多地政策信号"波及楼市供应" 回落或将成定局
东方早报2012/10/25 08:27
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“目前业内预期四季度的推盘量还是会比较密集，成交也会持续活跃。”某上市房企副总裁说，调控了这么久，既不存在非理性的观望，也不存在盲目购房，因此今年的最后三个月成交量会处于较高水平。
中高端楼盘扎堆成交，直接推高了上周的上海房价。
10月22日，研究中心提供的监测数据显示，上周（10月15日-10月21日）上海市商品住宅成交均价为22163元/平方米，环比（较前周）上涨10.18%；成交面积则环比下滑17.52%，至20.88万平方米；新增供应面积亦环比下滑36.76%，至14.59万平方米。
业内人士认为，中高价位房源在上周的集中成交，推涨了房价。
据21世纪不动产统计，上周上海单价在3万-5万元的房源成交占比达16%，较此前一周约8%的占比提高了近1倍。
“观望情绪有所缓解”
佑威机构执行董事黄志坚称，中等价位楼盘上周的表现尤为抢眼。
据他介绍，上周沪上单价在2.5万元以下的商品住宅成交量环比下跌24.93%，至15.15万平方米；单价在4万元以上的商品住宅成交量也环比微跌了3.43%；只有单价在2.5万-4万元的中等价位段房源成交量环比大涨了18.34%，至4.20万平方米。“这是带动整体均价上扬的主因。”
德佑地产研究主任陆骑麟认为，经过两个多月的积累，上海楼市的中高端需求略显抬头趋势，而部分中高端楼盘的降价措施也吸引了购房者入市。相比之下，刚需市场在经过长假后的成交高峰后，目前进入了调整期。
陆骑麟进一步说，在调控背景下，相对中心区域一旦推出新房源，价格略有调整的楼盘都能取得较好业绩，这主要还是长期限购后改善型需求迫切入市所致。
佑威数据显示，上周成交面积排行前十的楼盘中，有3个楼盘的成交均价超过3万元/平方米；有2个楼盘的成交均价介于2万元-3万元/平方米。
某上市房企营销总监认为，这些楼盘及另外几个近期推盘的中高端楼盘成交表现良好，未来几周还将陆续体现到成交数据上。
该营销总监进一步分析，10月最后两周，改善型楼盘的供应和成交还会继续放量，这类房源的潜在客户也正在入市，观望情绪已有所缓解。
某上市房企副总裁也说，近期改善型客户尤其是中端改善型客户入市人数增多，与这类客户对市场、政策预期平稳有关，这类客户对市场比较敏感，对政策的研究也较透。
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至于上周楼市成交量环比回落的现象，陆骑麟认为，这与此前一周的成交高峰有关。
据他称，上周的超高成交量，与长假后购房者集中签约有关。上周近21万平方米的成交量并不算低。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也认为，上周的成交面积能维持在20万平方米上方，这说明市场的购买活跃度仍相对较高，10月新房成交量仍有望较9月出现小幅回升。
黄志坚同样认为，10月成交量超过9月已基本没有悬念，但差距不会太大。
在他看来，9月成交量不济给开发商泼了盆冷水，在10月制定价格策略时必然会谨慎些。
佑威数据显示，截至10月21日，上海10月商品住宅累计成交面积为53.94万平方米，较9月同期上涨了4.39%；均价则环比下跌了3.44%，至21014元/平方米。
21世纪不动产昨日提供的一份报告还提到，上海楼市近3周的整体供销比处于回落局面，依次为0.9、0.9、0.7，“该情况或与近期多地频发政策收紧信号有关，开发商短期观望情绪增强。”
“10月至今新房供应量合计为44.5万平方米，较9月同期有15万平方米的供应缺口，在9月末供应放量的背景下，10月整月的供应回落或成定局。”黄河滔说。
“四季度成交量继续走高几率加大”
对于整个四季度的楼市走向，受访业内人士仍较为乐观。
黄志坚介绍，截至10月21日，今年上海的商品住宅成交量仅为685.99万平方米，虽然较去年同期上涨了13.6%，但和正常年份比，差距依然很大。因此在11月、12月，开发商应该会趁着较好的市况，尽可能地赶业绩。这也让11月、12月成交量继续走高的几率加大。
这与某上市房企营销总监的判断不谋而合。
该营销总监说，截至目前上海楼市的月均成交量只有68.6万平方米，总体成交量仍偏低，预计年内剩余时间推盘量会跟上来。受此影响，10月、11月、12月的单月成交量均有可能达到90万平方米或以上。其中，改善型房源的占比会有所提高，与刚需房源一起成为成交主力。
黄河滔认为，近期部分中高端项目的加速推盘对其成交有助推作用，但该情况能否长期延续则有待观察。
他还提到，近期上海部分中高端产品聚集板块的土地市场出现明显活跃态势，宅地的高溢价成交，可能会推升其周边项目入市的信心。
某上市房企副总裁的判断是，四季度楼市会继续呈现淡季不淡的特点。
“目前业内预期四季度的推盘量还是会比较密集，成交也会持续活跃。”该副总裁说，调控了这么久，既不存在非理性的观望，也不存在盲目购房，因此今年的最后三个月成交量会处于较高水平，月度成交量会维持在80万-90万平方米。
价格方面，该副总裁认为，今年各房企总体销售业绩还可以，资金也不紧张，除了个别想扩张拿地的开发商，大家没有跑量需求，“我们旗下的楼盘存货不多，改善型、中高端楼盘都在售期，正常的价格，正常销售。”
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