七部门联合制定指导意见 公租房仍有三大悬念待解
房天下综合整理2010/06/14 12:23
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
6月13日，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布。意见提出：公共租赁住房（下称公租房）主要面向城市中等偏下收入家庭，符合条件的外来务工人员也可申请公租房。解决城市“夹心层”住房问题成为此次新政的一大亮点。
一段时期以来，随着房价不断上涨，一些买不起普通商品房，而又无法享受住房保障政策的城市中等偏下收入家庭（即城市“夹心层”）住房问题日益突出。同时，随着城镇化快速推进，包括异地就业的大学生和外来务工人员在内的城市“新市民”阶段性住房支付能力不足问题也日益显现。大力发展公租房，对于完善住房供应与保障体系，满足城市“夹心层”的基本住房需求及改善外来务工人员居住条件，无疑是一件大好事。可以预期，公租房政策将惠及万千家庭。
不过，从上述意见来看，公租房政策的实施，还有三大悬念待解：
首先，公租房政策的实施能否较好地实现政府的初衷有待时间检验。此次七部门联合推出的公租房政策覆盖范围可以说比较广。意见明确，公租房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。其中，新就业职工应包括应届大学毕业生及各类就业年限较短的院校毕业生，外来务工人员的数量也非常庞大，城市中等偏下收入住房困难家庭也不是一个小数字。虽然政策的覆盖面不可能一步到位，但从意见明确的公租房供应对象可以看出，它几乎涵盖了眼下城市亟须改善居住条件的所有家庭和个人。
如此之多的家庭和个人都纳入公租房供应范围，政府是否有能力解决是一个问题。中国东、中、西部发展水平不一样，地方政府的财力悬殊，中、西部地区大力发展公租房恐怕困难不少，甚至可能力不从心。公租房政策最终能否较好地实现政府的初衷还是一个未知数。
其次，公租房会否步经济适用住房后尘也是一大悬念。经济适用住房的发展经历了一个“先乱后治”的曲折过程，目前有被边缘化的危险，按照有关部门的构想，经济适用住房的供应对象也是城市中等偏下收入家庭，如今这一目标远未实现，同时由于监管不力，开奔驰、宝马的高收入家庭购买经济适用住房的现象也并不鲜见。
公租房未来势必会僧多粥少，政府部门如若自己建设，自己筹集房源，同时拥有产权与监管权，既当运动员又当裁判员“监管一家”的情形难以避免，如何防范公租房变成“寻租房”？由于公租房可能在土地出让金、税费等方面给予减免，比较微薄，对地方政府来说，意味着收入减少，其建设是否会雷声大、雨点小，前期热情虚高，后期逐渐边缘化出现“虎头蛇尾”现象？这些问题目前不得而知。
最后，公租房能否抑制房价过快上涨也是人们普遍关心的问题，显然，现在还无法知晓这一问题的准确答案。公租房要获得认可，租金水平不能过高，但如果过低，跟廉租房没有区别，其认可程度在很大程度上决定着对楼市的影响。
值得一提的是，有关调查结果显示：61．9％的被调查者计划租住公租房；同时66．1％的被调查者认为，推行公租房将有利于抑制高房价。但根据楼市相关经验，因保障性住房主要面向收入较低的家庭，而商品房主要面向中等收入以上家庭，两者虽有关联而确是两个完全不同的市场。大力发展保障性住房，对商品房市场影响有限。目前除重庆、上海等个别城市先行外，绝大多数城市均未启动公租房建设，与之相关的建设规模、租金水平、准入门槛等目前更未具体落实。公租房建设对抑制房价过快上涨可能会产生一定作用，但这种作用可能有限。
未来，无论公租房的命运如何，它仍值得期待，怎样将这一惠及成千上万家庭的住房政策不打折扣地落到实处，坚持贯彻不走样，把好事办好，办实，让这一政策最终造福人民，这十分关键，也是这一政策的核心所在。（中国经济时报 周雪松）
【相关阅读】
【各方观点 】 【图片新闻 】【娱乐地产 】【买房360】【精彩专题】
【相关阅读】住建部等七部门：有条件地区可向夹心层供应公租房
由住房城乡建设部等七部门制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位，是解决“夹心层”住房困难的有力举措。
近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟须改善。这部分游离于我国住房保障制度之外的住房困难群体通常被称作“夹心层”。
解决“夹心层”的住房困难是各级政府的责任。当前，如果全部依靠扩大廉租住房、经济适用住房覆盖面，一方面财政无力承受；另一方面，部分“夹心层”群体随着收入增长，几年后将具备通过市场解决住房的支付能力，对政府保障的需求是阶段性的。因此，大力发展公共租赁住房，是解决“夹心层”住房困难的有效途径。
近年来，社会各界对发展公共租赁住房的呼声十分强烈。根据一项对1.2万余人所做的网上调查显示，95.1%的接受调查者支持推广公共租赁住房。部分人大代表、政协委员和一些专家多次在不同场合进行呼吁。
事实上，在这份指导意见出台之前，公共租赁住房在厦门、深圳、青岛、天津、福州、北京、杭州、常州等沿海城市和重庆、成都等少数内地大中城市发展迅速。
据住房城乡建设部介绍，重庆市目前已建成农民工公寓130万平方米，规划2010-2020年将在主城区建设2000万平方米公共租赁住房，其中到2012年前将建设1000万平方米。厦门、深圳、天津、福州、常州等5城市2008-2012年规划筹集公共租赁住房20万套，其中2008年、2009年新建了9.4万套。
从各地实践看，发展公共租赁住房对“夹心层”提供稳定房源，满足其过渡性基本居住需求，为破解外来人口住房政策这一重大课题提供了具体途径，对实现住有所居目标、促进城镇化健康发展具有重大战略意义。
然而，由于公共租赁住房建设尚处于探索阶段，还存在一些制约其发展的突出问题。如政策定位不清晰，各地租赁对象范围有较大差别。引入社会资金的做法没有普遍推广，缺乏规范化、制度化的住房建设长期融资渠道。相关土地供应、税费优惠政策尚不明确。
新出台的《指导意见》明确了公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。这些规定有利于引导地方政府在制定具体准入标准时打破户籍藩篱。
