深圳涨完,下一个领涨城市是哪里?聪明人已进场!
武汉房姐2020/05/12 10:31
提问：本人坐标西安，无购房资格，想投资上海，深圳，杭州，武汉一套，等孩子大学毕业后做准备，手头结余子弹200左右，月还款2W，请房姐指点！
回答：你好，子弹200，优先考虑一线城市，深圳现在已经涨起来了，除了我们星球内推荐的限价新盘，二手房已经是高位，不建议继续追高，只能在几个普涨板块内淘笋。深圳投资的楼盘，详见知识星球内部分享。
上海的房子，已经在回暖了，不像深圳那么疯。因为深圳有很多明确的利好，比如豪宅税放松。上海还没有那么多刺激政策。但是上海的购买力恢复还是比较稳的，比如和改善好房子成交已经起来了，浦东有的地方成交已经很旺了，我知道有的双已经涨了10%。上海的行情走的要比深圳扎实一点，反正一线城市的涨幅都差不多就那么一些，一轮周期下来20-30%。深圳这种比较着急的，那么就快一点，早一点结束。上海这种温和的，那么就会走的时间长一点。如果有上海的房票，现在入手上海也是不错的时机。
提问：您好房姐，武汉关谷青年汇，开发商打算开发吃喝玩乐一商业区，现在引进了，星巴克，肯德基，麦当劳，贤合庄，一些品牌，正在装修中，商业区对面有3所大学，这边住宅小区题量小，主要是做学生的生意，有投资商铺欲望，又怕风险太大，因为次接触商铺，希望房姐分析一下，可不可以投资这里商铺。谢谢
回答：你好，感谢付费！关于投资商铺：
一、市场上商铺的几种典型:1、临街商铺。就是主干道上、商圈外延周边分布的一些临着主街的商铺,主要靠来来往往的路人消费,需要固定的人流量支撑
2、社区底铺。就是分布在小区外围,一般1-2层,主要靠社区住户日常消费来支撑3、综合体商铺。就是单独的、大型综合商业体内的商铺,一般有统一管理运营,比如万达广场、360广场、丹尼斯等等4、远郊外迁市场，功能明确、集中分区。
二、投资商铺如何赚钱？
1、 靠来赚差价；
2、租出去金；
3、自己开店做生意用
三、为什么投资商铺赚不到钱
1、 市场上的商铺货量太大，库存太多，10年都卖不完
2、 价格上涨难，5年不涨反跌3、 二次交易税费太高，即便价格上涨了，差价也被税费吃掉了：增值税及其附加税、印花税、土地增值税、个人所得说等，基本高达总房价的20%
4、 外迁市场难，分割式概念商铺、商铺不靠谱
四、商铺如何买？
1.看自己资金体量，如果此商铺总价占自己资金总量的20%以内是可以的。
2.要考察商业街的租金和有效人流
3.买入的商铺税高，单价一定要足够低才行
4.租金年化如果达不到6%就不建议投，因为流通行太差
总结:现在疫情期间，商铺位置好，带租约，租金也可以，只是单纯的因为业主缺钱才卖商铺，那就大刀去砍，价格合适就买，不合适就不买。商铺是极难变现的，融资属性也差，他缺钱时没有太多的谈判筹码。以上都考察清楚了，租售比能达到要求，可以入手。否则建议继续买住宅。
提问：房姐您好，SFSD，湖北三线小城户口，子弹35，深圳工作，目前看广州新塘不限购，想问是在广州新塘买个小户型还是回武汉买合适？（武汉还在犹豫是否转户口）但应该不会去广州工作，且近两年不会回武汉。
回答：你好，对新塘的判断：
1、新塘房价的涨落，不会因为TOD的建设进度和投入使用而改变，新塘房价的涨落跟整个广州“大盘子”的价格体系息息相关
2、市区不涨或者横盘，新塘就是向下的趋势，这是必然；只有市区上涨了，或者有了上涨的趋势了，新塘才会有“滞后”式的反应，至少6-8个月延期
3、影响的因素其实主要靠政策（放水政策）
4、新塘，另一方面就是粤港澳大湾区的几何中心，你发现在交通通达、产业汇聚、人口走向上又是一个汇聚点，前景跟光明，但需要时间的发酵。
子弹35买新塘可以，如果考虑自住，也可以关注东莞的小户型。武汉未来有子弹再继续加仓。
提问：美丽的房姐，您好，孩子4岁，老家黑龙江已经没有发展空间，决定迁往广东今年打算在东莞开餐厅，东莞有房，但考虑以后孩子上大学，还是想把户口落到广州或者深圳，个人比较喜欢深圳，但深圳教育资源不如广州，而且广州现在的房价比较适合上车（深圳太贵了），不知道这个想法对不对？计划，今年报本科自考，估计2022年可以考完，看您介绍说广州可以交六个月社保能买房，想先开始交社保，手里闲置资金120万，还款控制每月不超10000，打算在广州投资一套房产，学历考下了再办理广州入户问题1，考虑房产投资和孩子以后大学教育和就业以及未来两个城市的发展，广州和深圳选广州这对吗？问题2，如果买广州现在交社保，6个月以后应该关注哪里的楼盘，具体怎么选？问题3 广州入户除了考学历还有其他途径吗？感谢房姐，如果想法不对希望能给出一个更好的规划，谢谢谢谢！
