日销量成半锐减 武汉楼市离降价潮还有多远？
房地产门户房天下2010/05/13 10:10
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
【动态】武汉楼市成交下滑成定势 房价回调慢半拍
受观望心态影响，武汉楼市成交已开始明显下滑，部分楼盘定价明显低于预期。不过业内人士分析，房价仍未真正下降，在严厉的调控政策面前，开发商还在揣摩市场反应。房价回调时间，将比成交量下降要晚一些。
5月成交量现低迷
“红五月”开局不利，对众多开发商是一记重拳。五一小长假，武汉日均销售商品房241套，较4月份日均530套锐减五成多。假期结束后，销量虽有所上升，仍不及4月份日均销量。
五一前后，近20个楼盘提前认筹或开盘。但开盘即售罄现象成为历史，各楼盘售楼部明显变得冷清。业内人士分析，5月份成交量下滑已成定势。
新房市场传导下，二手房交易也在降温。华明达董事长叶正明介绍，虽然想出手的卖家增多，但这让买家观望情绪更浓，达成交易变得更加困难。
开发商仍“硬挺”房价
越来越严厉的调控政策，让更多购房人看到了房价下降的希望。有心买房结婚的黄珏，铁了心再等半年，她现在关心的话题是“房价什么时候跌，能跌多少?”不过，最近半个月，每次“踩盘”时，她都得到同样的答案：“我们不会降价”。
理论上讲，对黄珏这种刚性需求，房价涨跌对她影响不大，在任何时候买进都不为过。但黄珏说，政策效果马上显现不太现实。她愿意再等等，现在价格还是太高了。
尽管房价涨幅已经明显缩小，但上涨势头仍在惯性延续。既然开发商还在“硬扛”房价，越来越多的买房人选择观望也在情理之中。
房价回调“慢半拍”
“说到底，房价是靠需求支撑的”，武汉中兴地产总经理陈海峰说，现在投资人一夜间消失了，改善性需求门槛大幅提高，高房价市场基础缺失，房价是撑不了多久的。
当然，也有开发商认为，城区新房数量有限，只要挺过这两个月，观望人群会重新进入市场，“现在谈降价，还早了点。”
武汉大学资源与环境学院潘润秋教授认为，社会上降价预期已很普遍，正常需求也会选择观望，部分开发商过于自信。随着信贷环境一步步紧缩，开发商除了下调房价促销外，别无选择。这一趋势将在6、7月份变得明显。
对空前严厉的楼市调控政策，开发商除了优惠促销外，又另辟蹊径。武汉市场上已有部分楼盘有专门针对二套房首付50%的优惠。此外，还有业内人士向记者透露，已有开发商开始研究补贴购买二套房的措施，即为购房者先行垫付一定比例的首付款，完成交易后，业主再按照规定期限慢慢归还。
上周排名第五的中建康城取代锦绣龙城上升到第四的位置，上周排名第七的金地中心城也超过武昌府来到了第六名，世界城米兰映像超过保利华都从第九上升到了第八。本周排名前十的楼盘名单没有变化，价格也与上周基本一致。
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【市场综述】红五月冷开局开发商调整策略
【解读】4月26日至5月2日这一周，武汉楼市传统旺季玩“穿越”开始呈现降温的状态，销量为3208套,比上周滑落了1000多套，但仍属于不俗的销量。本周成交均价在成交量下滑的基础上仍然持续走高，达到6899元/平，环比涨幅为3.31%。相对于其它主要城市而言，武汉楼市的降温速度仍然相对滞后。
【解读】据武汉市房地产市场信息网数据，武汉楼市五一黄金周前3天全市新房成交量725套，均价6540元/平方米。近日来，随着新政的密集推出，不少购房者表示将暂停购房计划，或继续观望，新政发布首周武汉楼市销量明显下滑，新政前一日售罄的疯抢已经一去不复返。
【解读】“国十条”出台，似乎房地产市场发生了一场大地震，亦被称为“史上最严厉的房市调控政策”。面临这样的新政风暴，开发商要如何应对危机，尤其是那些作为企业标杆的房企又应如何应对，这些标杆房企一直是业内的风向标，因而他们的对应策略显得尤为重要。恒大领先开始打折促销，这消息引起业内一片愕然，而万科也不甘落后，积极调整战略应对新政侵袭。在楼市这个当今中国社会的热点舞台上，恒大万科演绎了一出高潮迭起、精彩纷呈的大戏。新政过后，开发商面对“调控大考”都使出了哪些招数应对？搜房网为您一一解密。
