武汉中心区8月反季强推纯新盘占7成 拼总价拼地段"抢食"刚需

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中心区楼盘不甘寂寞淡季集中上市避免“空窗期”

(来源：长江商报)中心城区土地一向是，土地供应量少、地块不大、新增供应缓慢为其主要特征。所以，以往这样的楼盘总是断断续续地在不同时期“钻”出来一两个，一旦开始上市，总是很低调，悄悄地开盘、悄悄地卖。等大家得知消息，房源却已被卖空。

不过近期，在的中心城区“冒”出了不少新面孔。这些楼盘并不都是出自知名房企旗下、体量都不太大、都散落在武汉的各个角落、也并非豪宅价位，但它们却都占据着武汉市中心的“黄金”地段。

据数据显示，最近一周，全市成交户型主要集中在90平方米以下户型，主要购买者仍是刚性需求，占到总成交量的47.76%，较上一周大幅增加28.13%;90至120平方米的下降了16.04%。

记者发现，此次中心区即将上市的“新面孔”几乎是清一色的小地块，占地面积小逾2000平方米，的也不过1.6万平方米。但是却占据了中心区域的核心地段，可谓是真正的“弹丸之地”。

比如位于新华路与银松路交会处的新华名典可谓汉口典型的中心地段，邻近新华路体育场、中山公园，衔接武广商圈和国贸商圈，是典型的城市核心地段。而总占地面积仅约0.24万平方米。

在武昌，位于武汉市武昌区团结村东侧的宝业徐东雅苑，西临徐东路，由三栋现代风格的建筑组成，占地约1.1万平方米，该项目地段自是不用多说，徐东汪家墩站，十余辆公交车途经此处，交通出行甚是方便。而且周边配套也很完善，学校、金融、商业、娱乐设施应有尽有。

洪山区的代表还有位于街道口商圈的珞桂路99号，地处理工大南门珞桂路上，与武汉理工大学、华中师范大学。占地面积约1万平方米。

岭地金居位于具有数百年历史韵味的石牌岭路。紧拥武昌亚贸、中南、街道口三大商圈，这里商贸繁华，出行便利，生活配套更是丰富多彩。而该项目的占地面积也仅为1.6万平方米。

中心区小地块拥有畅通的交通网络，购物消费、入学就医等都十分方便，节省了开发商打造社区配套的成本；在购房者看来，楼盘的生活配套是否完善才是最重要的选房条件，因此，市区小地块项目的供应增大让购房者的选择可以重新回到市区范围，享受市区的繁华与便捷。如新华名典邻近新华路体育场、中山公园，衔接武广商圈和国贸商圈，是典型的城市核心地段。再如珞桂路99号，其周边的综合商场就有新世界百货（街道口店）、群光广场、武商亚贸广场等10余个综合性商场。

【小编解读】对于中心地段的楼盘，淡季“空窗”的成本比近郊楼盘更高，资金的回笼，也就显得更重要。核心地段的价值和其稀缺性，也让中心区的房价依然坚挺。房价并未受挫的中心区，销量虽然大幅下滑，但依然没有动摇中心区楼盘开发商的信心，他们不甘寂寞，集中上市，除了避免“空窗”，其实还有更大的野心，待小编下一段解析。

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中心区开发商推小户型拼总价“抢食”刚需

据相关数据显示，自四月下旬新政推出后，成交量一低再低，而另一方面，中心区的开发商要想更好、更多地“吸金”，在购买力有限但市场较大的情况下，必然会选择在总价上下功夫。同时，由于受到新政影响，投资客和改善型需求者受到了一定的打压，而刚性需求者这部分购买人群却依然强劲。中心区的开发商，正是也看到了刚需的购买力，因此大推小户型，与郊区楼盘拼总价，“抢食”刚性需求者。

（来源：长江商报）记者采访发现，此番即将上市的大部分都为中小户型，其的户型要数新华名典的26平方米户型。

在近期将要上市的房源中，宝业徐东雅苑主推73-89平米小户型，空间多变，一房变两房，两房变三房，满足年轻人的置业需求，总共358套房源，全部为小户型；珞桂路99号推出的户型为89平米、91平米以及113平米的两房变三房；位于武昌石牌岭路的岭地金居，户型为70平方米小两房。

“中心区的中小户型由于总价低生活便利的优势，一直处于炙手可热的状态。”业内人士告诉记者。中心区的房价总是处于所有区域中房价的点，因此总价较低的中小户型成为购房者青睐的对象。而部分刚性需求在大户型高总价面前受到了一定压制，而中小户型的出现，让这些需求寻求到了更好释放点。

“对于开发商而言，抢占中小户型的市场份额也成为一种大势。”陈龙告诉记者，由于中小户型大多单价较高，能够提高利润率，加上中小户型为主的项目总量不大，配套要求不高，投入较小，销售速度快，开发周期短，可以让开发商实现资金快速回笼。追求优质地段的小地块成为不少开发商的战略之一，“这也是从2008年开始，中小地块在每次的拍卖会上都十分抢手的主要原因之一。”

【小编解读】刚性需求者成为新政调控下的香饽饽，开发商抢着要分一杯羹。光谷、后湖这样的近郊楼盘因总价低依然保持了旺盛的人气。而中心区楼盘市场，随着投资客、改善型需求者的逐渐退出，开始变得冷清。然而，小户型低总价，再加上中心区良好的地段优势，中心区开发商不甘寂寞，与近郊盘拼总价，“抢食”刚需市场。

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中心区资源有限淡季抢滩登陆更显“珍贵”

（来源：长江商报）“武汉楼市会优于水平，”申浩波介绍，武汉新房总需求量每年约800万平方米，但土地年供应量仅为700万平方米。而武汉土地供应主要依赖城中村和旧城改造，“新城开发”3年内无法大面积供地，因此在2011年前，武汉新房供求都将处在偏紧状态。

他表示，武汉年轻人占比较高、刚性需求强劲，中部找不到哪一个大城市与其相比，吸引了许多外地尤其是湖北省内购房人，这一比例大约占武汉购房比例的40%。

武汉市民眼下是否该出手买房？申表示，若为刚性需求，现在已可出手买房。若为投资性需求，不妨再等等。不过，他也提醒，若楼市都出现拐点，武汉的拐点可能在随后出现，现在出手也可能被套，而刚性需求受影响相对较小，毕竟中心城区资源有限。

【小编解读】中心区楼盘具体天然的地段优势，然而好地段的资源有限，其稀缺性也就凸显出来。中心区楼盘的集中推盘，不但是在“抢食”刚需购买市场，也是在打地段稀缺牌，淡季推盘上市就显得更珍贵，这无论对于刚性需求者还是投资性需求者都是一个很大的吸引力。在刚需占40%高比例的武汉，在新政调控下，占领刚需就是占领市场，这也就让中心区开发商依然在淡季抢滩登陆。

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