在引入社会资金方面，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，明确提出具体办法由人民银行、银监会制订。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。特别是提出公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。
在政策优惠方面，明确由财政部、税务总局制订对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。
值得注意的是，发展公共租赁住房对政府的管理效率提出了更高要求，特别是要在准入、分配、退出以及后续物业管理方面，还需要各地政府认真研究，制订符合实际的办法。(记者杜宇）
名词解释
近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买来解决住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟须改善。这部分游离于我国住房保障制度之外的住房困难群体通常被称作“夹心层”。
【相关阅读】
中新网6月12日电 由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布。《意见》要求，公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。
《意见》指出，承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出；拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。
《意见》强调，新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。
中新网6月12日电 中国住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。分析指，这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位，是解决“夹心层”住房困难的有力举措。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强11日亦强调，要加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设，以适应群众基本住房需求。
新华社12日披露了《指导意见》的具体内容。根据《指导意见》，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件和租金水平，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。
《指导意见》指出，公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。在外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、县人民政府应当引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。
《指导意见》强调，新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。
《指导意见》指出，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。
同时，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。
《指导意见》明确，发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。
另据中央电视台新闻联播报道，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强6月11日出席公共租赁住房工作会议并讲话。
李克强强调，住房问题事关群众切身利益，发展公共租赁住房与建设廉租住房、改造棚户区等都是保障性安居工程的重要组成部分，是重要的民生工程。
李克强说，近年来，政府着力解决城市低收入家庭住房问题，受到了群众欢迎，同时促进了经济发展和社会和谐。发展公共租赁住房主要是解决城市中等偏下收入家庭住房阶段性需求，提供租金较低、户型较小的住所。这可以增加有效供给，优化住房结构，引导居民合理住房消费，不仅有利于遏制部分城市房价过快上涨，而且有利于调节收入分配、促进人才和劳动力有序流动、推进新型城镇化进程，体现了转变发展方式、调整经济结构的要求。
李克强强调，发展公共租赁住房，是一项复杂艰巨的任务，要坚持政府组织、社会参与，依法管理、市场运作。省级人民政府要负总责，市县政府抓落实，有关部门协作配合，把公共租赁住房纳入保障性安居工程建设规划，在投资、土地、财税、金融等方面加大政策支持力度；同时注意发挥市场机制作用，引导社会力量共同参与投资建设和运营，多渠道多方式筹集资金和房源。应当看到，这项工作还有一个探索过程，要鼓励各地在国家总体原则指导下，因地制宜，积极探索符合当地实际的公共租赁住房发展新模式。
李克强指出，发展公共租赁住房，要科学规划布局，按照保基本、保质量、可持续的要求，合理确定建设标准和租金水平，健全准入退出机制，加强监督管理，确保公共租赁住房工作公开透明、公正公平，把这一重要民生工程建成阳光工程、优质工程。他要求，各地区各有关部门要继续贯彻落实好国务院关于房地产市场调控的各项措施，为广大人民群众安居乐业创造良好环境。
今年以来，中国一些城市积极探索发展公共租赁住房，加快解决城市中低收入家庭、新就业职工和外来务工人员的住房困难。
在重庆北部新区鸳鸯片区，重庆个公租房项目已经开始房屋基础施工，年底将交付20万平方米。重庆市今年计划建设500万平米公租房，申请人可以不受户籍限制，只要在当地住够一定时间，有稳定工作都可以申请。
广州市今年也将推出3000套公租房，按不同人群的收入水平设置了不同梯度的租金水平。厦门推行分层补贴政策，按市场价格计金，政府再根据保障对象不同情况给予补贴。青岛则规定新建住宅按不低于10%的比例配建公租房。江苏省积极探索公租房投资运营新机制，除了政府投资建设，还出台土地、税收方面的优惠政策，吸引社会投资和企业自筹资金建设。
