政策难撼高房价？ 三股力量或促武汉楼市下行
房天下综合2010/02/05 08:47
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| 头条导读： | |
| [动态]一月前四周武汉成交均价6300元/平 | [业内说法]买卖博弈 供求同步萎缩 |
| [深度分析]三股力量或促楼布下行 | [政策动态]武汉取消房贷利率7折优惠 |
| [政策解读]改变房贷利率优惠撼不动高房价 | [搜房调查]房价飙涨 "都是投资惹的祸"？ |
| 延伸阅读：拆迁户上哪买房?南湖光谷片5000元左右楼盘汇 | |
编者按：节前武汉楼市经历了最后一次追涨后，暂时跌人冰点。根据官方数据，上周末两天，全市商品房成交量分别为267套、94套。与1月25日-29日平均每天700套左右的销量相比，垂直下降。前4周的商品房成交均价分别是6126.11元/平方米、6291.8元/平方米、6395.78元/平方米、6403.12元/平方米，为一条上升曲线。业内人士认为，造成年初房地产市场调头的主要因素有三个，即调控政策转向、资金面趋紧、市场自我调整的需求。这三个因素随着时间的推移会进行动态变化，同时也决定着今年全年的楼市及房价走向。
【动态】一月前四周成交均价6300元/平
节前武汉楼市经历了最后一次追涨后，暂时跌人冰点。根据官方数据，上周末两天，全市商品房成交量分别为267套、94套。与1月25日-29日平均每天700套左右的销量相比，垂直下降。
销量直线下降
1月前4周，全市商品房销量，直线下降。
研究数据，1月前4周的销量分别为2529套、1262套、1493套、1341套，转化成曲线，是一个陡坡。价格方面，则逐步小幅上扬。前4周的商品房成交均价分别是6126.11元/平方米、6291.8元/平方米、6395.78元/平方米、6403.12元/平方米，为一条上升曲线。
百姓捂住钱袋不松手，致使销量大减，地产企业却逆势涨价。看似违背市场规律的荒诞行为，背后，却各有各的一笔账。
“因为短期的销量缩水而降价抛售，是不明智的。”一位本土地产企业负责人说，“现在是淡季，每年春节左右的楼市销量，都是一片萧条。不如挺住价格，制造住宅仍在的景象，巩固买气。”
据悉，开年以来，大部分中心城区楼盘价格，均呈不同幅度的上涨。汉阳钟家村某楼盘，销售均价从10000元/平方米上调至12000元/平方米;武昌中心城区某江景楼盘，销售均价从13000元/平方米上调至15000元/平方米，再次成为该片区的楼王。而二环线以外的物业，价格表现平稳。
楼盘不降价，百姓自然不愿出手。
“跑了不少售楼部，发现地产企业仍然死扛价。”购房者小张说，“大环境逼着开发商降价，他们撑不了多久的。所以，我选择观望。”
武汉市民盼央行加息抑制高房价 或要四月份
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【业内分析】买卖博弈 供求同步萎缩
楼市中买卖双方对峙，致使供求同步萎缩。背后，是政策大手的操控。
从二手房营业税优惠年限的调整，到国4条，再到国11条，调控政策从温和到严厉的态势，日趋明显。
近来，随着银行准备金率的上调，有关加息的传闻尘嚣其上。本地网站调查显示，近6成武汉市民甚至希望央行加息来平抑房价。“与房价飙升导致的购房压力加大相比，加息带来的成本增加微不足道。如果加息能遏制房价，我们希望赶紧加息。”小张说。
政策让百姓置业信心锐减的同时，也让地产企业不敢在市场上大施拳脚。
“从目前情况来看，今年银根收紧几成定局。”一位本土开发商说，“此背景下，市场的兴盛，全靠买气来支撑。因为政策走势，目前百姓对楼市的前景已不看好，如果再降价抛售，只会让楼市重回2008年的惨状。目前地产企业对于楼市的未来也不太看好，因此普遍选择稳住价格，少量推盘。”(长江日报)
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【深度分析】三股力量或促楼布下行