回答：你好，感谢赞赏！
广州破限购很简单。现在可以进场了，一线城市中性价比的城市。
参考往期一线城市定位分析：
北上广深4个城市，特点完全不同，最终演变出来的用处也不同。比如北京，集中了几乎所有的新发钞票和美元基金，又是权力中心，钳制文化传媒行业，虽然房价低但是限购限贷政策最严不容易买到，所以北京这个城市，适合做头部生意：创业，上市，网红新媒体，服务有钱人；一个字形容：莽；同时另一方面，北京各个方面也比较贵，不适合草根生存。
上海，商业发展很充分，吃喝玩乐一条龙，也比较国际化，各方面都物价比北京低，非常适合中产以上阶级作为消费城市，但总体人群比较精致，不适合野蛮生长、繁衍后代。
深圳，商业发展很充分，虽然没有上海潮，但是居住环境和物价都更低，除了房价现在排名各方面都还不错，没有太多人际关系权力关系网络，适合草根创业普通人打拼。
广州，商业发展充分多样，也能国际化，吃喝玩乐一条龙，各方面都物价都低，花不花钱都可以，除了城市面积太大房子万一没买好没把握以外，都很好，尤其适合繁衍后代，网络上知名的多娃人士，大多居住在广州。
广州投资的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：可爱的房姐，我在深圳石厦有一套房子，明年小孩子上学想换到百花实验片区，但是百花的学位房从去年8月开始涨，到现在已经涨了30-40%左右，请问现在换房是好时候吗，还是再等半年看看？或者你觉得如何操作比较好呢？
回答：你好，感谢付费！从教育质量来说，肯定是百花非常好的，但从投资角度来说，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。2013年百花均价5万，现在13万左右，跑输了很多学位房的后起之秀。
一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。
二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手，最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。如果真是看重百花的教育就买，花点时间淘笋，不用着急入手，如果同样看重建议再多看看。
提问：坐标深圳。南山区两套房产，一套一梯队优质自住红本100平在手，一套二梯队140平贷款出租中。目前考虑将二梯队贷款的那套，置换一套200平左右大户型一本证平层用于自住。请问～1.招商海月三期为什么一直相处周边价格地位？与路口斜对角的恒裕滨城二期价格相差一倍了。除了学位以外，是受五年前一居户失火影响吗？2.置换时是不是应该一本证大平层＞一本证复式＞两本证大平层？3.楼上或者楼下曾经失火出过人命的房子，不影响房屋质量？对二次出售影响会有多大？
回答：你好，深圳房价涨，有以下几个逻辑:1.深圳不是环状城市，没办法拿核心区和郊区做涨幅比较，比如罗湖和南山，同为核心区，我对这两个片区的看法，关注圈子久了的人多多少少知道。另外，关外郊区，也不能放到郊区说，比如光明是南山外溢，坪山是罗湖外溢，二者的价格和前景都不能放在一起比较。
2.每个区的供应不一样，供应也极其影响价格。
3.每个盘也要拿出来具体分析，现在不比2015鸡犬升天的普涨，具体到每个盘，涨幅也是不一样的。
4.要看一个区域内某个户型、某个价位段的稀缺度，为什么诺德48平热销且价格一直拉升，因为整个前海，再难找到双学位次新大花园400多万的两房，稀缺决定了价格。恒裕滨城为什么在这个环境这个单价这个总价下，创造了2019年20%的涨幅？也是因为稀缺，最核心赠送密度海景。
恒裕滨城定位是豪宅，深圳的豪宅总结：
1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；
2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾；
3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。
