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武汉房产专家:南湖房价被低估,未来25年还能涨2倍!

武汉房姐2021/03/19 09:01

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这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年,已经带领10000+人资产破千万,22次成功判断各城市楼市波动,关注武汉房姐,成为最会买房的人。

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提问:您好!美丽的房姐!您对人生和房产的理解非常佩服。现在我在一个选择十字路上,特向您请教关于房产和人生!非常感谢! 我4月份有缘加入圈子,我现在也开始带着老婆大人一起看圈子。 我通过房姐的介绍看了沈阳的房产,最终5月份定下了沈北金沙巴黎花园100平小三房。由于我个人前期老家房贷有过几次(17年房贷上涨,没多存钱,造成组合贷)。个人征信不好,最终老婆落户沈阳,买了金沙。首付三成加团购费,几乎花光了现金存款。 情况介绍: 安徽蚌埠市(无轨道交通),体质内上班,家庭年收入14万。有一孩上小学。 有两套农村还迁房共200平方(2千多一平)。 一套110平,10年的地段较好房(有较好的九年一贯制学区)(1万2一平左右),孩子现在在这个学区就读。 现住在老城区(楼龄18年)顶楼70平步梯(5千多一平左右),交通方便,此房没有好学区,但明年对口初中会纳入到蚌埠一实校的分校。 双方家庭老人都是农民,顾不得我们。老婆大人想搬到孩子学校旁边的房子居住。装修还要花上一笔费用(前期买沈北的房子现金基本已花完)。我心里其实还想再卖一套房,再买一套沈北或武汉的房(有点胆大)。但又不想让老婆大人一直住不上新房。老婆大人对您现在也非常崇拜。 想请教美丽和人生的导师房姐, 1.我买的沈阳金沙巴黎花园这房7690元一平,5楼沿街,还有3万团购费,您感觉这房买的行吗? 2.向我这样的情况,还适合再买一套房吗, 3.或者卖掉家里的哪套房后再买哪个城市的房合适。 4.或者卖掉现在住的顶楼房 ,去装修孩子上学附近的我那套房。还是等这个房子对应的学区划分后再卖。 非常希望美丽的房姐和人生的导师,给我点您的房产规划和人生规划建议。 非常感谢您!叩谢!谢谢!

回答:你好,感谢付费! 1.两套农村还迁房,未来没有太多空间,可以考虑出手,或者也可以出手1套,另外一套保留自住。 2.可以继续持有,简装自住,控制装修成本。 3.老城区的步梯房也可以考虑出手,换仓武汉,未来更大。等待学区划分,不知道何年何月,武汉已经处于楼市上行期,如果年内确定会被划入学区可以等,年内不确定能否划入学区,建议现在就换仓。 4.金沙7690元这个价格还不错,没问题的。 蚌埠房产长远看,潜力不算大。

 

提问:房姐好,我看圈内一直在推光谷东,认为光谷东以后会超越关山,其实现在两者价格差价并不是那么大,那未来光谷东的天花板到底是多少呢?不知道方便透露不?

