精装提升区域形象 万科汉阳国际获汉阳核心新地标

编者按：汉阳核心板块北边以汉阳大道为界，南以龙阳大道为界，西至三环线，东至墨水湖。汉阳人民相对集中在钟家村附近，但近年来随着交通、商业等配套设施的不断完善，汉阳核心板块正快步向前发展。中房指数系统、中指研究院住宅新地标评价体系分为功能性指标和标识性指标两部分，终评选出2015-2016年武汉住宅。

研究背景：

中国城市住宅开发水平日趋成熟，每个城市不断涌现出具有城市人文特征及时代气息的住宅建筑群。一些住宅项目因其地段优势和内在品质已经超越了项目本身的市场影响力，成为城市和区域的显性标识。甚至，取代了原有的城市地理标志而成为城市的新地标。这个过程不仅仅是项目品牌的积累过程，也是市场对项目的认可过程。自2008年开始，中指研究院华中分院联合武汉房天下，连续八年开展 “武汉住宅新地标研究”，认证和推广了一大批对武汉房地产市场发展、对改善武汉市民居住环境起到重要作用的住宅项目，“武汉住宅新地标”也成为消费者投资置业的首要参考。

中房指数系统、中指研究院住宅新地标评价体系分为功能性指标和标识性指标两个部分，每个指标下设二级指标，结合主成分法、德尔菲法与层次分析法对各项指标进行量化和非量化分析，终评选出2015-2016年武汉住宅新地标项目。

武汉楼市板块分布

板块分布示意图

板块解读——汉阳核心板块

区位：据守汉阳新核心

汉阳核心板块北边以汉阳大道为界，南以龙阳大道为界，西至三环线，东至墨水湖。汉阳核心板块区域内路网发达，汉阳大道、龙阳大道以及三环线合围而成，龙阳大道与知音桥直通汉口，地铁4号线使汉阳与武昌紧密相连，即将开通的3号线加速汉阳与汉口的联系，龙阳湖更为区域内的景观资源增添色彩，是汉阳区近些年形成的除钟家村商圈以外的另外一个新的核心。

交通：三主干道、两轨、一湖

汉阳核心板块地理位置优越，但近年来一直备受交通拥堵的困扰。随着近年来鹦鹉洲长江大桥的通车、二环线的全面贯通、区域内交通得到极大改善，尤其是地铁4号线二期的通车使得大汉阳告别了无地铁时代。目前已基本形成“三主干道、两轨、一湖”纵横交错的交通路网。

三主干道：汉阳大道横穿区域东西，与南北走向的龙阳大道纵横交错，汉阳大道、龙阳大道与三环线紧密相连，，构筑成汉阳核心板块的大动脉；

两轨：地铁4号线二期的通车，使得大汉阳告别无地铁时代，与即将开通的3号线将武汉三镇快速高效地紧密连接起来；

一湖：区域内的龙阳湖一度被污染严重，政府斥资整治以还湖岸青水绿，并为汉阳六湖连通水提供保障。

产业：互联网+时代下转变与升级 

产业：互联网+时代下转变与升级

“汉阳造”的文化传统，孕育出了中铁大桥局、九州通、恒信德龙、国际博览中心等品牌，汉阳还有得天独厚的生态环境优势，这些都是汉阳宝贵的财富。鹦鹉洲长江大桥的通车，二环线的全面贯通给汉阳核心板块带来了新的发展机遇。

在经济新常态和互联网+这个经济大时代背景下，唯有不断的创新才是生存和发展之根本。紧抓“互联网+“带来的机遇，全力打造汉阳核心板块产业升级，充分发挥市场在创新资源配置中的决定性作用，切实把加快战略性新兴产业发展作为核心。具体如下：

：继续发挥华中地区医药物流龙头优势，完善医药健康产业链条，以陶家岭医药物流产业园等项目为依托，积极打造医药技术研发、电子商务、健康服务产业集群；

第二：服务东风雷诺项目，加快龙阳大道汽车4S店改造升级，推进龙阳湖东路汽车贸易基地建设，打造全新的华中“汽车长廊”；

第三：政府、企业积极抢占“互联网+”时代下的机遇，在大数据时代背景下，运用云计算等前端技术进行管理创新、技术与产品创新，完成由“汉阳制造”向“汉阳智造”的转变。

人口：持续稳定增长

《中国2010年人口普查分乡、镇、街道》资料显示，汉阳区总人口为58.41万人，其中汉口核心板块常住人口为24.94万人，占大汉阳人口的43%， 且以14-65岁人口居多，占总人口的84%。

受历史文化以及交通等因素的影响，汉阳人民相对集中在钟家村附近，但近年来随着交通、商业等配套设施的不断完善，汉阳核心板块正快步向前发展。根据《武汉城市总体规划(2010-2020)》以及“十二五规划”的指导性方针，预计2020年汉阳核心板块常住人口将超过30万人。

配套：不断优化完善

在很多人眼中，汉阳一直武汉三镇中的工业区，交通拥堵、商业配套差是汉阳的代名词，其商业发展远远落后于汉口和武昌，如今随着交通等配套设施的不断完善，商业的不断成熟，汉阳已逐渐迸发新的活力。

