潍坊房改房维修该谁出钱 售房管房推脱均不管
中国山东网2011/08/24 08:31
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
8月18日，家住潍坊潍城区月河路潍坊市环卫处宿舍的李女士向记者反映，她的房子已经建了30多年了，从去年开始房顶开始漏雨，而今年漏得更严重了。雨水不仅把室内的不少东西都泡了，而且多个房间电路也因为漏雨发生连电，造成灯泡爆裂。
“我的房子是房改房，市环卫处收的房费，维修基金也包含在里面，现在房子出了问题却一直没人管!”李女士说。而对于此事，市环卫处的相关工作人员告诉记者，李女士2000年所交的房款的确是市环卫处收的，但是他们并没有从里面扣除维修基金。
房子多处漏雨发霉
线路连电灯泡爆炸
当日上午，记者来到了位于潍城区月河路上的市环卫处宿舍院，看到这里共有两栋4层高的旧居民楼，李女士家在西侧的一栋里。
记者走进403室(该楼仅一个单元)李女士家，一进她家家门，记者就看到客厅天花板上大片的黑黄色水渍，尤其是墙角情况最为严重：从墙顶一直顺着墙面延伸到地面上，墙上随处都有不同程度的黑黄色痕迹。在客厅内，记者闻到了一股浓重的石灰粉的气味，用手摸了一下，发现墙面湿漉漉的。墙顶周围用木材装修的墙角线也被水浸泡，有的已经开始脱落。墙面的很多地方已发了霉，长出了霉斑。
除了客厅渗漏严重之外，记者又看到，李女士家的两个卧室、厨房和厕所的天花板上也都有大片大片的黑黄色痕迹。同时，记者在其厨房顶墙面上，看到原来接灯泡的位置也已经被雨水浸泡，照明灯被改装在了侧墙漏不到雨的地方。
李女士说，去年房子墙面开始漏雨，但并不严重，他们也没有当回事。谁知道今年7月8日场大雨后，所有的房间里都开始漏，有时地板上全是水。为了不让雨水损坏地板和房门，李女士说，下雨的时候除了用盆子接水之外，她还拿一些纱布铺到地面上和暖气片上，一天下来，纱布全都浸湿了。
“漏雨还不是最让我们害怕的，7月8日下了场大雨，雨水渗进墙里沿着线路流到了三楼的邻居家里，结果他们家的电视连了电损坏没法再看了，我们家几个屋的照明灯也突然爆炸，差点把我们吓死。”李女士说起这一幕时，仍心有余悸。
“家里潮湿发霉总闻着有个石灰的味道，孩子放暑假回家，因为漏雨睡也睡不好。现在，我们只要有人在家就把外门敞着，要不然就得憋死了。”李女士担忧地说，不但如此，雨水都顺着墙和地板流到家里的衣柜里，很多衣物都泡坏了。
该套房屋属房改房
建于上世纪70年代
李女士告诉记者，自己住的这栋楼是上世纪70年代建的老房子，2000年时她的公公作为环卫处的职工享受到了福利分房的待遇，当时他们花了8246.46元钱买下了这套房。
李女士说，她了解到，房改房出现这些问题，应该由售房单位出资维修，说着，她拿出了一份1994年7月7日潍坊市人民政府颁布的《潍坊市公有住房售后维修养护管理暂行办法》，其中有一条内容是“公有住户出售后，共用部分和共有设施、设备的维修养护由售房单位成立物业公司承担，也可以由售房单位委托住房修缮服务单位承担”，还有一条内容是“公有住房出售后，售房单位从售房款中提取15%，作为共有部分和共有设施设备的维修养护基金。共用部分的维修养护费用从基金的利息(储蓄期间按银行规定的个人储蓄存款利率计息)中支付。不足部分由产权人按各自占有房屋建筑面积的比例分摊”。
同时，李女士还给记者看了购买这套房子的收据，上面显示的房款是8246.46元，收款单位是潍坊市环卫处。
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找寻多方维修房子
相互推脱至今无果
李女士了解到，他们家是楼顶，漏雨的部位属于共用部分，他们家的房子又是房改房，像这种情况应该找售房单位维修，所以，这段时间，她多次去潍坊市环卫处找人维修房屋，但市环卫处的工作人员告诉她，房子已经卖出去了，不再归他们管。于是她又找到了潍坊市住房和城乡建设局咨询，工作人员说他们家的房子是房改房，必须找售房单位维修。
“我和楼里发生漏水的其他三户房主一起去找了潍坊市环卫处，但是他们说房子已经划归给潍城区环卫处管辖，他们没责任修房。”李女士说。
