楼市回暖势头超普遍预期 开发商促销花样翻新
上海证券报2012/03/27 09:38
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
进入3月最后一周，我们越来越明显地感觉到楼市的回暖迹象，这种回暖势头超过年初的普遍预期，范围则遍及一、二线多个城市。究其原因，可能在于我们低估了开发商在促销等方面的“创新”能力。
具体来看，上海3月前26天新建商品住宅成交量环比增长108%，其中上周成交17.5万平方米，环比上升8.7%。整个3月周成交均价超过2万元/平方米。深圳方面，二手房连续两周环比上涨30%和15%，成交均价稳步回升。
从个案来看，南京上周一楼盘麒麟东郊小镇将精装修改成毛坯房销售，小户型开盘即售出超过200套。上海最贵豪宅新鸿基滨江凯旋门上周末开售，虽然报价超过26万元/平方米，但仍旧引来大批意向购房者，某销售经理称单日接待客户超过20组。长春等地上周也有多个楼盘出现热销场面。
根据我们的了解，刚需积极入市的主要原因是开发商给出了有吸引力的价格优惠，但这些“隐性降价”并没有在成交价中体现出来，因此没有给市场造成很大冲击。
开发商的促销方式包括：单价不变，送面积。经过我们的调查，包括保利等多个在售楼盘均出现了送面积的优惠方式。比如，单价还是3万元，相比之前没有变化，但是送一个房间的面积，原来的90多平方米变成了110平方米。这相当于单价下降超过15%。还有的楼盘由精装修变成毛坯房，单价也出现一定程度的下降。或者毛坯房变成精装修房，单价不变。精明的购房者都能准确地计算出真实价格的变动，再加上各地出台的支持刚性需求的微调政策，中低价位商品房出现集中成交的情况就不难理解了。
上述做法是合理的创新方式，有的做法就可能涉及违规。比如，北京某楼盘销售人员告诉记者，通过个人关系可以代办北京暂住证，凭借此证可以等同于北京户籍，无需补交五年个税，即可在北京购房。办理的暂住证与正规的暂住证有所不同，可以凭此证买房买车，但无法享受子女上学等正规暂住证可以享受的其他待遇。北京市房地产界人士称，目前北京市相关部门正在就上述违规做法进行严查。
不管怎样，开发商挖空心思的促销方式体现了其回笼资金的迫切性，也确实为拉动成交助力不少。即将到来的4月份，上海、北京、广州、南京等地拟推出的新盘数量都将创下年内新高。可以预料，开发商还会适时推出各种促销方式。
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豪宅市场松动房企负债新高 楼市隐现新一轮降价促销潮 经济参考报
政策高压之下，向来价格坚挺的豪宅市场出现下行迹象。《经济参考报》记者调查发现，近期一线城市多个豪宅项目开始松动降价。业内人士认为，销售压力下的“以价换量”已延伸至豪宅市场，凸显多数房企资金面恶化，并强化了楼市将迎来新一轮降价促销潮的信号。
市场
多个豪宅项目价格开始松动
当住宅市场遭遇持续从严的宏观调控政策而逐渐下行时，豪宅市场也开始出现松动迹象。
日前，奥园地产宣布，公司正与独立本公司及其关联人士的第三方，就出售北京长安8号51%权益接洽并进行磋商“长安8号”地处北京CBD核心区域，曾经“四度易主”，此番抛售股权不由引发业界对其资金链的担忧。
随后，尽管奥园首席财务官林锦堂否认了项目出售是因公司现金流的问题。但根据奥园地产3月份公布的2011年报，公司流动资产“银行结余及现金”部分为8.77亿元，与2010年22.03亿元同比下降60%。公司流动负债中“短期银行借款”为26.16亿元，与2010年13 .60亿元同比上升48%。同时，流动比率由2010年2.0下降至1.5。
据悉，长安8号在2010年一季度面市后，回笼资金不足10亿元，至今也未启动第二期销售。而该项目所欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款，总计约30亿元。这个著名的豪宅项目如今被媒体称为“烫手山芋”。
奥园地产负责人公开表示，尽管长安8号项目地段优越，稀缺性明显。但由于北京是受调控影响比较明显的区域之一，在当前大环境下希望通过这次股权转让，将公司的投资布局有所调整。“未来主要布局在一些受政策环境影响比较小、刚性需求比较大的城市。”
记者发现，一线城市近期关于豪宅项目松动降价的消息频频传出。上海陆家嘴豪宅之一新鸿基凯旋滨江园3月23日开盘均价16万元/平方米，而非之前业界猜测的天价30万元，低于邻居汤臣一品17万/平方米在售价格。佘山别墅区招商佘山珑原近期推出20套低特价叠加和联排别墅，主体7折到8折。上海两大豪宅区一个“低价开盘”，一个特价房促销。
3月份，深圳豪宅市场价格同样在下调，单价“万元起降”。业内告诉《经济参考报》记者，销售压力迫使豪宅开始以价换量，近期龙头企业在豪宅项目上营销动作频频，上半年“去存货、抢现金”将成为一线房企销售主基调。“一方面以价换量，争得客源和现金，一方面为未来进一步扩张做战略准备。”
另外，黄丹介绍说：“近期改善型客户在开发商促销下缓步入市。2月多个城市改善型产品占据销售排行榜前列，主要是近郊经济型别墅项目，价格属于中档。相较市中心总价高面积小，这些项目总价适中，相对性价比较高，吸引改善型需求入市。”
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