楼市调控这么难 降价自救是开发商的唯一出路
房天下综合整理2011/04/21 11:17
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易宪容：楼市调控为何如此难
（来源：上海证券报）温家宝总理近日在浙江调研时说，住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。
温总理这番话，表达了几层意思。其一，住房是的民生问题，直接关系到民众切身利益，这是通过住房供应及房价表现出来的；其二，住房问题关系国家经济健康稳定发展、关系整个社会和谐稳定，住房因此既是经济问题，也是社会及政治问题，对此不可掉以轻心，也不可短期化，而是要看到住房问题重要性与严重性；其三，政府对当前国内住房市场的调控决心不会因内外形势变化而改变；其四，对于房地产市场调整，地方政府也要负起责任。
其实，对于房地产市场宏观调控，政府行为应有清楚的边界。如果能在划定政府行为边界之后，寻求当前中国住房市场问题之核心，国内房地产市场的许多问题或都会迎刃而解。
在一个完全市场化的住房市场，或在一个以市场作基础性配置资源的经济中，政府的基本职能就是界定产权、以公共决策方式制定市场规则及保护市场弱势者的利益不受到侵害等。而市场主体如何交易与谈判、价格机制如何形成、市场如何运作等方面，理该完全由市场主体自主决策、自主行为。
比如，如何保证住房市场信息公开透明，保证住房市场交易过程不出现欺诈非法行为等，多年以来，我一直在呼吁着手住房普查，以建立起国内住房市场公开透明的信息系统，但至今仍还在呼吁。可如果不普查的住房，对每套住房建立起档案，怎么保证国内住房市场信息公开透明，制定出符合中国国情的住房政策呢？还有，到目前为止，国内房地产政策很少通过公共决策的方式来平衡所有住房市场当事人的利益关系。住房统计指标体系设计及信息收集整理公开透明等也存在同样的问题。
如何保证住房市场信息公开透明，如何制定公平公正的市场规则，政府可做及要做的事情太多。市场各方对此充满了期待。
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而在另一些方面，政府的职责是用规则或制度引导住房商品结构调整与变化，而非具体要求房地产企业生产什么与不生产什么。
中央政府早已意识到当前国内住房市场问题的严重性，也找到了解决这些问题切入口，即严厉地打击住房市场投机炒作，去除住房市场的赚钱效应，但是，在落实及执行严厉打击住房的投机炒作政策与工具时，又被一些职能部门的不可为政策所干扰，从而使得严厉打击住房市场投机炒作的政策不能够得到很好的执行。
总之，认识当前住房市场问题的严重性自然是重要的，但其化解之道就在于清楚界定政府在住房市场的基本职能。并在此基础上，通过税收及信贷政策严厉打击住房的投机炒作，去除住房市场赚钱效应，让住房价格回归理性，让住房市场回归到居住功能。
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（来源：东方财富网）北京地区的楼市涨价先锋通州区，去年来经历了新政调控后的僵持，率先刮起降价风，领跌楼盘直降万元。今年，“京十五条”细则出台后，通州又出多个降价热盘。
据媒体4月18日报道，北京通州楼盘京洲世家[消息价格 户型 点评]每平方米直降6000元。该楼盘3月份前的均价为22000元/平方米，现起价14300元/平方米，均价16000元/平方米，全款98折。项目售楼员表示，这是顺应市场需求。此外，北京其他一些热盘也开始掀起降价热潮。
笔者以为，在中国楼市调控的空前压力下，已经有开发商做出了明智的选择——降价自救。因为开发商只有降价促销，积极展开自救才能更好地应对调控，避免自身资金链断裂。对于一个开发商来说，最可怕的事情莫过于资金链断裂，这意味着企业的“死亡”。
以北京为例，让购房者乐于看到的是，经过一年多时间的调控重压，北京的房价在一季度终于出现了19个月来的首次同比下降，这让不少普通购房者似乎看到了希望。
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尽管从去年4月份国十条发布以后，调控效果初步显现，但从去年9月份至年底前后，国内多个重点城市楼市出现了成交量和房价反弹的情况，调控效果受到市场质疑。在前所未有的调控压力之下，尚有不少城市房价不降反涨，其根源在于开发商“不差钱”。而今年以来，各地陆续出台限购令、央行屡次收紧市场流动性、各地设定房价调控目标、国务院督察组调查地方楼市，这些空前密集和严厉的楼市调控举措在现在看来，对多数开发商的资金链造成了巨大的压力。
其实，在楼市调控重压之下，开发商对楼盘降价之事也显得颇多顾虑。尽管降价受到购房者欢迎，但降价也会给开发商自身带来不小的麻烦。例如，会降低利润；会让之前购房的人产生心理落差而要求退房；在买涨不买跌的心理支配下，销售会变得更差等等。总之，开发商不会因为上述外因而主动降价。
但是，举个极端的例子，如果开发商因为自身缺钱而面临资金链断裂的境地，开发商以销量换生存的动力就会产生，因为不降价的话企业就会面临倒闭。这时候，降价销售换取充裕的资金就成为开发商的选择，也只有此时，房价才可能出现较明显的降幅。
在中国，对开发商来说，其资金来源渠道并不多，主要有三条：销售所得资金(包括自有资金)、银行贷款、股市融资。以当下的情形看，销售形势普遍不好，开发商回笼资金有限；而由于银行贷款受调控影响，开发商越来越难获得；剩下的一条股市的路子，在当前形势下，开发商融资额度也非常有限。
2009年开始的国内房地产市场的普遍火爆，让不少开发商赚得盆满钵满，这也让其在去年有了不降价的底气。然而，随着调控的逐步深入和调控力度的不断加大，很多开发商的资金压力与日俱增，除了少数几个财大气粗的大开发商以外，积极展开“自救”，加紧推盘、增加供应、降价销售尽快回笼资金将成为多数开发商当下的选择。
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