回答:关于关山大道和光谷东未来的发展,到底怎么看?今天来细讲一下 一.先说说产业新城的发展 产业新城的发展,往往分为以下几个发展阶段: 阶段一:萌芽期(0-5年);面积十几平方公里;产业快速增长 年平均增长50%以上。 阶段二:成长期(5-10年);面积几十平方公里;快速发展 催生出产业配套服务。 阶段三:成熟期(10-20年);面积上百平方公里;产业发展成熟,配套一应俱全。 很明显关山大道已经很成熟了,但是光谷东还处于萌芽期向成长期过渡阶段。 关山大道发展到现在,已经没有土地了,很难再继续扩张。加上人口饱和,交通拥堵等因素,需要一个新城来缓解压力。 再看看光谷东,规划非常好,土地平整 分割有序,路网发达,产业区 住宅区和公共设施 绿化都很棒,加上与光谷核心区距离不超过15公里,是个完美的产业新区板样。如果各项规划能落实光谷东是非常有发展前景的。 光谷早已成为除了武昌 汉口 汉阳之外的武汉“第4镇”,以环线判断房价的观念是错误的,沌口和光谷东的发展早已打破环线论,这一点很早以前就分析过。我们说的城市板块轮动实质上是产业的轮动。 产业新城的招商一般有以下几个步骤(每一条就不展开说了): 1.明确产业规划与定位 2.制定招商目标 3.出台优惠政策 4.确定营销价格 5.持续跟进招商服务 从ZF低价土拍价格也能看出,确实下了狠心建设光谷东。引进的企业,例如小米和华为等,都是互联网高薪行业的佼佼者。未来会形成经济的正向循环。土拍进展也比较克制,这一点不像其它新区,单纯靠圈地搞钱,比如阳逻。 二.再来说说房价 新区建仓的缺点: 新区刚开发的时候,没有商品房可买(公租房人才公寓为主) 新区开发到一半的时候,商品房很贵 新区开发完没热点预期了,房价与其他区域差不多,泯然众人 这些缺点尤其在距离老市中心很远建设新区时候体现的极为明显【雄安、天府、滨湖、滨海、浦东(不远但是隔着江)等】。 而对于与市区无缝连接的新区,缺点依然存在,但是还有的弥补,还能给你买二手房蹭新区热点的机会(南京河西南、郑东、杭州钱江新城、长沙武广新城、武汉光谷东、西安高新、苏州工业园区等) 很多人都知道,我不看好新区,尤其是远郊新区,至于什么“城市中心位移”的说法更是子虚乌有的。 而光谷东目前的问题是,暂时没有成熟的二手市场,全是炒家入场。1.8的光谷东 短期内我并不看好,透支太历害。 三.最后说说人口 关山大道虽然发展比较饱和,但是人口红利并未消失,至少在5年内还会继续保持热度。 而光谷东的人口流入,一方面是关山大道的人口外溢,还有另一部分是“新武汉人”。这些新武汉人是没有中心城区与郊区之分的,就像北京的中关村 望京,在老北京人眼里 都是郊区,但是这些产业区都是产住结合,未来大部分生活需要(教育 医疗 商业 住宿 娱乐)都能在新区内完成,自成一体。 所以我对关山大道和光谷东未来的房价走势分析是,3-5年内关山大道还是光谷的房价制高点。若10年后光谷东能向着ZF规划的路径走下去,可能会反超关山大道。

 

提问:房姐,你好,看你的内容2天,很认可你对投资的见解,在这方面我完全是小白,想请你指导,我湖北人,本科毕业10年,室内设计师,来深圳5年,深户,已婚,老婆户口在老家,老婆做教育培训行业,2人收入保守估计30+,小孩3岁多,在老家父母带,17年在贵阳观山湖区中铁逸都国际购有一套126平三房,现已装修好,房子90万买的,贷款70万,现在同小区旁边新修的高层毛坯房卖12000左右,也算赚了点钱,地铁还没开通,我们一直想在深圳上车,但对房子投资完全没概念,前几年错过了好几次机会,现在后悔都没任何意义,这几年赚的钱基本上都花了,没存什么钱。一直想把小孩带到深圳来读书,但是没买房很无奈。几个问题,请你给建议:1,我想把贵阳的房子卖掉,觉得再涨的空间不大,赚的钱想办法买深圳,买深圳我们能否操作3成?当然这个首付在深圳都没什么选择了,很纠结。2,如果我们这个情况不适合买深圳,买临深可以吗?临深买哪里较好呢?3,我们也想过去武汉定居,买房压力小点,离家近点,不知道这种选择是否合理?但我很不想去武汉,想留在深圳。请房姐指导,谢谢

回答:你好,建议优先考虑在深圳上车。 贵阳房子出手后,子弹可以凑到100左右,100万在深圳稍微有点尴尬,建议多加20万左右,买个沙井或光明的两房。加不了的话,就看看福田保税区或梅林关的小吧。 深圳可以做一笔首付贷,操作成首付3成。 如果深圳实在没有合适的选筹,可以考虑入手广州。黄埔区缴纳半年社保即可。 一线城市买完再考虑环深和武汉。

 

提问:房姐姐!晚上好 后湖片区 华享雕墅 有个70平的复式楼70年产权商品房 价格比市场价约低3000元一平 投资可以考虑吗

回答:你好,感谢付费! 华享雕墅成交量太小,涨幅滞后靠周边的楼盘带动,低于市场价3000要看低于报价还是成交价,如果是低于成交价,是可以入手的。

 

提问:房姐好,最近在看武汉的房子,本人在西安两套房子但都有贷款,武汉的房子说如果买必须把其中一套贷款还清,但这样首付又不够了,如果假离婚也是二套,首付4成,目前只有50万首付,不知道这种情况能不能在武汉买房?

回答:你好,首付3成的方案: 1.开发老人票做接力贷 2.找渠道全款抵押 3.西安2套房的贷款还清之后,都过户到爱人名下 做抵押,腾出你的sfsd,买武汉。

 

提问:新人首问:请问和二七滨江豪宅区隔一条解放大道的航天双城,东立国际,地铁鑫城等次新(有十年了,不知道算不算次新),价格只有豪宅区的一半,有没有投资价值,会不会跑赢大盘?我个人认为,随着二七滨江板块配套越来越成熟,可能会带动周边整体环境和价格。不知道理解得对不对?

