推进城镇化放宽户籍限制 三类上市房企明显受益
房天下综合整理2009/12/09 09:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
今年的中央经济会议对地产行业的影响远超市场预期。短期来看，中央维持宏观经济政策的连续性和稳定性的决策，基本打消了市场对信贷收紧调控地产的疑虑；长期来看，推进城镇化、放宽中小城市及城镇户籍限制等，将持续提升农业人口对二、三线城市的住宅需求,对地产行业的加速发展及格局变化意义深远。
据记者统计，有一批上市房企近几年加大了在二、三线城市的储地力度。他们中有大型性房企如万科等；有专注于中小城市布局的房企如信达地产、荣盛发展等；也有强势的区域龙头如嘉凯城、中南建设等。
首先，性房企可以万科为例。早在2008年初，万科就提出过大城市化已到晚期，重心将向三线城市倾斜的战略口号。因此，万科明显加强了对珠三角、长三角等地区二、三线城市的开发力度。据统计，从2008年初至11月，万科通过竞拍获得的31块地中，仅有6块属于京沪穗深四大一线城市，总建筑面积不足110万平方米，在全部新增土地储备中，比例不足1/6。
除积极拿地外，万科对二、三线城市的重视还体现在与地方政府和国资平台的密切合作上。如5月份，万科与长春市政府达成协议，将在房地产开发、城市综合体等领域扩大投资，预计在长春开发投资总额30亿元，而有高层更放言要做长春地王。
其次，于上半年刚完成借壳上市的信达地产，身具央企背景又专注于中小城市的布局，亦为城镇化的受益者之一。
据公司三季报等资料显示，目前土地储备已达301万平方米，规划建筑面积约500万平方米。公司共有在建、拟建项目43个，分布在上海、杭州、舟山、宁波、台州、合肥、嘉兴、青岛、乌鲁木齐、成都、长春、海口等十二个城市。11月27日，公司及其关联方又以13.6亿于绍兴高调拿地。
与信达地产相似的还有荣盛发展，公司自上市以来已几乎成为资本市场中二三线城市的开发典范。资料显示，公司现有土地储备925万平方米，绝大部分位于河北、江苏、安徽等省二三线城市，并分布于京沪高铁沿线。今年12月2日，公司看好沈阳房市，合资4000万美元成立项目公司；12月3日，公司又看好山东临沂房市，合资成立一家项目公司。
第三，部分区域型龙头房企在二、三线城市兼有丰富资源及敏锐判断力，近些年低成本增加土地储备，亦可明显受益于城镇化。
如有浙江国资背景的嘉凯城，据公开资料，公司项目储备中未售建筑面积为341万平方米，其中长三角地区建筑面积高达70%，主要分布在湖州、杭州、南通、苏州、南京等城市。其他如中南建设、苏宁环球、ST鲁置业、浙江广厦、天地源、福星股份等也将明显受益。（来源：上海证券报）
【新闻回顾】户籍政策放宽 城镇化成为拉内需调结构新引擎
日前召开的中央经济工作会议指出，积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇居民户籍限制，这成为中央加大经济结构调整的重要举措，受到各方广泛关注。
“如果真能解决户口问题，我就打算在织里买一个80平方米的二手房，然后把孩子和老人从江西老家搬到浙江来。”罗少辉在浙江省湖州织里镇工作已有8年，尽管只有初中学历，但凭着勤劳好学，从学徒工做到了车间主任，收入也从每月600多元增长到3000元。
罗少辉的话讲出了许多农民工的心声。“尽管我们也是打工的，但我和老婆每个月收入加起来也有4000多元，在织里买一套20多万元的房子问题不大。”罗少辉表示，在江西老家的孩子已8岁，一直由父母带着，就读的农村小学教育质量一般，能在织里入户的话，孩子的教育问题和父母的养老问题就不用发愁了。
加速城镇化有助于扩大内需
“中央推进城镇化，放宽中小城市和城镇居民户籍限制的决定非常及时。事实上，从今年上半年中央的一些决策，比如家电下乡、汽车下乡等政策，已能看出这方面的端倪了。”复旦大学中国经济研究中心副主任殷醒民表示。
殷醒民认为，2008年中央为了保增长，把4万亿投资作为最为重要的措施来用，但在经济增长企稳、金融危机影响减弱时，扩大内需才是实现中国经济又好又快增长的根本之路，而加速城镇化的作用是扩大内需，“目前农村人均消费能力不到城市的30％，7亿多农村人口的消费能力很低，如果能在接下去几十年里，将7亿多农民中的4.5亿人转变为城市人口，那中国的内需市场将有一个极大提升。”
