两会前瞻:抑房价稳房市 房地产调控不会放松
中国新闻网2012/02/29 09:01
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中国一年一度的“两会”即将到来，房地产调控作为热点民生话题备受关注。对于无房者和有房者，他们同样都关心着2012年房地产调控政策的“风吹草动”，因为无论是买房还是换房甚至是投资，一经出手，都切切实实关系到自己的钱袋子。房价的升降以及升降的幅度，在有购房意向民众的心理天平上会被反复称来称去。
北京市民孙女士：
刚性需求没有办法，因为你要留在这边你肯定要住，不是说投资，因为你本身自己要住，有这个需求，现在不买将来估计房价还是会涨，一样的。如果说能接受的话，那肯定是一万以下是相对来说没有压力的，但现在肯定是达不到这个标准了。
北京市民权先生：
我们周边的小区就好的房子还是不降，但是有些房子是降了。就整体是降的趋势，但是呼声大，雨点小。就还是降的，我个人觉得降得少。
【解说】
2011年，国务院常务会议确定了房地产宏观调控的“新国八条”，各方评论认为，在“新国八条”的多重限制中，“限购令”力度、也最为严厉。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计显示，截至2012年1月底，北京上海广州等11个典型城市楼市库存总量总计73万套，比去年同期增加了26万套。
【同期】伟业我爱我家市场研究院经理程浩业
去年总体来说，实质性的降价是出现在下半年，或者是第四季度，出现了我觉得是约百分之五以内的一个降幅，那么今年我相信可能的降幅可能也是保持这个水平，不会更大。
【解说】
有专家指出，即便2012年的房地产市场发展会和2011年总体保持持平，但是不同城市、不同区域，房地产市场的差异化表现也会更为明显。2012年2月，安徽芜湖就曾公布有松动调控迹象的楼市新政，然后，新政在短短三天后就被叫停。中国房地产学会副会长陈国强认为，芜湖之所以敢成为“个吃螃蟹的人”和去年芜湖房地产市场的低迷有关。
【同期】中国房地产学会副会长陈国强
最近安徽芜湖，它为什么会成为个吃螃蟹的，推出新政，就跟它当地去年的市场表现非常的冷清低迷有关系，土地收入下降很多，成交量、价格都实际上已经相当惨淡。所以地方它会比较着急，要采取一些放松的措施。
【解说】
业内人士分析，地方房地产调控政策的松动，一言以蔽之，根源上还是老话题土地财政。舆论普遍认为，芜湖新政的“短命”，在于其挑战了楼市调控的底线。
巧合的是，就在芜湖新政夭折前夕，国务院总理温家宝重申，楼市调控不能松，他指出，调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展?
【同期】中国房地产学会副会长陈国强
构建一个有利于行业健康发展的长效机制，既着眼于当前，也着眼于未来的行业的长期健康发展，这个才是一个比较全面的调控的这样一个目标体系。
【解说】
既然调控政策的总基调不会变，那么一直以来热议的，有望接棒“限购令”的房产税，又有何进展呢？财政部部长谢旭人日前表示，2012年中国将继续实施积极财政政策，其中就包括稳步推进房产税改革试点。事实上，2011年底召开的中央经济工作会议，便首次提出推进房产税试点。业内人士普遍认为，房产税一旦全面“接棒”限购令，将成为常态化的调控方式。
【同期】伟业我爱我家市场研究院经理程浩业
限购政策由其它的、对应的、更加合理的、长期的一些政策来替代，这是一个发展趋势，那么这个替代政策当中就有房产税这么一个税种，因为房产税的征收也可以在一定程度上限制购买人的一些购买资格，通过更多的一些赋税来限制他去购买更多的住房，实际上房产税可以说是限购政策的很好的一个替代税种。
【解说】
此外，决策层也在不断释放出征地制度改革的信号。国务院总理温家宝2011年年底已明确要求，精心设计征地制度改革方案，2012年一定要出台相应法规。据了解，福建莆田市的“三到位”、广东的“留地安置”、海南陵水的农民自主征地拆迁等正在进行的试点，都与即将展开的征地制度改革有关。
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【同期】伟业我爱我家市场研究院经理程浩业
