全国楼市降温 2011年度潍坊楼市政策深度盘点
房天下2011/12/20 09:21
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2011延续了2010的调控之年，而且更为密集与严厉。从年初“新国八条”到“一房一价”、“国五条”、二三线城市限购政策等，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈也日益深入。9折、8折房不断横空出世，特价房纷纷突破片区底线，开发商快跑卖房现金为王，购房者寻找突围时机……房天下矩献《2011年度潍坊楼市白皮书》，用数据还原真相，全方位多角度触摸楼市的温度。
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房地产市场作为和民生联系最为紧密的领域，在2011年度遭遇了史上最严厉、也是最密集的宏观调控。纵观2011年度潍坊楼市发展脉络，多是由一些重要的政策主导的。这里，房天下就为您盘点2011年度最重要的楼市调控政策。
关键词1：新国八条
事件回放：2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出要进一步做好房地产市场调控工作，并确定了包括扩大限购范围、加大限价力度、二套房首付提高、实施差别化信贷、确定1000万套保障房目标等在内的八条政策措施，被称为“新国八条”。
影响：新国八条的发布，标志着2011年度楼市调控大幕正式开启，新国八条中的重要政策也成为2011年度各地楼市调控的母本并得到确切落实。可以说，新国八条奠定了2011年楼市调控的基础，其对全年房地产市场的影响不言而喻。新国八条虽然推出时间早，但是众多政策都尚未落到实处，故而潍坊上半年楼市小阳春如约而至。3月13日，由潍坊房天下组织的大型看房团活动成功举行。房天下带领263名购房者，走遍潍坊12大楼盘，现场成交54套房源，成交金额达2700余万元，购买力得到强力释放。但随着国八条政策的逐渐落实，楼市不断陷入低迷，金九不金后，楼市深度降温。
关键词2：央行年内6次上调存款准备金率、3次加息
事件回放：中国人民银行分别于1月20日、 2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、 6月20日，6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，调整幅度均为0.5个百分点。此外，为抑制CPI不断冲高，央行还分别于2月、4月及7月各加息25个基点。
影响：存款准备金率的多次上调直接导致银行可放贷资金严重减少，加之贷款基准利率的连续上涨，开发商开发贷及购房者房贷申请日渐困难。为缓解资金紧张问题，众房企纷纷打折促销低价跑量，目前潍坊楼市已有160余家楼盘推出各种优惠放价入市。
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关键词3：商品房明码标价
事件回放：2011年3月22日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。发展改革委表示，按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。
影响：与其他政策比起来，商品房明码标价政策的影响更多在于威慑。商品房明码标价的实施对于稳定房地产市场价格，促进房地产市场公平交易起到了很好的推动作用。目前，潍坊楼市绝大部分楼盘，尤其是新开项目都已在认真推行“一房一价”一套一标。
关键词4：二三线城市限购扩容，限购五标准出炉
事件回放：7月12日温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。其中明确提出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。截至目前，浙江台州、衢州均已出台限购令，珠海成为双限城市。
影响：总结全年的楼市调控政策，限购政策的实施可谓是对楼市造成了毁灭性的打击，尤其是一线城市。据国家统计局统计，11月70个大中城市房价下跌城市增加至49个，仅5个城市房价上涨，降价潮席卷。
潍坊虽然并未实行限购，但是据房天下调查数据显示，二三线城市限购扩容依然是潍坊购房者心中2011年影响力调控事件。2011年上半年潍坊住宅价格涨幅一直位列百城前十，但自限购五标准出炉后，潍坊房价涨幅明显放缓，11月甚至出现了年内首次下降。房价涨幅放缓的同时，9月份后潍坊楼市住宅成交量也不断下滑，金九银十风光不再，潍坊楼市正式进入淡季。
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关键词5：新婚姻法解释
事件回放：8月12日，人民法院正式公布《婚姻法司法解释(三)》，13日开始实施。明确婚前贷款买房离婚归个人，婚后父母出资为子女买房归一方所有等。
影响：不少的网友认为新婚姻法是男人的“福音”，保护了在婚姻中处于强势地位的一方，损害了弱者的利益。“鼓励彻底ＡＡ制”的新婚姻法也被网友戏谑成“乐了地产商、愁了丈母娘”。不过，也有网友认为，婚姻法的新解释可能会改变年轻人的择偶的观念，由“富二代”变成情投意合的“潜力股”。
潍坊作为三四线城市房价并不高，买房也不像一二线城市那样难如登天，以至于房子成为夫妻感情的重要连结，甚至为了房子夫妻反目。新婚姻法解释一出，虽然一线城市纷纷掀起加名潮，但潍坊市民依然淡定，并未受到新婚姻法解释的明显影响。
关键词6：个税起征点提高至3500元
事件回放：9月1日起，新个税法实施，月收入低于3500元（扣除“三险一金”后）的工薪族不再缴纳个税。修改后的个税法将现行的工资、薪金所得费用扣除标准即坊间所称的“起征点”从每月2000元提高到3500元，这意味着月工资、薪金所得在3500元以下的群体将不涉及个税。但是减少税金的同时，部分购房者因无纳税证明再增烦恼。
影响：潍坊作为三四线城市，3000元左右的工资收入十分普遍，此次个税起征点的提高在为这部分人群减少税赋压力的同时，也间接增加了他们的购房资金，对于刚需购房者无疑是一个福音。同时，新个税法还调整了工薪所得税率结构，由9级调整为7级，取消了15%和40%两档税率，将的一档税率由5%降为3%，使绝大部分的工薪所得纳税人在享受提高减除费用标准的同时进一步减轻税负。
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关键词7：房贷利率上浮
事件回放：建行北京支行传出上调首套房贷利率后，爆出已经有14个城市开始上调首套房贷款利率。随后，记者致电建行潍坊分行了解到，潍坊首套房贷利率早已上调，调至基准利率的1.2倍，而且银行额度已经用完，放款时间遥遥无期。
影响：存款准备金率上调、加息、房贷利率上浮等一系列政策的出台，将潍坊刚需购房者推到了两面为难的境地，一面是诸如“丈母娘”之类的刚性买房需求，一面是贷款难利息高，众多购房者将目光纷纷转向了总价相对较低的中小户型，为吸引刚需购房者，潍坊部分楼盘顺势推出了“两房变三房”的灵动户型。
关键词8：存款准备金率3年来首次下调
事件回放：央行11月30日宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2008年12月以来，央行首次下调存款准备金率。
影响：从不被大众熟知，到购房者几乎尽人皆知，存款准备金2011年度的出镜率首屈一指。存准率的连番上调是造成2011年大批房企资金链出现问题、进而大幅打折促销的重要因素，而此次存款准备金率下调，4000亿资金强力释放，开发企业却并未感觉到如沐甘霖，潍坊多家开发商均表示，本次存款准备金率下调难以缓解楼市资金紧张问题，楼市寒冬或将延续。
关键词9：1000万套保障房全面开工
事件回放：根据国八条“2011年建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套”的要求，住房城乡建设部有关负责人6月９日表示，各地要公开保障性安居工程建设信息，11月末以前必须全面开工。
影响：截至10月23日，潍坊市保障性安居工程已开工建设29176套，开工率141.6%，比全省平均水平高34.2个百分点，是全省实现100%开工的城市之一，提前超额完成了建设任务，这对于保障低收入人群的居住需求起到了重要作用。
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