无奈之下，李女士又去找潍城区环卫处，有关工作人员告诉他们，虽然房子归他们管，但是房子的钱是市环卫处收的，房子的维修基金也不在他们那里，他们没办法给予维修。同时，潍城区环卫处的工作人员又给了他们一份1994年7月7日潍坊市人民政府颁布的《潍坊市公有住房售后维修养护管理暂行办法》的复印件。
“我再一次去了市环卫处，但他们又说当初只收了房款，并没有提取维修基金。他们还是让我找潍城区环卫处一起协商解决这件事。”李女士无奈地说，为了这事，这几家单位她已接连去了数次，但每一次都没有结果。
售房单位市环卫处
暂时答应协商解决
当日，记者来到了潍坊市环卫处，一名工作人员告诉记者，李女士2000年所交的房款的确是市环卫处收的，但他们并没有从房款中扣除维修基金，所以相当于根本就没有这笔钱。如果没有这笔钱就没有利息，也就没有维修费用。
这名工作人员又说，当初在李女士与其他几名房主来请求修房时表示，只要环卫处能出一部分钱，几名房主可以自己再分摊一部分费用。所以现在他先要把这件事向领导请示一下，然后再与潍城区环卫处的相关工作人员进行协商，毕竟这里的居民楼已经划归给潍城区环卫处管理了。
“我前几天已经与潍城区环卫处联系了，他们答应协商，但到现在也没给我回信，我们并不是不想管这件事，我们会再与潍城区环卫处联系的。”这名工作人员最后表示。
记者又找到潍城区环卫处的一名相关负责人，他说，这件事与潍城区环卫处没有一点关系，房子以前是市环卫处的，房款也是他们收取的，房产证也是他们去给办理的，现在房子出了问题当然应该找潍坊市环卫处。
建设局相关人员说
售房单位应予维修
记者联系了潍坊市住房和城乡建设局房改科，一名女工作人员告诉记者，李女士的房子属于房改房，应该由售房单位承担该房的维修责任。她说，在购买房改房时，买房人的购房款中都包含着向售房单位交纳的维修养护基金，所以售房单位有责任对房子进行维修。既然李女士2000年从潍坊市环卫处购买了房改房，现在房子漏雨需动用维修基金，那么潍坊市环卫处应该承担维修养护责任。
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（来源：华媒网）2011年8月15报道称，房管局登记资料中明明写的是597平方米的房子，房产证办了下来之后，竟缩水了100多平方米！房管局认为，其认定的是测绘部门出具的测绘结果，当初预售拍卖所出具的面积是开发商自报，与其无关。可问题是，开发商早已跑路，这个损失难道要业主自己来承担？事主张先生不解的是，当初房管局何以能对开发商虚报的面积予以核实并盖章证明？
拍下房子辗转三年拿到房产证
2007年7月，广州市民张先生从报纸上获悉，某拍卖公司将拍卖位于广州大道天河路金穗大厦首层北侧商铺，共597平方米。张先生与家里人商量了之后，决定参与拍卖。
在拍卖之前，张先生特意到广州市房管局查询了金穗大厦的登记资料，根据房管局出具的《预售商品房拍卖、裁定登记凭证》，拍卖的该单元商品房建筑面积确实为597平方米，张先生觉得没问题，便放心参与拍卖，通过激烈竞价，张先生多轮举牌之后成功购得该商铺。
买下该商铺后，张先生就开始着手办理房产证事宜，但过程并不顺利。“三年多的时间里，我无数次奔走于房管局、规划局、建委、法院之间，才把房产证办下来。
597平方变成491平方
直至2010年底，金穗大厦首层北侧商铺房产证终于办下来了。然而，张先生拿到房产证时却傻了眼，因为证上显示，自己买下的金穗大厦首层北侧商铺建筑面积只有491平方米。
597平方米的房子怎么就缩水变成了491平方米？张先生再次找到房管局，房管局的答复是：测绘所实际测量出来的就是491平方米这么多。
张先生质问：当初房管局交易中心出具的《预售商品房拍卖、裁定登记凭证》为什么登记为597平方米呢？对此，房管局后来在给张先生出具的答复意见中解释，1997年，开发商将金穗大厦首层北侧商铺共597平方米抵押给银行，“因在建工程抵押未经实测，在不超出预售范围的情况下，我局给开发企业办理抵押登记时均按其自报面积办理”。
“换句话说，当初开发商自报多少面积，房管局就填多少，可问题是，”张先生不解，“当房产成为预售商品房，进入到流通环节，房管部门就有责任进行监督，否则就让原来开发商可能虚报的面积严重误导了后面若干手的买家。”
