地方博弈中央 楼市调控松绑难潍坊刚需等不起

2011年年底佛山、成都修改限购条款，近期芜湖又出台楼市新政免契税送购房补贴，表明部分地区欲救楼市心切。而以上楼市松绑政策最长的不过维系了10天，“短命政策”将中央调控楼市决心体现的淋漓尽致。地方政府与中央政府博弈还在进行中，楼市走向又将何去何从引人深思。

地方财政锐减 超14城变相为楼市松绑

9日，芜湖市政府公布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》涉及购房给予契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等政策，被外界解读为新年“救市”计划，然而仅发布了4天即被叫停。

其实，通过购房补贴等形式实现微调楼市，刺激市场销售不仅是芜湖，从去年10月份起，就有部分地方政府陆续开始通过土地出让、房源解禁、税费优惠等手段进行微调。

上海、天津、武汉、厦门等城市均上调普通住房价格标准，扩大了普通商品房外延，鼓励更多的交易。

此外，12大城市首套房贷利率下调，在12个城市中，除了北京、上海、天津、重庆4个直辖市，还包括房价较高的广州、杭州及南昌、哈尔滨、成都、南京、济南、昆明。

中原地产三级市场的研究部总监张大伟分析，地方政府屡屡松绑房地产调控的冲动源自锐减的地方财政收入。土地财政对地方政府的钱袋子至关重要，以芜湖为例，2011年其40%地方财政收入来自土地出让。

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“短命政策”频现楼市 胳膊终究拗不过大腿

去年10月，佛山成为放松限购令的城市，对已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围；允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。然而不到一天的时间就以需综合评估政策影响，决定暂缓执行上述规定。

去年11月，成都放松购房者资格审查，过一周就被叫停，要求继续执行原有限购政策，如今又有芜湖市政府超万元财政补贴“救市”，4天时间被叫停。

关于佛山、成都、芜湖限购政策叫停文件

时间	事件	主要内容
2011年10月11日	佛山市住房和城乡建设管理局11日上午发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》	已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围；允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平米以下的住房。
2011年10月11日	关于暂缓执行《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》的通知	佛山市住房和城乡住房建设管理局2011年10月11日下午23是24分发布通知指出：为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，我局决定暂缓执行《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》。
2011年11月11日	成都房管局11月11日召集当地开发商开会	表达了两条政策变化：一是开发商可拥有网上签约时购房资格审核权；二是在全款付清的情况下，主城区家庭限购房屋套数由两套增购四套。
2011年11月21日	成都市城乡住房管理局发布新闻稿	11月21日成都市城乡住房管理局发布新闻稿称，将继续执行原有限购政策。
2012年2月7日	芜湖市印发《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》	文件涉及保障房建设、加强房地产市场调控、保障市场有效供给、引导合理住房需求，尤其是对商品住房的契税补贴和购房补贴夸大了范围和额度。
2012年2月12日	芜湖市发布关于《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》暂缓执行的通知	考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持我市房地产市场更加平稳健康发展，经研究，决定该《通知》暂缓执行。

潍坊房地产营销协会会长隋钢表示，“从去年的佛山短暂的政策，到这次的芜湖楼市新政，足以说明国家这次调控房地产的决心是强大的，也是持久的，这次房地产调控如果达不到国家预期的目标，以后就很难有机会和举措能够调控到位了”。

中原地产研究部经理刘渊担忧，中央会继续加强房地产调控，预计地方政府不会再政策微调，至少在十八大之前，地方政府微调不会成为主流；本来要调控的城市也不会急于微调，至少现在不会。

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潍坊楼市受政策影响甚微 刚需等不起

芜湖楼市新政一出，在购房者中便引起不小的轰动。房天下调查显示，86.79%的网友希望潍坊也出台类似的“救市政策”。而且，超过八成的购房者表示，如果潍坊也出台类似政策，会马上出手购房，可见潍坊刚需力量之强大。

春节楼市的冷清，让好多业内人士看衰2012楼市。然而，春节后迅速回暖的楼市成交量，又让“小阳春”蠢蠢欲动了。据统计，上周各地楼市回暖明显，据房天下数据监控中心统计显示，北京、上海、深圳和广州等一线城市成交成绩不菲。上海成交面积大涨149%，广州成交量环比涨了48.07%，深圳楼市龙岗和宝安两区成交量环比分别大涨114.19%、120.12%，北京回暖速度稍慢，成交量涨了0.25%。

回暖的不仅是一线城市，东莞、苏州、西安等二三线城市楼市回暖速度也不差，潍坊楼市成交更是连续两周暴增。2012年02月06日至2012年02月12日潍坊城区住宅商品房共成交415套，环比上涨168%，潍坊楼市春节后回暖速度再次加快。

2011年下半年，受楼市调控影响潍坊楼市也进入了冬天，但降价潮并未出现，“量跌价挺”的局面令房企与购房者双双为难。在经历过博弈之后，房企推出各色优惠向购房者抛出了橄榄枝，购房者也在经历了观望之后认清潍坊楼市现实纷纷放弃观望开始购房。

在多地楼市首套房贷利率回归基准的时候，潍坊多家银行仍坚守利率上浮。然而上浮20%的首套房贷利率仍抵挡不住刚需置业的的脚步，刚刚报名看房团的王先生就表示，“潍坊房价不可能再降了，现在买房比较合适，更何况我是买婚房，早晚都得买，如果再等着利率下降真不知道要等到何时”。

随着楼市调控的深入，地方政府与中央政府的博弈还将继续，就像很多业内人士所说，“房地产可以打压，但绝不能打死”，楼市崩盘的可能性不可能会有，需要买房的人越积越多，“上涨-下跌-再上涨”注定是房价的宿命。刚需们，你们真的耗得起吗？

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