商业：两核心协同发展

2007年至今，汉阳核心板块的王家湾商圈不断崛起，是近年来区域内形成的新型商圈。21世纪购物中心、大洋百货以及摩尔城等已使王家湾地区初具现代商圈规模，成为汉阳区域内继钟家村之外的另外一个商圈，两商圈协同发展，共促汉阳区经济发展。

医疗教育：依然是短板

近几年，虽然王家湾发展有所提速，但医疗教育资源目前依然较为欠缺，仍为区域发展短板。医疗机构方面，虽有神龙医院、开发区医院，大小诊所，但是目前仍无大型医疗机构，居民看病就医仍需到汉口或者武昌。教育方面，南国明珠双语幼儿园、十里铺小学、十里铺中学、龙阳中学、第二十三中学等，目前优质教育机构尚且匮乏。万科汉阳国际签约育才幼儿园并已开园，相信不久的将来，区域内教育资源将会随着区域的发展有所改善。

发展：主次分明、各具特色

汉阳核心板块所属的汉阳地处武汉西南部,与汉口、武昌隔江鼎立构成武汉三镇。独居一镇的汉阳区，东濒长江，北依汉水，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称。随着地铁等交通设施的不断完善，汉阳将一改交通大拥堵的局面，且告别无地铁时代，区域价值将得到进一步提升。

长久以来，汉阳核心板块落后的经济状况使人们对其存在观念上的偏见，致使区域内房地产业的发展较为缓慢，同其它区域相比，其房地产的发展相对较为落后。随着经济的不断发展，交通的不断完善，很多房地产开发商将目光集聚于此，万科、纽宾凯、南国、朗诗等开发商纷纷在该区域抢地， 满足其战略布局需求，对区域的发展潜力信心十足，相信不久的将来，区域内居住氛围将大为改善。

根据汉阳区空间发展布局来看，汉阳区将打造“一轴繁荣、二线开发、三片崛起”的发展格局，实现产业发展和空间结构的有效融合，力求主次分明、各具特色。

一轴繁荣——以龙阳大道为中轴的商圈繁荣

龙阳大道沿线将陆续启动大型综合商城、星级酒店、房地产等各类服务业项目30多个，总占地近2000亩，总投资约290多亿元。借助项目的撬动，不断完善城市的商务、商贸、人居、休闲功能，健全产业体系，丰富商业业态。

两线开发——以芳草路和龙阳湖东路沿线的开发建设

“十二五”期间，芳草路沿线、龙阳湖东路沿线陆续启动各类项目40多个，总占地近4800亩，总投资约318亿元。

三片崛起——以汉城片区、695亩片区、武烟片区为依托的开发建设

汉城片区：着力推进汉城广场建设，结合新区规划，高品质布局商贸集聚区，重点发展高档商务商贸、大型购物中心等项目，构筑时尚、活力的商业氛围，打造标志性景观建筑，展现繁荣且有现代魅力的城市商业中心新形象。

695亩片区：加快推进龙阳大道沿线汽车样板站向城市二线的产业转移，重点建设宝马、凌志、阿库拉、英菲尼迪、玛莎拉蒂、福特、现代、起亚等汽车4S店；积极推进民生医药配送中心、医药城等医药物流项目的建设，借陶家岭“城中村”改造之际，在开发还建的同时，重点围绕医药产业和汽车贸易产业提档升级启动产业用地项目，形成集聚效应。

武烟片区：加快推进武烟片区的产业结构调整，退二进三，实现腾笼换鸟，升级改造。重点发展大型商业购物广场、专业商城、星际酒店和高端写字楼项目，努力打造与“王家湾新型商圈”相匹配的现代服务业发展高地。

房地产市场：势头强劲

成交量：

图：2011-2015年前三季度汉阳核心板块供需对比

近几年，汉阳核心板块房地产市场快速发展，2011年，区域内住宅市场供需均在10万方以内，2012年后快速增加，供应面积突破30万方，成交面积突破20万方，2014年供应面积在65万以上，成交面积近50万方。区域的快速发展，交通以及商业的不断完善，开发商看好区域发展前景，纷纷抢占市场一席之地，供应大幅增加，成交亦不甘示弱。总体来看，汉阳核心板块住宅市场发展势头强劲。

成交价格：

图：汉阳核心板块及全市住宅价格走势（元/平米）

从上图看出，武汉市与汉阳核心板块住宅成交均价均处于稳定上涨态势，且汉阳核心板块成交均价恒高于全市价格， 2015年9月，汉阳核心板块成交均价达9313元/㎡，较2013年同期的8417元/㎡上涨11%。