张先生认为，房管局当初出具的《预售商品房拍卖、裁定登记凭证》中，不能够“开发商报多少就填多少”，而应该尽到审核责任。“我们都比较信任房管局提供的资料，才造成了经济损失”。
张先生向记者算了一笔帐：如果按照当下的商铺价格，天河区首层沿街商铺平均每平米5万元计算，损失就达到了500万元。张先生不知道自己所受的经济损失应该由谁来承担。
律师说法：预售面积与测绘面积存在差距
有着多年房产维权实践经验的周玉忠律师认为，这个案例有其特殊性。作为在建工程，房管局是没有办法核准面积，也没有办法展示测绘登记成果。即便工程竣工，在这期间，如果没有主体主动提出面积核准登记的申请，要让房管局主动来核准，也确实有些为难。而张先生确实是出于对房管部门的信任，以为预售拍卖登记的面积经过了房管局核准，才拍下房子，这当中，其实就是对测绘面积存在重大误解，造成了这样的损失。
周律师认为，这个案例说明，预售面积与实际测绘面积在很多时候存在差距，拍卖过程中存在风险。在交易过程中，如果真要确保万无一失，购买方或拍卖人可自聘第三方测绘机构进行测绘，以避免此类现象的发生。
拍卖公司：开发商存心玩“猫腻”房子就有可能缩水
广东翔X拍卖公司的工作人员告诉记者，不管是一手房还是二手房，都有可能存在房屋面积减少的情况，“如果一些开发商存心玩‘猫腻’，房屋面积就有可能缩水。”
“拍卖行在拍卖房产时，也遇到过房产面积有出入的情况，主要是看什么样的楼盘，一般情况下，大的开发商开发的房产面积出入不是很大，但是小的开发商，就很难说了。”该工作人员向记者透露，有的开放商盖的楼盘就严重存在面积缩水问题。
该工作人员也表示，房产面积有出入也有可能与房屋测量的人员、时间、计算方法有一定关系。现在房管局在测量房产时都是用电子化的测量工具，误差可能少一些，但是以前的测量方法可能导致房屋面积出入很大。
至于房屋面积缩水找谁赔偿的问题，该工作人员表示，拍卖行不可能完全担保面积不缩水，通常也不承担由其引起的损失。另一家拍卖公司的相关负责人则坦言，“如果已经拿到房产证才发现房屋缩水，赔偿是比较困难的”。
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买房遇"限购"没法办过户 买家将卖家告上法庭
（来源：广州日报）去年9月底，房女士和林先生、薛小姐签订合同，购买其一套价值50万元的房屋，并交纳了2.5万元定金。同月30日“限购令”骤出，房女士称自己作为已购买二套房产的深圳户籍居民，无法办理过户手续，要求解除合同、返还定金。双方闹上法庭，一审法院审理后认为，政府规定9月30日之前通过银行转账支付定金者，可凭银行转账凭证办理过户，因此房女士没有被限购，其行为构成违约，卖方不应返还其定金。房女士不服提起上诉，昨日，此案在深圳市中级法院二审开庭。
买房者：
“被限购”无法办理过户
买房者房女士诉称：去年9月26日，她通过中介和林先生、薛小姐签订《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，购买对方在布吉一套价值50万元的房屋，并刷卡交纳了2.5万元定金到地产中介处，地产中介将其中2万元转给了卖方。
没想到同月30日，市政府公布“限购令”，规定“暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭，拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭，无法提供在本市1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。”
房女士称，她已购买了两套房产，因此属于“被限购”对象，无法再履行合同。双方协商不成的情况下，房女士遂将林先生、薛小姐告上法庭，要求解除合同、返还其2.5万元定金。
卖房者：
买家完全可以履行合同
