现，在此之前，投资房地产银信合作产品已经比较少见。在资本市场融资和商业银行贷款都很难的情况下，一些中小开发商的资金链渐渐吃紧，如果银监会叫停银信合作，房企又少了一条融资通道。当下，只有信托公司直接发行的集合资金房地产信托产品还算通畅。
统计数据显示，今年上半年，新成立房地产信托产品接近140款，成立规模超过350亿元，而2009年全年有181款房地产投资信托，规模为327亿元。
中国证券报记者了解到，包括上市公司在内中小房地产企业纷纷抛出了信托计划，产品年化率一路飙升，已达17％。
普益财富信托研究部赵扬认为，率17％意味着整个项目融资成本要接近30％。未来房地产项目一旦面临销售不畅的局面，资金无法及时回笼，将直接影响投资人的。此外，宏观经济形势不明朗，房地产行业的抵押担保品也有可能面临缩水风险，将进一步推高项目的融资成本，逐步放大投资者的风险。
在不断袭来的资金压力面前，作为开发企业，努力开拓销售层面的业绩已经成为了现阶段的重点。
小编点评：资金运转对房地产开发企业而言是重中之重，不少烂尾楼的出现就是因该项目的开发企业资金周转不灵所致。早在2008年楼市调整期，不少开发企业就曾一度因为资金周转不灵而险些惨遭破产。而如今，不少开发企业明显有了灵活应对的经验，淡季也开盘。抢占市场先机，为企业运转赢得更多的周转周期。
武汉开放商为何淡季“频开盘”，那么，您是怎么看待这一现象的呢？是否也有淡季抄底的打算呢？不妨配合小编，来做一个简短的调查吧！