征地过程中，目前来说主要的问题是两个，一个是征地补偿，补偿金的问题，这个是非常明显的，目前以往的土地管理法规定的一些相关的补偿标准目前是不是能合理，当年土地管理法是在1986年出台的，现在已经过去了相当于二十七八年了，这样长的时间内，原先的一些补偿标准现在是不是合适的一个问题。然后另外一个问题就是说我们的粮食安全问题，这是从战略角度来说，我们也是需要考虑这方面的问题，我们是不是具备条件的土地我们都应该去征用。
【解说】
除了对征地制度改革方案的精心设计，加大保障房建设力度，也成为决策层今后一段时期的重要抓手。2012年2月，国务院总理温家宝指出，不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。
据了解，2011年，城镇保障性住房和棚户区改造住房开工量已超过1000万套，完成了年初新开工计划的目标任务。业内人士表示，2012年实际施工的保障房数量可能会超过1700万套，可能成为房改以来，保障房建设、投资以及竣工规模的一年。而且，国土部已批准北京、上海利用集体土地建设租赁住房。一些房价较高、土地资源紧缺的城市或省份也有望列为试点。
【同期】中国房地产学会副会长陈国强
从大的方面来看，它(保障房)实际上是，可以很大程度上改变我们过去住房发展的这个模式，住房的结构会发生根本性的变化，未来我们住房市场，它会逐步形成一个分层次，多层次的多元化的那样一个供应格局，就是说不同的收入人群将来可以通过不同的途径、不同的渠道来解决自己的很多问题，从不同的收入水平，不同年龄阶段，它都可以有一些多元化的选择，我觉得这个是对于我们房地产市场，特别住房市场具有深刻意义的变化。
【解说】
房地产调控力度不会放松，要建立健全全面的房地产调控体系，房产税改革要持续推进，征地制度改革试点正在进行，保障房建设要加大力度，这是在现阶段我们所能读解出的房地产行业相关政策的所有主要信息。在“两会”上，各位代表委员关于房地产调控究竟能提出多少切实可行的提案、议案，供决策层参考，还需要我们待“两会”开幕之后揭晓。
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（来源：中国证券报）众多分析人士表示，近期的成交量环比回升增加了部分开发商的信心，一些开发商的日子似乎也没有想象中的那样难过，会继续选择死扛。这使得房价短期内难以出现大幅下跌。
开发商乐见各地试探性微调
深圳中原地产认为，存准率的下调正式实行，多少给深圳的楼市传递了利好信号，首套房贷利率降至基准利率或更低，刺激了部分刚性需求购房者入市的积极性。一些开发商在首付等方面抛出新的价格促销策略，楼盘的看房者也开始增多。二手房的放盘量也开始增加，并且挂牌价都有一定的下调。深圳中原预计，新房的价格将随着新一轮的价格竞争而继续下行，二手房的价格也将继续稳步下调。
与此同时，由于近期深圳媒体不断报道楼市回暖，一些手握房票的刚需一族也有些坐不住了。“本想等房价再降一点，可等了快一年也不见房价真正下调，最近一些楼盘都快清盘了，我觉得这几天出手算了。”一位急于结婚的深圳市民对中国证券报记者表示。
世联地产认为，在政策调整预期加强和打折促销的刺激下，部分自住需求购房者放弃观望入市，带动深圳房地产市场成交量持续上升，但这种成交回升的势头能否持续仍需观察。
另一些投资客也开始作出各种“底部信号”出现的判断。“你以为房价真的会降吗？房价和物价一样，涨上去就下不来。”在最近开盘的一个楼盘现场，一位刚刚买了一套商务公寓的购房者对中国证券报记者表示。这位购房者称，由于没有了“房票”，因此只能买下这套不纳入限购范围的商务公寓。
开发商或继续死扛
“现在还没到深圳本地的开发商最难熬的时候。”深圳房地产业内人士林晓华认为，与内地一些开发商不同，由于金融业发达，深圳的开发商资金链并没有媒体想象中那么紧张。
林晓华认为，深圳的土地资源十分有限，同时深圳的刚需数量很多，因此深圳本地的开发商对自己的项目都很有信心。加上融资渠道广泛，深圳的开发商基本上都采取能抗就抗的心态，所以短时间内不会有较大的降价出现。
虽然近期深圳出现了“一成首付”、“补贴租金”等促销新花样，但是在林晓华看来都是不够“实在”的促销。“与那些上市的大型开发商不同，一些深圳的开发商并没有加快周转的意愿，他们在意的是利润化，而不是减少库存加快周转。只有‘一口价’式的降价才是真正的降价，否则只是吸引消费者的噱头。”林晓华判断深圳楼市的拐点依然没有出现。
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