卖房者林先生、薛小姐则认为，是因为房女士一家认为房价会降，之前就提出过解除合同。“限购令”出台，正好给了房女士不履行合同的借口。何况房女士是通过地产中介的银行刷卡机，将2.5万元定金打入中介监管账户的，有银行转账凭证。市政府去年10月21日又出台了“宽限令”，规定：9月30日以前已通过银行转账支付定金，部分或全部房款的(不含现金支付)，可凭银行转账有效凭证到市房地产权登记中心办理备案或过户登记手续。这意味着，房女士完全可以履行合同、办理过户。
一审：
卖房者无需返还定金
龙岗区法院认为，“宽限令”出台后，房女士可以凭之前定金的银行转账有效凭证，到国土部门办理备案或过户登记手续，双方合同可以继续履行。但房女士却一直没有履行该合同义务，其行为已经构成违约，应承担合同约定的违约责任。房女士要求返还2.5万元定金理由不充分，法院不予支持。
该院遂作出一审判决：解除双方的《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，驳回房女士其他诉讼请求。
二审：
买房者不服提起上诉
房女士不服一审判决，向市中院提起上诉。她认为，按照去年9月30日的限购政策，自己确实无法履行合同。“宽限令”在去年10月21日出台后，她和林先生也进行了短信联系，要求继续履行合同，但林先生称“如果要继续履行合同，就不是原来的条件”，拒绝了她的请求。因此，违约责任在林先生一方。
卖房者林先生则表示，该合同无法履行责任不在他们一方，无论对方是否被限购，自己都是无过错方，是对方违约在前。
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目前楼市调控依然“火”，可按下葫芦起来瓢的现象却屡现楼市。统计数据显示，限购城市楼市大多降温，投资投机性需求明显受抑，房价涨幅收窄，个别地区房价甚至出现了同比下降。不过，调控效果出现了明显地区差异，最突出的表现是：部分二三线城市房价“逆势上涨”。
限购城市房价降温 二三线楼市“逆势升温”
中指研究院的数据显示，今年上半年土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的５个城市全部为一线城市或发达二线城市，同比降幅的北京降幅达到４８.３２％。
据搜房网数据监控中心统计显示，潍坊房价仍处于上涨态势，截止目前，8月份潍坊市区仍有12盘顶风涨价，金都南苑8月上涨930元/平米，东方公寓自七月到现在连续两次上调价格，8月房价上涨900元/平米。
“今年以来，部分二三线城市房价堪称逆势上扬，有些城市甚至连月保持两位数上涨，这是本轮调控出现的新特点。”业内人士分析说。
二三线城市房价上涨推手何在 限购是主因吗
“楼市中的刚需一直存在，限购限的了一时，限不了一世，一旦限购停止，限购时期限住的刚需必定会潮涌而出，那时的房价必定报复性上涨；其次，一线楼市的限购将资金和房企“逼”向二三线城市，推高了二三线城市的房价，当二三线城市房价涨到一线城市的水平时，资金和房企必定会回流到一线城市，而届时一线城市房价要与二三线城市拉开距离，只能再次上涨。所以，从这个角度看，限购可谓是扰乱楼市的凶手”，陈保存在其博客中如是说。
日前，国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要出台限购令。在限购令逼迫之下，开发商纷纷奋起自救，开盘、认筹、优惠等演绎限购前最后的狂欢。此时，各地政府也没闲着，河北廊坊等地的“限价令”迅速被关注，规避限购令之嫌不可避免。原本列出8月份出台的限购令，现迟迟未能落地，使得限购热度有所降温。
国务院要求二三线城市限购之初，潍坊多个开发商表示，潍坊或会列入限购名单，而伴随着限购时间表的拖延，限购之声愈加微弱，甚至有潍坊本地开发商表示，已经得知内部限购名单，其中并无潍坊。
在美国经济黑洞之下，有业内人士大胆放话，“美国经济救了中国开发商”。在楼市调控的关键时刻，美国出现巨大经济问题，此时再拿对经济影响举足轻重的房地产业开刀的时候，政府必然要再三掂量，下半年楼市调控的力度一定会开始减弱，新的政策不会再出台了。
言论毕竟只是猜测，在政府作出回应之前，限购令会否出台，潍坊会否名列限购令名单，仍然难测。
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