回答:你好,解放大道自住挺好的,成熟、舒适。 投资就当然很难成为涨的最快的板块,甚至也不排除略跑输大盘的可能性。 豪宅会占据:地段、圈层、稀缺性、品质、资源; 由于该板块开发周期略早,在品质和教育资源上不占优势,加上周边城市界面差,拆改周期长,一个体量小的改善盘也无法独善其身。 顶豪的变迁一定是随着产业崛起、经济变迁,从目前产业、经济情况来看,板块未来增量有限。 对于武汉圳的豪宅总结: 1.武汉的豪宅发展史不长,真正的豪宅相对稀缺; 2.西北湖 沙湖 二七,富豪的口味在不断变化 ; 3.武汉不缺塔尖人群,豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场,选筹逻辑差异巨大。即使在武汉没有利好规划的时候,豪宅也能走出独立行情。 4.从湖景豪宅到江景豪宅,再到学区+江景+商圈一体的豪宅, 一步步回归到生活与享受结合。 学区依然是豪宅的重要支撑点。 而解放大道暂时不具备上面这些先天条件。

 

提问:南海之滨提问: 尊敬的房姐,黄埔鹭山府目前单价4.3~4.9万,2022年6月交楼。请问房姐这个值得投资吗?

回答:你好,感谢付费! 不建议买 1、这个盘体量很小,规模太小,是小众楼盘 2、第二这个盘周边的环境确实过于一般,地铁站距离不远不近,商业配套太过一般,而且茅岗路、茅岗立交乱哄哄乱糟糟 3、五矿这个开发商做豪宅做高端有水平,这个盘开盘必贵,贵到死,买入就是亏的 等变成了二手,一定会被金碧世纪、保利学府里甩在身后。 如果自住,那也没问题,反正那三种户型挺好的,尤其是100多平的那个横厅,满舒服

 

提问:房姐姐您好!前几天您回复的几个盘我觉得超出了我的预算,我去看了一下华发中城荟31000毛坯,环境挺好,离我上班也很方便,建议入手吗?性价比怎么样对口的学校好吗

回答:华发中城荟自住还不错,未来有可能对口红领巾,但是目前不确定。 投资角度看性价比不高,是CEO盘,短期内会站岗。 总结:自住可入,投资回避。

 

提问:房姐你好,广州牛奶厂片区可否分析下?

回答:牛奶厂就是金融城、鱼珠的后花园,无论是从区位、受众客户、产品等级、整体片区规划,这一属性在未来5-8年,甚至8-12年都是铁定事实 牛奶厂以后如果要暴击的话,必须要解决好两点:是交通,悦景路的拓宽,以及未来19号线的站点规划;第二是商业配套,一个家和天翟远远不够 牛奶厂“四大金刚”楼盘在价格上对标的是美林湖畔和盈彩三期,因为大家其实都是鱼珠板块最直接的受益者,另外“四大金刚”里面领跑的是龙湖 牛奶厂的问题,在于二手的放盘量问题,说白了就是没有真正的进入二手房市场,是卖方市场 自住定价,因为证不过两年问题,因为限售问题,所以价格漫天飞,价格没有坐实,而且最近因为保利天汇二期开售,业主心态很强,价格乱放,什么6万都有了 牛奶厂的价格被 牛奶厂的业主玩死了,当然了短期内这个价格还是很硬挺的,如果把周期拉长到3-5年看,目前这里的价格其实是危险的,因为横向比较一下就知道了 1、等牛奶厂这四个盘以及周边的现在是一手,后期变成二手的时候,等过了两年的时候,就是二手井喷的时候,你可选的房源和产品就很多了,不像现在几乎没啥可选的 2、一个片区和板块的价格是否高不高,其实他本身说了不算,要横向比较才有意义,你说三溪5-6万的此信楼不香吗,天河公园8-9万的不香吗,琶洲6-7万的大把次新不香吗?

 

提问:您好!房姐,新人首问 问个价差问题,花山14000,光谷东18000 现在价差4000,未来光谷东到30000 二个板块价格是拉大还是缩小或是现有差价

回答:你好,光谷东目前属于发展中期,利好正在逐渐兑现,花山目前还在发展初期,想象空间也比较大。 过去2年,花山因为规划问题,发展相对滞后,现在问题已经逐步解决,未来规划会逐渐明朗。 花山的优势是山水资源 产业 教育,以及光谷东和武汉站的人口外溢。 从长期来看,价差会缩小,花山土拍拿地价低的刚需盘卖完之后,拿地价高的品质盘价格会追上来。 短期看概念,品质,长期看产业。

 

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