4.从度假安逸海边豪宅，学区豪宅，到湖景豪宅，到目前的海景豪宅，一步步回归到生活与享受结合。学区依然是豪宅的重要支撑点。
深圳限购未来数年都看不到放开的可能，所以双拼房会有下家难寻的问题，再一个双拼房如果不够高端又没有学区支撑，就容易被视如敝帚，因为双拼房多半为大户型，没钱人住不起，有钱人看不上。
两个证的“双拼”是开发商为了应对“7090“政策涉及出来的畸形产品，在限购如此严的时代是要谨慎选择的。
双证的缺点：
1.占名额
2.金融属性差，大多数都不能满评
在什么时候选择双拼:
1、价格严重低于单证户型
2、有长期自住需求
3、有拆分价值的双拼
选筹优先单证大平层。凶宅有很多种，要分情况。新鲜凶宅5折买入，根据持有时间，一般10年内7折卖出。除非过了20年以上，业主都换了一批人，别人都忘了这事，才能原价卖出。一般都是买入做抵押融资。自住就要看你介不介意了。
提问：请问房姐，沈阳一环内中海寰宇天下，和长白的中海和平之门，相比较而言，哪个更能兼顾学区和投资呢？中海和平之门，还有再涨的空间么
回答：你好，中海寰宇天下还有空间，但空间会受局限，要看学区能否加到岐山一和四十三。投资极度不看好已经涨过的长白岛，长白岛15000以上都不值得投资了2者对比优先中海寰宇天下小孩教育不要指望房产，更不要指望公立学校，学习成绩差的、智商情商开拓能力差的，才当老师。而且，你理解错了公立教育的本质，教育本质是生源筛选、社会分层，送到不同的厂区，未来从事不同职业。
提问：房姐好，请问房产为什么看起来是一个周期一个周期的，而不是稳定上涨？这个周期由什么决定？
回答：城市化、人口、土地供应和货币等因素，在经济发展和宏观调控面前显得非常苍白无力。
长期来看宏观调控降低供应，增加交易成本，无法解决依附住宅上户籍红利的教育、医疗、养老等福利，一个长周期里会导致房价上涨。但是微观选筹层面，调控政策壁垒必然导致短期内的交易冰封、价格冷冻，形成房价短期堰塞湖，这对中短期投资具有重要的选筹指导意义。
既要对调控本质导致的房价上涨有深刻认识，又要敬畏调控短期内对价格的深刻影响，体用术里的体是方向与目标，术是实现目标的具体路径，方向正确不代表路径不需要优化。房产投资也需要根据围观政策调整战术，战术里要学会小步快跑迅速迭代。
提问：智慧的房姐好，想请教1如何让我的房产有价值，以获得资金。目标：二线城市。2蔡甸的凯德悦湖现在卖合适么？我的情况1门头沟三居：贷120万纯公积金，原194万现325万，租金4000，夫妻共有2房山一居：经适房，贷款无，原26万现172万（经适转商税费12万）租金2600，房本公婆共有3中法生态城凯德悦湖87平：贷款无，去年5月得房本，原55万现80万，毛坯空置，夫妻共有（跟朋友合买，所有均平分）4联投汉口郡88平：贷款无，马上得房本，原74万现95万，租金1600，夫妻共有。老公消费贷24万，我10万。账面子弹15万。信用卡4张总授信25万。两人京籍。我刚开始上长沙社保
回答：这几套房产，都不属于优质资产。
1.门头沟山地面积达到98.5%，是北京山地比例的区。地势高，平原少，再加上永定河分割了门头沟和市区的联系，没人没钱又没产业，的买入时间点是地铁通车之前。现在属于利好出尽，长远看跑不赢大势。如果生活半径在附近可以保留自住，如果考虑未来涨幅，建议出手置换。
2.房山也是同理，但是比门头沟略好一些，继续持有还是出手建议说说具体楼盘再做判断。北京投资的板块，见知识星球内部分享。
3.蔡甸和汉口北都属于武汉的远郊区，汉口北相对好一些，有长江新城可以期待。蔡甸只能依靠汉阳的人口溢出，但是汉阳目前还是武汉三镇中发展最弱的区域。如果有武汉的房票，建议置换到三环内主城区，长沙社保可以继续交，现在还没有到出场的时间。
提问：房姐好！感谢多次的指导，还是有滨江情节，汉口卖不起，有朋友买了汉阳的“滨江金茂府”，极力推荐。看了楼盘和周边规划还可以、单价和物业费均较高、装修的档次不高，若以持有10年的心态购置，从多方面看合适否？增值的空间？另，有爱家国际华城24楼97平的大2房一套空置，不想出租，是否该继续持有？敬请赐教！谢谢您了！
回答：看过国内大小城市的江景，今天来聊聊什么是好的江景房。江景房的稀缺资源到底是什么呢？答案是：能欣赏城市天际线的地方。也就是城市的全貌。城市全貌距离适中且无遮挡才能够看到。距离过远，城市的高楼大厦就显得过于渺小。距离过近，则无法看清城市的全貌。
