王健林:楼市最坏时期已过 放弃调控或前功尽弃
新京报2012/11/16 08:33
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王健林于1988年创立大连万达集团(廊坊万达广场(小区网 论坛))，经过20多年的发展，万达已形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产2500亿元，年收入1400亿元，年纳税200亿元。
买房的时期，我看其实就是2011年、2012年。
这时候房价基本上不涨了，略跌。想以后指望房价大跌的理论都在数据上得不到支持，现实当中也没有可能性。
“既不打死也不过热”
新京报：你曾预测认为今年的房地产市场会“更困难”，从现在的情况来看，似有点超出你此前的预计。比如说成交量的稳步回升，土地市场再度开闸，标杆房企指标未出现明显下滑。你如何看待当前房地产市场的这些现象？
王健林：我不认为市场已经好转。不能仅仅是看大企业的增长指标，还是要看整体。其实市场还是比较困难，只是在这种困难的市场环境中，中小企业的生存空间被挤压了，大型企业的市场占比反而在提高，基本每次调控都是这样。
但第三季度同比去年几乎持平，按照以前来看销售、开工等每年都是同比两位数增长，但今年来看这些指标，新拿地新开工同比是减少的。这就意味着明后两年可能会出现的情况，要么更加困难，要么可能会出现供不应求。因为新开工量持续萎缩，会对后市产生影响，至于是正面还是负面还有待观察。所以现在不能果断认为形势就是好转了。但从现在执行效果看，房地产企业销售额可能到今年四季度基本上会和去年持平，可能会略有增长。
新京报：对于2012年的房地产市场走势，符合你的预期吗？
王健林：差不多。年中的公司年会我说过，房地产最坏的时期已经过去了。上半年两会期间我曾经说过，预计房地产市场上半年会困难，下半年会好过一点，整体的走势应该是前抑后扬，逐步回暖。因为政策释放也差不多了。这种局面倒可能是决策者和企业经营者都希望看到的，既不打死也不要过热。这个局面才是正常的，如果这种局面能坚持5年、10年，也许真就是很成功的市场。
恰恰是2009年和2010年不正常，我认为调控不仅没有把原来的问题解决掉，反而导致了2004年以来房价的暴涨，因为打破了市场供求关系。
另一方面，土地供应闸门的收紧，招拍挂价高者得最直接的后果，正面意义是遏制腐败、规范市场，但是带来的负面效应就是推高房价，但如果在2004年严格推行8·31大限（所谓8·31大限，指的是2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行）时，就启动保障房建设，占据市场总套数40%的时候，可能推高价格的效应不会成为社会问题，市场反应不会那么大。但是当时忽略了保障房，所以房价8年来的涨幅，基本上是前20年的总和。现在想通过恶补保障房来压制商品房价格的矛盾就更明显一些。
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房价既不会大跌也不会暴涨
新京报：年初以来，各级地方接连出现楼市政策的松绑，这种“明紧暗松”现象在近期更加频繁，但是去投资化大的调控方向没有改变，因此价格仍然未现大幅度回升。有人称目前仍是自住需求购房较为合适的窗口期，你怎么看？
王健林：买房的时期，我看其实就是2011年、2012年。这时候房价基本上不涨了，略跌。想以后指望房价大跌的理论都在数据上得不到支持，现实当中也没有可能性，因为房地产不是单纯只看本行业贷款的情况，还有不动产、土地等各方面，如果房地产暴跌将会涉及到整个资产贷款的威胁。房价大降在当前中国基本可以排除可能性。最近，可能包括明年都是置业的好时机。
新京报：业内有人预测明年3月份之后，房价将会出现大面积回弹。你又怎么看？
王健林：也没有任何可能性。我不同意老任（任志强）提出的房价暴涨论，只看土地供应量和新开工量减少就推断出明年价格暴涨，这是在火热年代的数据参考标准；但在调控的环境中，这个参考数据不一定成立。