【解读】前景不明，涨价也没了底气，本周武汉仅2楼盘价格上调，其中三金•香港映象，仅仅因为项目已近尾声，只剩20多层以上房源，均价较高而已。这与之前动辄一二十家楼盘同期跳涨相比，冷清不少。不仅不涨，部分楼盘还在小长假期间放折出货。不少开发商楼盘推出特惠房源或打出折上折。
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【业内看法】武汉房价今年必跌 跌幅或超30%
【解读】房价会降20%吗？当某著名房地产研究机构抛出“20%降价观点”后，武汉房地产界一石激起千层浪。“不要觉得降价是很可怕的事情”，昨日，地产名人堂论坛上，美联地产有限公司总经理卞涛说，从去年到今年3月，有时一个月能涨10%都出现过，一年多来房价涨幅超过30%，下降20%，1000多元，甚至30%为啥不能。
【解读】5月2日，中国人民银行发布公告决定，从2010年5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为17%，农村信用社、村镇银行暂不上调，维持原来的13.5%。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，“存款准备金率上调之后肯定会冻结一部分流动资金，同时信贷投放也受到影响，银根收紧对房地产行业的负面影响还是显而易见的。”
【解读】对于“史上最严厉”的一次楼市调控，华远地产总裁任志强表示，有人惊呼北京调控细则会成为压垮市场的稻草，我看是有松有紧有余地。任志强认为，对二套房的认定以交易网登录的信息为准，没有交易登记的或说建网之前交易的大约都不算二套，至少房改房可以不计入。其次是一个家庭一套商品房，将非商品房排除在外。
【解读】“楚楚看房”认为武汉作为中国中部特大省会城市，房地产市场泡沫已经有目共睹。只不过，一些媒体和专家仅拿武汉房价跟一线城市房价差距进行无厘头比较，以此来说明武汉楼市没有泡沫说法应该太不专业。对于武汉市民的收入水平来说，武汉的房价已经很高了，所谓的房价偏低，不过是相对于江浙一带的富人而言的。
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【一周热点】大牌房企领衔降价 武汉楼市暗涌
【解读】权威消息人士透露，从5月6日起，恒大地产约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下，个擎起降价大旗的大型房地产开发企业，标志着高房价开始松动。分析人士称，8.5折优惠意味着房价下跌15%，或许，恒大地产推倒的是楼市降价的张“多米诺骨牌”。
【解读】据恒大武汉公司介绍，其在武汉及周边的四个楼盘都已全部启动8.5折促销。其实，从4月底至今，武汉市场上多个楼盘已经采取了“犹抱琵琶半遮面”的降价措施。比如，4月底汉阳某楼盘的新房源比前期低了3000元/平方米;5月1日，光谷一楼盘开盘均价5500元/平方米，而2007年底该楼盘开盘也是这个价格，等于两年价格没涨。
【探访】2008年，武汉乃至的楼市“降价潮”由万科拉开序幕。今年的降价则由恒大地产挑头。5月6日，恒大地产旗下的两个项目——恒大绿洲和恒大金碧天下做广告称：8.5折大优惠。其中，恒大绿洲优惠13万元，恒大金碧天下优惠28万。记者致电恒大地产在武汉的四个项目——恒大绿洲、恒大金碧天下、恒大城、恒大华府，各楼盘销售人员告诉记者，这是统一活动。
【解读】5月2日,当大家都在尽情地享受五一小长假难得的惬意时,中国人民银行突然发布公告决定,从2010年5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。尽管此次政策是为了规避通货膨胀的风险，但上调准备金率，意味着资金的收紧，这对于以资本为命脉的房地产市场来说，是继新国十条出台以来，国家又一记重拳。
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【搜房推荐】新政敏感期 5成网友看跌武汉房价
【解读】频繁的政策调控将给武汉楼市带来哪些方面的影响，红五月里购房者买房意愿如何？土地市场还将出现地王频现的局面吗？投资客是否会撤离楼市？搜房网调查数据显示，新政刺激购房者观望潮，近5成网友看跌武汉房价……