中国楼市告别喧嚣的2009年，2010年又将做何表演?新年伊始，满耳朵听到的都是些坏消息。紧缩政策一个接一个的出台;地产股早已跌得一蹋糊涂;一月份各地商品房成交量皆有所萎缩。
造成年初房地产市场调头的主要因素有三个，即调控政策转向、资金面趋紧、市场自我调整的需求。这三个因素随着时间的推移会进行动态变化，同时也决定着今年全年的市场走向。
首先，房地产政策由宽松转向紧缩。我国房地产市场属于典型的“政策市”，而自去年12月开始，政策明显转向。12月9日，国务院常务会议决定停止二手转让的营业税优惠，但其他优惠政策继续执行;12月14日“国四条”出笼，罕见地提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，还是“有保有压”，保的是自住和改善需求，压的是投资投机性需求。其后还有五部委联合出台规范土地出让金管理的文件等。到了今年1月10日，国十一条下发。从形式上看，“国十一条”主要重申和细化了“国四条”，然而其措辞明显比后者严厉，抑制性的内容远多于支持性的内容。比如，“国四条”中曾明确支持二次置业中的改善性购房需求，而“国十一条”中却规定只要是二次购房，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
另外，“国十一条”中还强调:“防止境外”热钱“冲击我国市场。”“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”“探索土地出让综合评标方法”，“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”房地产开发、销售的每个环节，基本上都有紧缩措施用于打压投资投机需求及企业违规行为。
其次，资金面超级宽松状态不再。按经济学原理，流动性过剩一般会造成资产价格上涨和通货膨胀，反向思维，如果流动性紧缩，则会抑制资产价格上涨。去年12月中央经济工作会议明确了今年仍然实行适度宽松的货币政策，但根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性。实际上，是为今年政策小幅调整埋下伏笔，如果经济增长偏快，出现过热苗头，刺激政策将会陆续退出。
货币政策必然会慢慢转向适度紧缩。实际上2009年下半年，央行就开始公开市场操作，有意回收流动性，但动作并不大。2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2008年6月以来，19个月中首次上调，是信贷收紧的重要标志，同时也标志着货币政策正式出现拐点。今年可还会提高存款准备金率，加息的可能性进一步增大。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响。
再次，高烧之后的市场有调整的内在需要。在市场经济条件下，有只“无形之手”会对市场进行调节，尤其是当商品价格偏离价值中轴时，会将其拉回到合理区间。商品住宅市场亦如此。2009年房地产市场成交量和成交价皆创历史新高，大量投资投机需求人市，市场本身就存在过热现象，甚至透支了部分2010年的需求。即便其他外部条件不变，今年楼市有所调整，也是非常合理和必要的。
在上述三股力量的综合作用下，2009年和上海楼市进行一定程度的下调，已成定局。尤其政策重点抑制的“部分房价过快上涨的城市”，包括上海在内的一线城市，成交量将会显著萎缩，价格亦会有所下调。但考虑到宏观经济依然稳定增长的大环境，也不要奢望房价会大跌。（长江日报）
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【政策动态】武汉取消房贷利率7折优惠
就中国银行取消首套房7折优惠一事，记者昨日致电中国银行湖北分行办公室相关人士，得到肯定答复。
该人士告诉记者：“中行总部在几天前就下达了通知，首套房7折优惠确实没有了，但折扣具体是多少尚未明确。”“我们没有升至8.5折的规定，也没有全面停止中介的二手房合作。”