原因有几个：，政府不会完全放弃对房地产调控，我认为新一届政府会延续本届政府对房地产调控的思路；第二，保障房体系未完全建立，数量占比偏少，迫使政府不敢放松调控。现在如果放开，真有可能引起暴涨，调控的目标和计划也将功亏一篑。
建议更多的调控尽可能多用市场手段来调控，少用行政手段。
形成土地财政的路径依赖是20多年积累的结果，想两三年把它治理掉不现实。我认为在看得见的10年之内，中国地方政府对土地财政依赖的这一条是无法改变的，只能是逐渐减弱。
计划是十二五末实现量占比市场总额20%，我认为至少要达到套数占市场三分之一以上的份额，房价才会失去上涨的动力，才能谈放开；第三，我觉得现在整个中国城市化还处在高速成长期，终端需求还是非常旺盛的，在这个时候放弃调控可能会前功尽弃。这三个原因决定房价不可能暴涨。
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（来源：经济参考报）14日，四大龙头房企之一的金地集团发布公告称，其全资附属公司拟在境外定价发行3.5亿美元五年期固息债券。这笔债券年利率7.125%，并将于新加坡交易所上市。
事实上，这是金地近期内的第二次海外发债。今年7月，金地曾成功发售人民币12亿元的首批离岸人民币债券。
无独有偶，不久前SOHO中国亦宣布发行总额为10亿美元的优先票据，其中6亿美元5年期票据的年利为5.75%，4亿美元10年期票据的年利为7.125%。该票据在新交所上市交易。
记者查阅公告发现，除上述两家企业以外，近阶段还有多家房企先后推出规模不等的融资计划。
其中，越秀地产11月9日宣布，公司与一家银行订立一份融资协议，该银行将向越秀地产提供高达3亿港元的无抵押18个月贷款融资。不过，公告并未透露贷款用途。
除此之外，近期还有方兴地产、华南城等房企也有不同规模融资计划推出。根据中原地产的统计数据显示，10月以来，数家房企意向融资额已经接近200亿元。尤其在9月整体土地市场升温的背景下，房企输血拿地的积极性高涨，整体四季度做多的趋势更加明显。因此针对资金的需求也在整体增加。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，下半年以来房企的整体融资步伐明显加快，做多的积极性在QE3出台后也进一步放大。加上海外融资的资金成本相对更低，使得房企融资渠道进一步拓宽，融资步伐相应提速。
张大伟进一步分析认为，当前主流开发商对市场的判断开始转向，拿地积极性高涨，渴求资金进一步做多。尤其下半年末，万科、保利等企业拿地额远远超过上半年，各家企业都逐渐储备资金进入土地市场。
链家地产市场研究部张絮亦告诉《经济参考报(微博)》记者，从各家相关房企在香港资本市场的表现来看，房企融资心态转向积极。一方面，在市场转暖的情况下，房企投资意愿有所增加，后续持续投入使得房企资金需求增大。
另外，部分房企谋求逆势扩张，也是其积极融资的动力之一。张絮分析称，布局的房企正在积极拓展新的融资渠道，而区域龙头房企则借助资本市场的支持以巩固地位或进一步谋求化布局，而这些都需要大量的资金支持。
上海某房地产研究院近日发布的研究报告指出，随着今年楼市回暖复苏，房地产市场成交快速回升。三季度房地产开发企业本年资金来源增速首次逆转向上，房企资金链完成筑底，开始明显好转。
该报告同时指出，尽管房地产开发企业当前的资金状况仍处于“紧张”的蓝色区域，2012年三季度的宏观经济指标明显比上季度要好，房地产开发企业的资金状况有望缓解。“预计四季度房地产行业的融资环境仍将趋好”。某研究院最后指出，随着行业融资环境的改善带动房企资金状况的继续好转，房价下跌的动力也正在逐步消失。“年底房企打折促销的幅度将会减少，部分项目有可能转而提价”。
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