开发商曝保障房内幕:卖地财政导致保障房缩水
房天下综合2010/01/15 09:34
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：2010年被视为中国的“保障性住房启动元年”，这一切源于国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这一通知明确提出加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。伴随着建设保障房的政策实施以来，关于保障房存在的一些问题在政策的放大镜的凸显出来。
这位叫叶飚的开发商自述了亲身经历的保障性住房开发内幕。
代保障性住房：“马太效应”明显
代保障性住房称为“经济适用房”，由于申请门槛很低，国家和相关部门缺少严格的规定，房开商在开发过程中往往建成“大户型”，这就导致真正困难的人买不起，实际销售过程中，有钱人买了经济适用房，随着这几年经济适用房周边地块和楼盘的开发，这部分人恰恰获益匪浅。
记者在广西南宁兴宁区金禾湾小区、澳华花园小区、江南富宁新兴苑等小区中的经济适用房，都存在着将此类房屋转手出租的情况，价格从每月1100-2000元不等。
叶飚告诉记者，代经济适用房的申请门槛较低，一些城市规定，只要没享受过实物分房或实物分房面积没达下限就可申请，虽然要求家庭人均年收入要低于相关部门每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入，但实际上形同虚设。
叶飚说“熟悉政策的单位往往鼓励职工申请经济适用房，甚至帮助职工开出相关证明，以显示其收入水平‘低于’城镇居民人均可支配收入。房管部门信息完全不透明，就是透明也睁一只眼闭一只眼，这就导致了经济适用房反而成了如今香喷喷的‘出租屋’。”
第二代保障性住房：“拿到项目就是揪心的开始”
“现在还搞保障性住房建设的房开商，要不是刚入行的‘入笼新鸡’，要不是钱多得没地方花的笨蛋，或者是头脑发热吃错药的同行。因为我亲身经历了建设保障性住房的悲哀事：钱没赚到手，朋友吵翻了不说，却坏了自己的名声。”
叶飚告诉记者，2006年自己在湖北与朋友一块投资开发了保障性住房。政府当初开出的价钱，认真计算还能赚到钱，没想到几年时间下来，不仅没有赚到钱，还让原来一块合作的伙伴吵翻了天。原因就是房价天天涨，保障性住房的价格就是没法涨。
“靠卖商铺赚钱，商铺的价格低得可怜。由于2006年至2007年间房价飞涨，导致原计划建设保障性住房的地块纷纷缩水，或者纷纷‘转移’，移往地段较远，教育环境、医疗设施等生活配套设施薄弱的地段。”
“最初几年我们原来想不赚钱也能挣个好名声。没想到政府搞来搞去，居然还弄了个六连号出来，这样的做法太让我们难过了。”
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卖地财政不变，保障性住房计划肯定会‘缩水‘打折’
叶飚给记者看了这样一份南宁市一块保障性住房的建 设 计 划 ：500亩，容积率2 .0，单价45万元每亩，工期三年，一层做商铺或车位，开发商定价销售，3-4米，二至三层政府按2000元每平方米全部回收。政策优惠：三通一平后可付三通一平费用的30%，下完地基付80%的地基费用，地级以上部分以85%按月结算；土地款可在6个月内付清，报建费全免，无所得税，营业税5.3%至5.5%。
“这些算下来，楼面地价需要花费340元左右，加上建筑成本800元左右，每平方米也就是1200元左右。加上小区的绿化、水电管网布置等，每平方米价格成本肯定要在1700元至1800元左右，政府按照2000元每平方米价格回收，卖楼盘根本赚不到钱。小区的商铺往往只能等着，或者房开商自己经营。”
“最要命的政府的结算方式，表面上看白纸黑字的协议，几乎每次结算的时候，相关部门就会有10天半个月甚至1-2个月的‘结账期’，不给点这些部门‘好处’，钱就拖着不到账。如果全靠银行贷款来运作，没有自有资金作为支撑，那么拿到保障性住房地块的房开商，就是在‘找死’。”
“本来一些保障性住房项目确实可以做成‘样板工程’，但地方政府往往从地块下手，‘吃拿卡要’，以按时支付各类款项为条件，要求房开商‘压缩绿化面积’、‘公共面积’，以挪给周围效益更好的楼盘。原因很简单，保障性住房项目的规划动不了，就只能在实施过程中做些手脚，让周边的楼盘从中受益。”
“一些地方政府从骨子里不想发展保障性住房，因为这会直接减少财政收入。也会导致相当一部分政府官员前期囤积的商品房价格上涨乏力。只要不改变‘卖地财政’的现状，保障性住房就容易从时间上延长，从质量上‘缩水’。”(经济参考报)
开发期比商品房长1到3年 建保障房"蜗牛化"
从经济适用房到廉租房，从限价房到政策性租赁房……一方面随着房价持续攀升，居高不下，另一方面则是买不起房子的中低收入阶层、“夹心层”只能在大中城市“蜗居”，解决这部分群体的居住条件问题成为中央高度关注的问题。
近年来，随着国家相关措施频频出台，越来越多的保障性住房受到全社会的高度关注。然而，记者深入采访时发现，保障性住房建设的“蜗牛化”依然是不容回避的事实。一些专家学者表示，尽管中央政府明确提出保障性住房建设进程要加快，但相当一部分地方政府往往采取“乾坤大挪移”的办法，“淡化”保障性住房这一“民生工程”的重要性。
“蜗牛化”成保障性住房“惯例”
据统计，2009年国家下达的保障性住房建设计划，共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%。但从实际操作上看，由于一些地方配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，无法完成当年的建设计划。
常年在珠三角从事房地产开发的开发商刘雪丽告诉记者：无论是经济适用房，还是限价房廉租房，整个项目从“规划确定—地块拍卖—楼盘动工—物业入住—开发商交楼”，时间上要比同期开发的商品类型楼盘少则长一年，多则三年。
刘雪丽说：“一至三年时间意味着保障性住房建设的‘利润’能够成倍地增加。”
首先是开发周期和进入市场周期的延长，意味着将有多方从中受益。地方政府负责项目运作的部门往往是受益的环节，一般而言，一至三年的开发，周围地块能够迅速，地方政府可以取得丰厚的财政收入。以南宁市快环时代城经济适用房为例，从2004年开始运作到2009年交房为止，周围的地块价格几乎翻了一倍，同期开发的商品房楼盘售价也从每平方米1800元飙升到4500元。
其次是房开商能够将保障性住房项目“拉大旗作虎皮”，作为自己参与竞标周边其他项目的“核心竞争力”。愿意配合政府搞保障性住房开发的房开商肯定不是“傻子”，在确定参与竞标之前，房开商往往已经掌握了经济适用房周边的地块，剩下的问题是，如何通过以经济适用房为代表的保障性住房项目与自己开发的楼盘“整合”，将由政府负责承担的公共设施、绿化水电等“纳入”到自己开发的楼盘领域中，限度地减少商品性楼盘开支。
第三是开发商“隔三岔五”地“放盘”，把经济适用房作为市场“温度计”，限度地掌控楼盘价格，获取丰厚利润。
目前，以经济适用房、廉租房为组成部分的保障性住房，大多采取与商品房地块、商品房楼盘“结伴”开发和销售的方式，这确实是避免在我国城市化进程中出现“贫民窟”的关键环节。但这一做法也同时被房开商所利用。房开商往往与房地产中介公司联手，在楼盘即将放盘前半年时间，就在网页、社区论坛等公布“经济适用房转手、转租”信息，从中试探市场的承受价格，从而在放盘之后能够限度地获取利润。 (经济参考报)
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