交通及商业配套的日益完善不断吸引开发商及置业者的目光，供应及成交量逐年增加，成交价格上涨明显，未来房地产市场前景较好。

万科汉阳国际测评概要

[2015]第WHZZXDB-HYHX-001号

中指研究院、中房指数系统在广泛收集武汉房地产市场典型样本项目数据信息的基础上，确立以“典型性”、“性”为基本原则，基于项目在“建筑规模、市场表现、建筑品质、户型设计”四个功能性指标，以及“显性标识、隐性标识”两个标识性指标的表现，开展武汉住宅新地标项目研究工作，旨在树立城市地产品牌和区域项目旗舰，引导消费者理性投资置业。以下为根据“武汉住宅新地标样本项目测评体系”形成的万科汉阳国际专项测评报告。

测评等级：AA

级别释义：品牌开发商，精装产品，市场表现较好，提升区域整体形象。

测评观点：

项目总规模57万方，区域市场份额突出，规划配套相对完善，提升区域形象。

项目自开盘以来，销售表现不俗，为区域销售排行榜前三甲常客。

项目倾力打造高品质的精装修房屋，为业主提供“绿色、环保、低碳”的居住空间和完善的售后服务。

项目的面市亦吸引了大量品牌房企进驻该区域，加速区域发展步伐。

测评机构：中指研究院 测评时间：2015年11月

项目解读——万科汉阳国际

建筑规模

地标建筑能够改善城市面貌、增强居民归属感，同时拉动城市GDP增长、增加土地财政收入，往往受到地方政府的鼓励。在武汉经济实力和城市地位不断上升的背景下，在旺盛的房地产需求支撑下，开发企业普遍看好武汉市场前景，在汉的开发投资力度进一步加大，而项目不再仅仅局限于简单住宅开发的概念，更像是一座新城的开发。对于大盘而言，楼盘品质、商业配套、社区绿化、教育、医疗等多种因素缺一不可。

万科汉阳国际总建面为57万方，所有产品均配备万科标准精装修，倾力打造高品质的精装修房屋，为业主提供“绿色、环保、低碳”的居住空间和完善的售后服务，让业主真正做到“省时、省力、省心”，怡然宜居生活安然可享。

销售表现

万科汉阳国际2011年年底开盘入市，是区域内稀有的品质楼盘，项目自带约1.66万平米以上的商业街和大型超市，搭配近在咫尺的王家湾成熟商圈，商业配套相对完善。加上万科素来的精装产品，区域住宅的整体水平得以提升。项目自开盘以来，月均成交在百套以上，销售表现较好。

图：万科汉阳国际成交量价走势图

万科汉阳国际是万科在汉阳核心打造的一个楼盘，受品牌效应、精装产品、教育配套等优势的影响，项目较为区域内客户认可，自开盘以来，销售表现不俗，为区域内销售排行前三甲常客。价格方面，项目整体实现了稳步上升，由2012年开盘成交均价8800元/平方米，上涨至2015年的9679，环比上涨11%。

产品品质

万科汉阳国际整体规模57万方平米，位于汉阳核心板块，王家湾商圈内，背靠龙阳湖，近观六湖连通渠，远眺墨水湖，享有得天独厚的自然资源。汉阳历来是武汉三镇发展中的“短板”，随着汉阳的崛起和“汉阳智慧造、宜居汉阳”的打造，汉阳核心区板块发展潜力巨大，也将带动万科汉阳国际项目的发展。

项目建筑立面采用ARTDECO风格，融合欧式建筑的典雅及现代建筑的简约时尚，项目位于龙阳湖和墨水湖中间，自然景观较好，项目采用塔楼设计，规避了由于塔楼设计对城市空间的遮挡。项目产品为精装修，为区域内刚需客户节省时间和精力，户型设计有约77㎡两房、约95㎡2+1房以及约130㎡大三房等多种产品组合，满足各类型汉阳人的居住需求。户型设计方正实用，精致灵动，更有部分拓展空间，投资自住两相宜。所有产品均配备万科标准精装修，倾力打造高品质的精装修房屋，为业主提供舒适的居住空间和完善的售后服务。

户型设计

万科汉阳国际 C户型 四室两厅两为 132平米

南北通透，空气流通强；

户型方正，布局合理，空间利用率高；

两卧室配有飘窗，大景观阳台设计，生活情趣高；

主卧设有独立卫生间，私密性强；

卫生间采用干湿分区，干净整洁；

较大L型厨房操作台，依照厨务流程科学设计，操作更加便捷；

两卧室朝阳，舒适度高。

价值贡献

加快区域发展步伐： 住宅新地标项目对所在区域乃至整个城市的价值贡献是显而易见的。作为区域住宅新地标，万科汉阳国际带动了汉阳核心板块房地产市场的发展，提升了区域的整体形象，同时也吸引了大量品牌房企进驻该区域，加速区域发展步伐。

加速区域内商圈的发展：万科汉阳国际的持续开发、入住，伴随而来的人流、资金流开始体现为巨大的商机。项目自带的商业、其它项目自有商业，以及日渐成熟的王家湾商圈等必将使区域内商业发展更上一层楼。

提振区域内消费者信心： 住宅地标对于市场的影响并不仅仅表现在物化的层面，有时甚至表现在心理层面。万科汉阳国际的面市提振了汉阳核心板块消费者对房地产市场的信心，吸引消费者前来置业，提升了区域的价值。