武汉房产专家：南湖房价被低估，未来25年还能涨2倍！

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

以下内容来自粉丝提问，请微信搜索【武汉房姐】微信公众号，进入知识星球提问

提问：您好！美丽的房姐！您对人生和房产的理解非常佩服。现在我在一个选择十字路上，特向您请教关于房产和人生！非常感谢！ 我4月份有缘加入圈子，我现在也开始带着老婆大人一起看圈子。 我通过房姐的介绍看了沈阳的房产，最终5月份定下了沈北金沙巴黎花园100平小三房。由于我个人前期老家房贷有过几次（17年房贷上涨，没多存钱，造成组合贷）。个人征信不好，最终老婆落户沈阳，买了金沙。首付三成加团购费，几乎花光了现金存款。 情况介绍: 安徽蚌埠市（无轨道交通），体质内上班，家庭年收入14万。有一孩上小学。 有两套农村还迁房共200平方（2千多一平）。 一套110平，10年的地段较好房（有较好的九年一贯制学区）（1万2一平左右），孩子现在在这个学区就读。 现住在老城区（楼龄18年）顶楼70平步梯（5千多一平左右），交通方便，此房没有好学区，但明年对口初中会纳入到蚌埠一实校的分校。 双方家庭老人都是农民，顾不得我们。老婆大人想搬到孩子学校旁边的房子居住。装修还要花上一笔费用（前期买沈北的房子现金基本已花完）。我心里其实还想再卖一套房，再买一套沈北或武汉的房（有点胆大）。但又不想让老婆大人一直住不上新房。老婆大人对您现在也非常崇拜。 想请教美丽和人生的导师房姐， 1.我买的沈阳金沙巴黎花园这房7690元一平，5楼沿街，还有3万团购费，您感觉这房买的行吗？ 2.向我这样的情况，还适合再买一套房吗， 3.或者卖掉家里的哪套房后再买哪个城市的房合适。 4.或者卖掉现在住的顶楼房 ，去装修孩子上学附近的我那套房。还是等这个房子对应的学区划分后再卖。 非常希望美丽的房姐和人生的导师，给我点您的房产规划和人生规划建议。 非常感谢您！叩谢！谢谢！

回答：你好，感谢付费！ 1.两套农村还迁房，未来没有太多空间，可以考虑出手，或者也可以出手1套，另外一套保留自住。 2.可以继续持有，简装自住，控制装修成本。 3.老城区的步梯房也可以考虑出手，换仓武汉，未来更大。等待学区划分，不知道何年何月，武汉已经处于楼市上行期，如果年内确定会被划入学区可以等，年内不确定能否划入学区，建议现在就换仓。 4.金沙7690元这个价格还不错，没问题的。 蚌埠房产长远看，潜力不算大。