记者又以客户的身份咨询了中国银行新台北支行、天门墩支行的个贷人员，他们均表示，目前在中行首套房利率要打7折已经是不可能的事情。
中国银行新台北支行的个贷经理坦言：“前几天来办，可能还有机会拿到7折，今天肯定是拿不到了，能打多少折我们还不知道，得评估个人的资产、信用状况。”
记者通过联系建行、交行、招行、中信相关人士了解到，目前，除中行外，其他银行首套房贷都可以做到7折优惠。（长江日报）
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【政策解读】改变房贷利率优惠撼不动高房价
昨日，一条关于中行房贷利率优惠从原来的7折改为8.5折的消息成为许多报纸的头条新闻。中行取消原先的房贷利率优惠，实行“从紧”政策，据说，其他银行也将逐步跟进。
但是，这次取消房贷利率7折优惠，并没有针对原来人们想象的特定的第二套房或者更多套房所采取，而是对所有房贷利率统一执行。对于银行来说，要他们区别对待购房者所购房屋是套还是第二套，无疑会增加很大的工作量，是一种不符合经济原则的要求，因此，对于银行的这个动作，我们不妨将其作为其响应中央政府加强对房地产市场调控要求的一个象征性行动来看待。
事实上，将房贷利率从7折优惠改为8.5折优惠，对于购房者的房贷利率支出，确实会增加一定的成本。据测算，目前银行5年以上贷款基准利率为5.94%，7折后的优惠利率为4.158%。改为8.5折以后，贷款利率变为5.049%，与7折利率相比，调高了0.891个百分点。
从月供金额来看，假设一位购房者按原计划贷款100万元，30年内等额还清，7折利率情况下的月供为4865.69元，8.5折利率下的月供为5398.20元，后者比前者多增加月供达532.51元。从表面上来看，一个月多增加500多元支出，这对于购房者来说确实不应小看。
但是，我们在做这样的计算的时候，必须面对一个现实的问题，为了购买一套房子而贷款100万元，并且贷款期长达30年的主流人群是谁？答案很清楚，只能是那些刚刚踏入社会参加工作、积蓄有限的年轻人。尽管按照理财学的观点来看，贷款购房是一种值得推崇的消费手段，它可以让消费者的自有资金投入到投资活动，从而不致让资金困死在一套住房上。可惜的是，这套理论不太符合大多数人的实际状况，因为只有在用自己的钱生出比贷款利息高得多的利润的前提下，这种贷款消费的行为才是符合经济理性的。而在当下没有太多理想投资渠道的环境里，芸芸众生中有几人能够保证自己在30年里永远赚大钱？
放着自己的钱不用而贷款购房，承受高额的利息负担，为银行打工，这并不是一种明智的消费行为。因此，购房者如果有足够的自有资金，一般会先将它拿出来作为购房资金，而不会去向银行贷款。当然，取消房贷7折优惠，其最重要的目的是为了遏制投资性购房。但是，取消所有房贷的7折优惠，事实上是起不到这样的作用的，因为，真正的投资性购房者，很少有把自己的还款期拉长到30年的。显然，被这一政策打击的，只能是那些已经被月供压弯了腰的年轻人。
商业银行房贷利率的7折优惠，是在2008年底金融危机肆虐之时，为扶持处于困境中的房地产市场而推出的举措。但是，就像房地产市场过热不是由房贷利率7折优惠所带来的一样，今天取消这一优惠措施也不可能改变房价居高不下的状况，因为它们都没有触及房地产市场过热的要害。（长江商报）
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【搜房调查】房价飙涨 半数网友："都是投资惹的祸"
国务院总理温家宝1月19日主持召开国务院第四次全体会议，会议再一次强调“加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房”。
1月24日，武汉市房地产市场信息网的数据显示：今年1月过去的23天里，全市商品房销量到了1.2万套。不到一个月的销量破万套的神话，有多少是投资客创造？他们是引发武汉楼市非正常高烧的元凶吗？
三成网友看好汉口中心区 老牌片区依坚挺依旧