江，仅提供了一个视野开阔的条件，水面是最平的衬托物，更关键的是对岸的摩天城市景观。而这个景色，必须经过天时、地利、人和的偶合，才会出现。就江面宽度而言，江景的条件十分苛刻。宽度过窄，建筑阻挡了你的视线，你无法看到城市的全貌。
天津的海河、太原的汾河、兰州的黄河、南宁的邕江、福州的闽江都过于狭窄，不足300米宽。这直接导致了滨江视野受限，景色差强人意的结果。长沙的湘江比较倒霉，因为江中间有一座岛：橘子洲，活生生将两边景色打断，橘子洲并不高，但是足以让江边堤坝上的人们视野受限。
而武汉处于长江和其大支流汉江的交汇处，这么说武汉江景潜力无线啊？
并不是！长江在武汉宽度超过1公里，而汉江在武汉宽度小于200米。长江太宽建筑物太小，汉江太窄视野不开阔。武汉的江景天际线，必须要用绿地606这种大尺度建筑物才能够起死回生。500-1000米的江面宽度，才是江景的福地，不远不近，普通楼房不显小，摩天大楼刚好能看全貌。上海的黄浦江，重庆的长江、嘉陵江、广州的珠江、是天生的江景房出产地。
相比武汉的江景，我个人更喜欢湖景。武汉土著自住喜欢就买，滨江金茂府现在开盘的这几栋并不是一线江景，同等价格，锦绣长江一线江景更好一些。爱家可以继续持有，做截断抵押融资，入手低价潜力盘投资。
提问：房姐，我看了精华文章中所有的关于贵圈流派的文章，对其中一个老破小的流派特别感兴趣，因为我本身是学美术的，对装修特别感兴趣，想到如果通过改造老破小既能挣到钱，还能有精神上的成就感，真的很让人向往啊！希望房姐给我一点指导，谢谢！另外，关山大道上有一个盘叫光谷创业街，2002年建成，这个盘里面的价格有单价低于周边新房10000的房子，甚至有单价11000的，请问房姐，这种房子叫笋房吗？这个盘有改造的价值吗？
回答：1.老破小流派适合北上深。核心点在于这些城市的新盘少，且价格高，上车门槛太高。
你人在北京，先淘淘北京的老破小好了。
老破小：租售比非常高的小房子，一般来讲房子越小，租售比就越高。如果能遇上租金5%以上的老破小，那就闭着眼睛买。老破小适合新手，因为老破小需要的启动资金非常少，在北京有小几十万就能进去玩一玩，以小博大。
选择老破小的核心优势：租金。小房子的核心优势是租金，因为租金是有下限！在租房市场上，相同位置的1室1厅，不论面积，价位差别都不会很大。
选择老破小的标准：相同租金下，面积越小越好。在北京，1居是最最基本的刚性需求。只要你不给他多一个房间或者少一个客厅，那么这个需求，对于刚需来说，就值这么多钱。北京潘家园的61平准新房，可以租个5000/月，跟30多平的老破小差不多。
老破小的优势：投入低，高，不担心房价的波动，好卖。老破小的劣势：面积小，房价低，虽好卖，但因为总价低，交易税费就显得高昂，也会拉低一部分房价。
2.武汉为什么老破小市场太小？因为流动性还是不够+涨幅不如次新另外，贷票到后面真的是瓶颈，心力瓶颈也是瓶颈。
提问：房姐，沈阳已贷款购入一套房投资在自己名下，月供3000，手里只剩下20子弹，只够日常开支，武汉沌口有套无贷款房，家人思想落后说房市低迷，不同意再在武汉买房，不同意抵押，我虽不同意他们的观念但也无法改变他们，就只有自己筹划了，我自己开了家小店，可以经营贷30个出来，就想问方案一，是继续沈阳投资一套？方案二，把户口落到深圳一线城市去，乘它没有开始撵人之前占个坑，反正户口在哪里不重要，一线的户口肯定越来越难拿？等攒够钱了去深圳买个老破小上车？方案三请房姐给支个招看有没有更好资产裂变的方法？自己的小店每月净收入1万，从小家庭条件差，穷怕了，只想让自己能在能力之内把有限的资产尽量裂变多一点，再次感谢
回答：你好，思路都正确。沈阳继续加仓深圳落户，趁着大门还没有关关于家人支不支持的问题应该这样看：
你不应该和空军沟通。人不能被说服，只能被天启。
空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。建议你做两件事情，件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；
第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。未来怎么走？6套以上就需要开始找代持了，有了赚钱效应就可以按揭二手豪车，没事和亲友喝茶吃饭，不经意间透露赚了多少。