提问：房姐好，我看圈内一直在推光谷东，认为光谷东以后会超越关山，其实现在两者价格差价并不是那么大，那未来光谷东的天花板到底是多少呢？不知道方便透露不？

回答：关于关山大道和光谷东未来的发展，到底怎么看？今天来细讲一下 一.先说说产业新城的发展 产业新城的发展，往往分为以下几个发展阶段： 阶段一：萌芽期(0-5年)；面积十几平方公里；产业快速增长 年平均增长50%以上。 阶段二：成长期(5-10年)；面积几十平方公里；快速发展 催生出产业配套服务。 阶段三：成熟期(10-20年)；面积上百平方公里；产业发展成熟，配套一应俱全。 很明显关山大道已经很成熟了，但是光谷东还处于萌芽期向成长期过渡阶段。 关山大道发展到现在，已经没有土地了，很难再继续扩张。加上人口饱和，交通拥堵等因素，需要一个新城来缓解压力。 再看看光谷东，规划非常好，土地平整 分割有序，路网发达，产业区 住宅区和公共设施 绿化都很棒，加上与光谷核心区距离不超过15公里，是个完美的产业新区板样。如果各项规划能落实光谷东是非常有发展前景的。 光谷早已成为除了武昌 汉口 汉阳之外的武汉“第4镇”，以环线判断房价的观念是错误的，沌口和光谷东的发展早已打破环线论，这一点很早以前就分析过。我们说的城市板块轮动实质上是产业的轮动。 产业新城的招商一般有以下几个步骤(每一条就不展开说了)： 1.明确产业规划与定位 2.制定招商目标 3.出台优惠政策 4.确定营销价格 5.持续跟进招商服务 从ZF低价土拍价格也能看出，确实下了狠心建设光谷东。引进的企业，例如小米和华为等，都是互联网高薪行业的佼佼者。未来会形成经济的正向循环。土拍进展也比较克制，这一点不像其它新区，单纯靠圈地搞钱，比如阳逻。 二.再来说说房价 新区建仓的缺点： 新区刚开发的时候，没有商品房可买（公租房人才公寓为主） 新区开发到一半的时候，商品房很贵 新区开发完没热点预期了，房价与其他区域差不多，泯然众人 这些缺点尤其在距离老市中心很远建设新区时候体现的极为明显【雄安、天府、滨湖、滨海、浦东（不远但是隔着江）等】。 而对于与市区无缝连接的新区，缺点依然存在，但是还有的弥补，还能给你买二手房蹭新区热点的机会（南京河西南、郑东、杭州钱江新城、长沙武广新城、武汉光谷东、西安高新、苏州工业园区等） 很多人都知道，我不看好新区，尤其是远郊新区，至于什么“城市中心位移”的说法更是子虚乌有的。 而光谷东目前的问题是，暂时没有成熟的二手市场，全是炒家入场。1.8的光谷东 短期内我并不看好，透支太历害。 三.最后说说人口 关山大道虽然发展比较饱和，但是人口红利并未消失，至少在5年内还会继续保持热度。 而光谷东的人口流入，一方面是关山大道的人口外溢，还有另一部分是“新武汉人”。这些新武汉人是没有中心城区与郊区之分的，就像北京的中关村 望京，在老北京人眼里 都是郊区，但是这些产业区都是产住结合，未来大部分生活需要（教育 医疗 商业 住宿 娱乐）都能在新区内完成，自成一体。 所以我对关山大道和光谷东未来的房价走势分析是，3-5年内关山大道还是光谷的房价制高点。若10年后光谷东能向着ZF规划的路径走下去，可能会反超关山大道。

提问：房姐，你好，看你的内容2天，很认可你对投资的见解，在这方面我完全是小白，想请你指导，我湖北人，本科毕业10年，室内设计师，来深圳5年，深户，已婚，老婆户口在老家，老婆做教育培训行业，2人收入保守估计30+,小孩3岁多，在老家父母带，17年在贵阳观山湖区中铁逸都国际购有一套126平三房，现已装修好，房子90万买的，贷款70万，现在同小区旁边新修的高层毛坯房卖12000左右，也算赚了点钱，地铁还没开通，我们一直想在深圳上车，但对房子投资完全没概念，前几年错过了好几次机会，现在后悔都没任何意义，这几年赚的钱基本上都花了，没存什么钱。一直想把小孩带到深圳来读书，但是没买房很无奈。几个问题，请你给建议:1,我想把贵阳的房子卖掉，觉得再涨的空间不大，赚的钱想办法买深圳，买深圳我们能否操作3成？当然这个首付在深圳都没什么选择了，很纠结。2,如果我们这个情况不适合买深圳，买临深可以吗？临深买哪里较好呢？3,我们也想过去武汉定居，买房压力小点，离家近点，不知道这种选择是否合理？但我很不想去武汉，想留在深圳。请房姐指导，谢谢

回答：你好，建议优先考虑在深圳上车。 贵阳房子出手后，子弹可以凑到100左右，100万在深圳稍微有点尴尬，建议多加20万左右，买个沙井或光明的两房。加不了的话，就看看福田保税区或梅林关的小吧。 深圳可以做一笔首付贷，操作成首付3成。 如果深圳实在没有合适的选筹，可以考虑入手广州。黄埔区缴纳半年社保即可。 一线城市买完再考虑环深和武汉。

提问：房姐姐！晚上好 后湖片区 华享雕墅 有个70平的复式楼70年产权商品房 价格比市场价约低3000元一平 投资可以考虑吗

回答：你好，感谢付费！ 华享雕墅成交量太小，涨幅滞后靠周边的楼盘带动，低于市场价3000要看低于报价还是成交价，如果是低于成交价，是可以入手的。

提问：房姐好，最近在看武汉的房子，本人在西安两套房子但都有贷款，武汉的房子说如果买必须把其中一套贷款还清，但这样首付又不够了，如果假离婚也是二套，首付4成，目前只有50万首付，不知道这种情况能不能在武汉买房？

回答：你好，首付3成的方案： 1.开发老人票做接力贷 2.找渠道全款抵押 3.西安2套房的贷款还清之后，都过户到爱人名下 做抵押，腾出你的sfsd，买武汉。

提问：新人首问：请问和二七滨江豪宅区隔一条解放大道的航天双城，东立国际，地铁鑫城等次新(有十年了，不知道算不算次新)，价格只有豪宅区的一半，有没有投资价值，会不会跑赢大盘？我个人认为，随着二七滨江板块配套越来越成熟，可能会带动周边整体环境和价格。不知道理解得对不对？