中国社会科学院日本研究所研究员、经济研究室主任张季风表示，目前中国农民收入低、社会保障差是其消费能力低下的根本原因，他认为，目前中国城市和农村人口的收入水平差达到3.6比1以上，实际的差距可能更大，这个问题应该引起重视。
有学者认为，如果只把农民变成城镇户口，并不能增加农民收入，也就无法增加他们的消费能力。
“这个观点看似有道理，其实不然。制度的改变本身就能创造机会。比如，许多国企在招聘正式员工时，拥有城镇户口是基本条件，这就把一些有技术、有能力的农民工挡在外面，变成了同工不同酬的临时工。在创业借贷时，有城镇户口和固定住所的城市居民肯定比没有户口的农民工更容易。”上海金融与法律研究院研究员李华芳认为，目前中国的许多制度与政策中，还有许多或明或隐的户籍歧视，这种歧视会限制农民的收入增加。
“此外，农民拥有城镇户籍后，医疗、养老等社会保障会比农村好许多，孩子也可以在城市就近读书，农民的后顾之忧少了以后，自然而然就敢于消费了。”李华芳强调。
城市化进程不能一蹴而就
“中国的二元经济结构问题比其他国家更复杂，除了经济结构调整外，还要考虑到已形成50多年的城乡隔离的户籍制度和公有制的土地制度。”张季风认为，正是这种特点，决定了中国城市化进程不能一蹴而就，而是一个漫长的过程。
“日本明治维新以后，日本的耕地面积长期保持在500万公顷，农户500万户，农村劳动力1400万人，新增的农村劳动力被第二、三产业陆续吸收。这种状况一直持续到1955年。但1955年到20世纪70年代中期这20多年里，日本的农村劳动力急速下降，到了1975年以后，日本实际上不存在所谓的城乡二元经济结构问题了。日本农民的平均收入比城市居民要高10％左右。”张季风表示，目前中国农村劳动力占总劳动力的49％左右，相当于日本20世纪20年代中期的水平，中国城市化进程还需几十年时间。
源源不断走进城市的农村人口是中国消费市场的生力军，而中小城市将是这些农村人口转移人口的主要落脚点，“中国的城镇化政策出现两次大的变化，20世纪80年代初期，随着乡镇企业的发展，小城镇发展如火如荼。后来许多学者认为，小城镇无法实现经济资源的集约化利用，无法集中提供污染治理、自来水等公共服务，因此把城市发展重点放在了大城市。但从目前来看，北京、上海等一线城市和部分二线城市规模已过于庞大。”张季风表示，目前来看，一线城市对农民放开户籍在可预见的将来可能性不大，但许多中小城市却还有很强的吸纳能力。
中小城市发展迎来契机
“最近几年，中国西部、中部地区经济增长速度超过东部，三、四线城市超过一、二线城市，这种局面有可能在较长时间里持续下去。”李华芳认为，中央经济工作会议明确指出，当前要把工作重点放在加强中小城市和小城镇发展上，这给中小城市发展带来了契机。
“实际上，中小城市的发展潜力最近几年已见端倪，企业对中小城市市场的潜力越来越重视。以零售市场为例，沃尔玛、家乐福等世界零售巨头在一线城市跑马圈地已基本告一段落，目前他们的竞争重心就是二、三线城市，有一些本土零售企业甚至已把四线城镇作为市场重点。”纪明资本主管合伙人秦邦云表示，中央经济工作会议的决定，将加速这种趋势。
秦邦云表示，中小城市的发展机会是多方面的，一是大城市的生活与商务成本过高，暴涨的房价就是例证；二是大城市公共服务能力陷入瓶颈，过于拥挤的交通就是例证。中小城市较低的生活成本和较好的生活环境能吸引许多人才和企业落户。“我在无锡、昆山、嘉兴等二、三线城市找项目时发现，不少高科技企业的创业团队和核心技术人员，半数以上有在上海、北京等城市工作的经历，后来离开一线城市的原因主要是生活成本高、竞争压力大。”
中小城市的崛起将带来产业格局、企业营销策略甚至是投资策略的重大改变，“以前奢侈品只有在一线城市和少数二线城市有市场，现在二、三线城市也将成为营销重点；以前汽车市场的竞争重点一直是三线以上城市，以后针对三线以下城市和农村市场的汽车企业更有发展空间；以前地产商们争破头挤进中国的20多个城市，现在中国300个中等以上城市都有很大的发展机会。”秦邦云表示，聪明的实业家和投资家，该好好关注这种变革了。
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中央经济工作会议关于城镇化的阐述
积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。（来源：上海证券报）