你看王健林父子从来炫富、万科从来哭穷就是这个道理，炫富必为借钱，高调皆为生意。
提问：买套房，最重要的是什么？
回答：年轻人的套房，非常重要。房产的投资道路，好比滚雪球。套房产的优劣，回报，决定了未来3-5年的局面，而这个局面还是买定离手，无法改变的。。
我们知道，套房，通常是把现金打空的，出手之后，很长一段时间可能都没有新的子弹可以发射，不仅如此，已经购入的房产，月供会不断消磨手上的资源。小白领上班族，很多都是月光，打完首付基本只剩下半条命；这个世界，月供的压力每大一份，都有可能导致整个买房系统的崩溃。月供的压力来自哪里？一些媒体小编的报导中，炒房客资金断链，都是因为金额太大；实际上，没有几个人是因为金额太大而断供的，这种完全是是新手的看法。贷款是非常困难的，远远比买房更困难；
想多贷一些钱，你要面临：
自己的心理压力；流水的不足；银行的审查；个人资质的限制... 除了金朝阳体系和骗贷跑路的一刀流操作，几乎不存在多贷了款而崩溃的。真正导致月供崩溃的，是房价不涨。房价不涨，房东不仅无法回血，还要每个月抛出去一管血。如果只是跟随市场的横盘，还不是很严重；最惨的，是别人都涨了，你还不涨。五花八门的买房技巧，有用，但不是根本；买房最重要的，是知道应该买什么样的房子：选筹正确，雪球才能越滚越大，房产增值，不断给你回血；选筹错误，只能割肉离场，有时候碰上各种限售以及不满二不满五的规定，割肉都不能。贷款，多贷不贷，是0分和100分的区别；
选筹，可以是正分和负分的区别。选筹，是买房最重要的一步。
提问：房姐你好！潜水很久，今年40了最近一直想回武汉，虽然跟买房关系不大，但觉得房姐阅历丰富，不知道怎么看我这种情况：2个小孩，目前生活在上海，看中回武汉比上海好的方面，1是回武汉买个，给孩子读好点学校，上海这边读不了什么好点的学校，都是普通学校，房子也大一些，还可以买2套2是我父母亲年纪大了，看他们跟我在上海生活，心理内疚，回武汉他们可以经常回老家，心理不至于空虚。3是回我老婆家也快，假如不回，目前担心这个年纪哪天被公司裁了，找工作没有竞争力，生存成问题，目前有个老破小房子在供，想早点回打好基础，但毕竟在上海待了十多年，想到时候和公司领导说说调回武汉分公司，上海待了十四年了。
回答：往后的日子，越来越难 越来越难。
其实，你父母给与你的，都要在你身上还回来。每个人一出生都背负了债务，而这点，大多数人在年轻的时候都不知道这个债是要还的。我们上有老下有小，养家的就我们一人。这个时期，我们管它叫做中年危机。
中年危机，无非是债务的集中爆发。有中年危机，说明你的速度还不够，不足以偿还债务。大部分中产之所以焦虑，是因为都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。
对于职场人来说，劳务收入的上限，就是100万，因为供给太大，市场定价自然就低，而你要达到劳务收入的上限，也要付出100%的精力。精力决定模式，模式决定收入上限。当你精疲力竭才能挣到50万，当你知道面临无数竞争者随时会被取代，当你知道一些人不用那么费劲也能挣到500万的时候，你会发现人生如此被动，人自然就焦虑了。
回武汉没问题，但是现在的问题是该换赛道了。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。知识星球已盘点出武汉投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别快一步实现财富自由。扫描下方二维码进入，7000+会员已加入，即将恢复原价，越早加入越便宜！知识星球热门文章：《房产税为什么会导致房价上涨？》《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》《干货！如何养出银行无法识破的流水？》《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》《深度剖析——为什么买100%会亏本？》《99%的新区会失败 以鬼城收场》《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》如果你也喜欢房姐的问答内容，请点击右下角的“在看”，么么哒~
