买房360:二套房重出江湖 武汉买二套房必知几件事

“支持居民自住和改善性住房需求”，这句话在今年“两会”上被李克强总理提到了两次。由于近几年一直在扶持与鼓励纯粹针对首购的市场需求，随着楼市的发展，首置刚需已不足以持续发挥“稳定住房消费”的功能，因此今年两会才会进一步提出“支持居民自住和改善型需求”的指导意见，二套房大规模“重出江湖”。

众所 ，2014年9月，武汉限购令全面松绑，那个时候开始，来武汉购房已经没有套数限制；随着今年两会的定调，未来更多“改善性需求”的二套房购房者将进入市场。然而，什么是二套房、二套房首付比例、二套房贷款等问题仍困扰着很多购房者。本期《买房360》将围绕二套房相关问题进行全面解读。

一、二套房界定

1、如使用商业贷款买房

2014年9月30日，央行放松首套房认定，此前执行的“既认房又认贷”变为“对拥有1套住宅并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件在此申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。

至此，以商业贷款购房的二套房定义为“名下已有1套房，且贷款尚未还清”。

2、如使用公积金贷款买房

使用公积金贷款买房执行“认房又认公贷”的政策，因此，公积金贷款属于二套房有以下两种情况：

①家庭已拥有一套面积140平以下的住房，首次使用公积金买房属于二套房；

②家庭已拥有一套140平以下住房，贷款还清情况下，再申请公积金买房也属于二套房。

案例：离婚前与前妻联名公积金贷款买过一套住房，现在双方各重组家庭，房子判给了对方，自己名下无房，现在准备用公积金再买房算几套房？如果该房公贷已还完，他再用公贷买房属于二套房。

3、其他属于二套房界定的情况

①父母名下有住房，且住房贷款未还清，再以未成年子女名义再购房：根据政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以，在套房贷款尚未还清时，以未成年子女的名义申请贷款购房按照二套房政策执行。

②未成年时名下有房产，成年后再贷款购房，且当时贷款尚未还清：根据目前2014年9月30日央行出台的政策，未成年人名下有房产，在成年后只要这套房的贷款尚未还清，再买房就仍属于二套房。

③婚前一方曾贷款购房，婚后贷款还未还清的情况下，以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起：现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的。

④其他情况

二、二套房贷款

1、商业贷款

目前，用商业贷款购买二套房，其首付比例为7成。

2、公积金贷款

首付6成+公积金贷款4成

PS:因公积金贷款高比例不得超过房屋总价的40%

3、组合贷款

首付3成+商业贷款3成+公积金贷款4成

2014年10月13日，武汉公积金管理中心在其官方网站上公布了《关于调整第二套房公积金贷款首付款比例的通知》，通知规定，从即日起，第二套房公积金贷款的低首付款比例调整为房屋总价的30%，不再硬性要求达到房屋总价的60%。据悉，首付三成的政策仅适用于组合贷款。

三、二套房房贷利率

对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

对于改善性需求购房者来说，他们购买二套房的目的各不相同：有的是为了孩子读书方便购买教育地产；有的是为了换大户型，增加生活舒适度、提高生活品质；有的是为了拥有更好的配套购买地铁房、商圈房等等。

不管是因何种原因购买二套房，需要从地段、交通、开发商选择、配套和物业等因素加以考虑。

1、地段交通

改善性需求购房者在地段的选择上好能兼顾离父母远近、孩子上学的学区、基本的工作地点等因素。因为改善需求购房者以30-40岁人群为主，他们属于一个家庭的中坚力量，上有老下有小，而一般情况下，他们的工作也趋于稳定，因此在购房时地段的选择也很重要。

截至今年年底为止，武汉共计开通4条轨道交通——1号线、2号线、4号线和3号线，购买改善性二套房的购房者可以从这个范围内选择。从目前情况来看，武汉的地铁线基本覆盖了武汉三镇重要的商圈，交通及生活配套都会相对完善。

据房天下数据监控中心统计，目前1、2、3、4号轨道交通线路周边项目（步行到地铁站时间约在15以内）有78个之多。尤其是今年即将开通的3号线周边项目更是遍地开花。值得注意的是，目前10个双地铁项目均价都在万元以下。 >>>点击查看更多

2、教育地产

为了让孩子不要输在起跑线上，不少家长购买第二套房的主要目的是购买一个距离名校更近的教育地产。众所 ，武汉的知名小学基本被武昌和汉口包圆儿，像红领巾小学、华师附小、育才小学等等；而汉阳也有较知名的钟家村小学、翠微路小学等等。武汉三镇的购房者可以根据自己的情况选择适合的教育地产。

汉口重点小学多集中在江岸区，包括著名的育才系小学等等。房天下数据监控中心显示，汉口共有教育地产16个。由于汉口的地价，主城区教育地产多以二手房为主，新房多集中在后湖、金银湖等新兴城区。 >>点击查看更多

3、开发商选择

对于改善性需求购房者而言，选择大品牌开发商的项目更为保险一些。但是因为有过置业经验，更懂得通过其他渠道看房屋品质，如开发商以往开发的项目品质等，所以不一定非要购买大品牌开发商的项目，小品牌开发商也可能会有物美价廉的房子。

目前，已有众多知名大牌房企进驻武汉，像万科、保利、招商、金地、绿地、越秀、中海等；而本地的房企，像福星惠誉、百步亭、联投等在武汉耕耘多年，实力雄厚。

4、配套

需要分别从小区内配套和小区外配套两方面予以考虑。改善性需求购房者多数置业是为了改善居住环境，因此对于小区内配套的选择除了要考虑小区的基础配套设施外，还要考虑小区的公共服务配套是否完善，如小区车位是否充足、小区绿化园林是否宜人、小区活动场所是否完备、小区是否有医疗服务等。

对于小区外配套，改善性需求购房者可以尽量选择周边配套已经成熟的小区，或者即使目前配套设施不成熟也已经有配套规划的小区。

5、物业

对于改善性需求购房者来说，物业服务质量好坏直接影响他们升级置业后的居住舒适程度，改善性需求购房者对于物业的选择首先从物业公司的服务质量入手考量，尽量选择购买这样的小区，如每天有固定的人员对固定的区片进行打扫、及时清理垃圾箱、保安深夜巡查、小区停车井然有序等。