回答：你好，解放大道自住挺好的，成熟、舒适。 投资就当然很难成为涨的最快的板块，甚至也不排除略跑输大盘的可能性。 豪宅会占据：地段、圈层、稀缺性、品质、资源； 由于该板块开发周期略早，在品质和教育资源上不占优势，加上周边城市界面差，拆改周期长，一个体量小的改善盘也无法独善其身。 顶豪的变迁一定是随着产业崛起、经济变迁，从目前产业、经济情况来看，板块未来增量有限。 对于武汉圳的豪宅总结： 1.武汉的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺； 2.西北湖 沙湖 二七，富豪的口味在不断变化 ； 3.武汉不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在武汉没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。 4.从湖景豪宅到江景豪宅，再到学区+江景+商圈一体的豪宅， 一步步回归到生活与享受结合。 学区依然是豪宅的重要支撑点。 而解放大道暂时不具备上面这些先天条件。

提问：南海之滨提问: 尊敬的房姐，黄埔鹭山府目前单价4.3~4.9万，2022年6月交楼。请问房姐这个值得投资吗？

回答：你好，感谢付费！ 不建议买 1、这个盘体量很小，规模太小，是小众楼盘 2、第二这个盘周边的环境确实过于一般，地铁站距离不远不近，商业配套太过一般，而且茅岗路、茅岗立交乱哄哄乱糟糟 3、五矿这个开发商做豪宅做高端有水平，这个盘开盘必贵，贵到死，买入就是亏的 等变成了二手，一定会被金碧世纪、保利学府里甩在身后。 如果自住，那也没问题，反正那三种户型挺好的，尤其是100多平的那个横厅，满舒服

提问：房姐姐您好！前几天您回复的几个盘我觉得超出了我的预算，我去看了一下华发中城荟31000毛坯，环境挺好，离我上班也很方便，建议入手吗？性价比怎么样对口的学校好吗

回答：华发中城荟自住还不错，未来有可能对口红领巾，但是目前不确定。 投资角度看性价比不高，是CEO盘，短期内会站岗。 总结:自住可入，投资回避。

提问：房姐你好，广州牛奶厂片区可否分析下？

回答：牛奶厂就是金融城、鱼珠的后花园，无论是从区位、受众客户、产品等级、整体片区规划，这一属性在未来5-8年，甚至8-12年都是铁定事实 牛奶厂以后如果要暴击的话，必须要解决好两点：是交通，悦景路的拓宽，以及未来19号线的站点规划；第二是商业配套，一个家和天翟远远不够 牛奶厂“四大金刚”楼盘在价格上对标的是美林湖畔和盈彩三期，因为大家其实都是鱼珠板块最直接的受益者，另外“四大金刚”里面领跑的是龙湖 牛奶厂的问题，在于二手的放盘量问题，说白了就是没有真正的进入二手房市场，是卖方市场 自住定价，因为证不过两年问题，因为限售问题，所以价格漫天飞，价格没有坐实，而且最近因为保利天汇二期开售，业主心态很强，价格乱放，什么6万都有了 牛奶厂的价格被 牛奶厂的业主玩死了，当然了短期内这个价格还是很硬挺的，如果把周期拉长到3-5年看，目前这里的价格其实是危险的，因为横向比较一下就知道了 1、等牛奶厂这四个盘以及周边的现在是一手，后期变成二手的时候，等过了两年的时候，就是二手井喷的时候，你可选的房源和产品就很多了，不像现在几乎没啥可选的 2、一个片区和板块的价格是否高不高，其实他本身说了不算，要横向比较才有意义，你说三溪5-6万的此信楼不香吗，天河公园8-9万的不香吗，琶洲6-7万的大把次新不香吗？

提问：您好！房姐，新人首问 问个价差问题，花山14000，光谷东18000 现在价差4000，未来光谷东到30000 二个板块价格是拉大还是缩小或是现有差价

回答：你好，光谷东目前属于发展中期，利好正在逐渐兑现，花山目前还在发展初期，想象空间也比较大。 过去2年，花山因为规划问题，发展相对滞后，现在问题已经逐步解决，未来规划会逐渐明朗。 花山的优势是山水资源 产业 教育，以及光谷东和武汉站的人口外溢。 从长期来看，价差会缩小，花山土拍拿地价低的刚需盘卖完之后，拿地价高的品质盘价格会追上来。 短期看概念，品质，长期看产业。

以上内容来自粉丝提问，请微信搜索【武汉房姐】微信公众号，进入知识星球提问

楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

已盘点出投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。