尽管现在汉口中心区已经难觅万元以下房产，但其交通、商圈等一系列利好，仍然使其成为投资客心目中的“黄金片区”。搜房网调查显示，32.18%的网友最看好汉口中心区的投资前景。
自2009年12月 国务院正式批复同意支持武汉东湖高新技术开发区建设国家自主创新示范区以来，东湖高新区又花亿元引进创新团队。由此，光谷片区的身价倍升，25.29%的网友将投资的眼光聚焦在了光谷片区；14.94%的网友认为武昌中心区最有投资价值。
船小好掌舵 四成投资客热推小户型
09年末，位于江汉区马场角路与马场一路交会处的万科圆方在售45平方米精装小公寓，均价为11000-12000元/平方米；中北路上的领寓推出40-80平方米的房源；武昌的华润MO+12月将推出40多平方米的小户型；位于积玉桥的汉宫银座将在12月推出50平方米的精装迷你公寓，价格估计在12000元/平方米；位于东西湖金山大道和东吴大道交会处的航天彩虹镇将推出50余平方米的两房；汉阳的城市blog推出30-80平方米的房源……
然而，纵观这些小户型房源，大多位于市中心，大多数价格也在8000-12000元/平方米左右。一套40平方米的房子算下来也要40万元左右。可由于小户型投资少、风险小，而回报又相对较高，因此受到不少投资客的青睐。 “我们之前推出的小户型房源中，有将近一半的客户都是投资客，他们选择小户型在价格和地段中，更关注地段。”汉口解放大道某楼盘销售经理说。搜房网调查数据表明，小户型新房以其易租易售的特点获得了43.02%网友的青睐；34.88%的网友认为中户型新房是投资；分别有9.3%的网友选择大户型新房和商铺；仅有3.49%的网友认为二手房是投机物业类型。
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武汉发展潜力无限 近七成投资客建议加强城市规划
武广专线的开通、武汉火车站的落成以及地铁线路的完善，武汉成为投资客青睐的对象。 在1月25日湖北省科学技术协会发布的《2010年湖北省投资环境蓝皮书》显示，武汉投资环境位居第11。对此，八成以上网友认为武汉投资环境一般，城市整体规划和竞争力还有待加强；13.48%的网友看中了武汉得天独厚的地理条件以及近来中央“中部崛起”的战略规划，认为武汉投资环境很好。
房价飙升 半数网友认为“都是投资惹的祸”
09年武汉楼市成交均价从4到5，破6攀7。房价一路飙升，令人咂舌。据此，半数以上的网友认为投资客闹市，是高房价背后最主要的帮凶。2009年，武汉规划拆除54个城中村，释放了一大批天然购买力，23.6%的网友这才是武汉房价一路走高的主要原因。11.24%的网友认为房价一路走高是因为改善型需求接力补档，购买力更强。而对于武汉的高房价，八成以上网友表示无法承受。
对于09年疯狂的高房价，许多人剑指“投资客”。而在09年参杂着各种需求的武汉楼市中，投资客究竟占了几分？46.07%的网友认为投资需求占到了半数以上，35.96%的网友认为武汉楼市中有20%—50%的投资需求。
楼市高烧政策降温 半数网友认为药效不够
2009年末至今，国家出台一系列政策遏制高房价，但武汉房价似乎不太给政策面子，房价仍然在高位盘旋。据此，35.56%的网友认为政府仅打击投机性炒房解决不了问题，房价还会继续上涨；25.58%的网友认为投资客是高房价的元凶，政策打击投机，投资客的撤退会使房价有所下降。
09武汉楼市高烧不退，政策出马，甚至还是余温难退。据此，五成网友认为政策调控对遏制武汉楼市高烧运行起不了关键作用；24.73%的网友认为政策调控作用很大，近来武汉楼市成交量的下滑已经说明武汉楼市趋于理智回归。
【结语】09年至今房价一路走高，所有的目光都聚焦在了投资客的身上，五成以上的网友都认为高房价是投资客闹事托价的结果，而投资客真的是房价高涨的原罪吗？小编认为，不可一概而论，房价上涨背后关系到供求、市场等一系列原因。单纯的把“高房价”这顶帽子扣在投资客身上，不免有些以偏概全。2010年国家出手打击投机遏制高房价以来，各地的投资客都有“撤退”的迹象，对于武汉楼市的健康发展，我们更多的应该是报着美好的希望吧。