【解读】在一连串的房地产调控新政之后，楼市买卖双方陷入胶着状态。整个五一假期，楼市萧条一片，买方集体观望，卖方咬住房价不想松口。但与此同时，随着各地楼市政策细则的出台及房地产持有环节税的呼之欲出。武汉开发商是否会加大促销力度或直接降价？购房者是观望还是迫于刚需买房？
【探访】近日来，随着新政的密集推出，关于新政的问题已经成为各地楼市最热门的话题，目前，不少购房者表示将暂停购房计划，或继续观望，新政发布首周武汉楼市销量明显下滑，新政前一日售罄的疯抢已经一去不复返。
【解读】一线城市成交量惨淡，部分楼盘已开始打折降价，武汉楼市同样未幸免于难。5月2日，光谷某楼盘开盘，共拿出了三栋楼的340多套房子对外销售，均价约5500元/平米。该楼盘所在的光谷区域整体房价保持稳定，该楼盘房价领降或引发该区域的降价潮；新政重压之下,却仍有部分人气片区，如汉口中心区、武昌中心区房价坚挺不下。
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【政策法规】武汉三套房房贷新政出炉
【解读】今后，武汉市民若想买第三套房，要掏更多的首付和利息了。据悉，武汉多家银行已陆续执行三套房房贷新政，要求首付至少5成以上，利率1.1至1.2倍。中信银行武汉分行昨透露，该行已正式接到总行通知，三套及以上住房的贷款利率执行基准利率的1.2倍或更高，首付至少5成，约两周内细则将转发至各网点。
【解读】5月2日，中国人民银行发布公告决定，从2010年5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为17%，农村信用社、村镇银行暂不上调，维持原来的13.5%。此次是央行今年以来第三次上调存款准备金率，此前两次上调时间分别是从1月18日和2月25日，调整幅度与此次相同。
【解读】本月起至11月，武汉市将开展大规模入户调查，全面采集实有人口和实有住房信息。昨日，警方就入户调查工作给予解答，并请广大市民积极配合。对于武汉市采集实有人口和住房信息，业内人士认为，这将有利于今后实施楼市新政。
【解读】千呼万唤的北京版楼市调控新政在“五一”前出台，要求同一购房家庭只能新购买一套商品住房，青岛更是早前就出台了地方版的调控细则青岛“十四条”。 另有业界专家预计，“五一”后，包括广州在内的地方版新政或陆续出台。新政对各地楼市的影响几何？
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【楼市回顾】投资客撤离 武汉楼市开始降温？
【解读】从武汉市房管局获悉，房贷收紧后，武汉90平米以下住房销量上升，但首付较高、多为投资型需求的大户型出现明显滞销。武汉成交新房的平均面积，由去年底的105平米降为目前的98平米，首次降到了100平米以下。据统计，4月底至昨日的半个月里，武汉新卖出的约4000套新住房中，90平米以下户型占到了四成多，所占比例超过90~120平米区间。
【探访】自从4月15日新政颁布以来，武汉二手房的成交量持续下降，五一期间更是出现暴跌，这是新政打压了需求后的必然表现。“楼市新政的制定、执行到显现需要一定的周期，目前正处于成交量下跌的过程中”，熊阳说，供需决定价格，需求受到打压后，价格下降的现象才会慢慢显现，“五月量跌只是刚刚开始，往后价格必然下跌。”
【解读】国家出台新的房贷政策，贷款购买第二套住房的家庭，首付提至50%，利率从基准利率的0.85倍上升到了1.1倍。然而“上有政策、下有对策”，近日来，武汉市民各出奇招：有的提前还贷，有的准新人推迟结婚时间，有的市民甚至想到了假离婚来享受房贷优惠。
【探访】谁说新政对炒房团的投资改变不大呢？这一次,新政的打击似乎比以往任何一次都来得更激烈，罗夏兰把去新加坡看盘的事情一再推迟了，把一二线城市的计划表换成了二三线城市；另外，记者从中国黄金旗舰店获悉，5月份，该店迎来了一位出手千万元一次性购买40公斤投资金条的大客户，而该客户此前曾主要投资房产。
结语：投资客的撤离使得大户型房源遇冷，这似乎拉开了楼市降温的序幕。内人士认为，2007年底的调控后，很多开发商在2008年“死扛”，但部分抢跑降价的楼盘取得了先机。目前来看，多数开发商比上一波调控时应对更为积极了，定价预期也明显降低……
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