商业与公积金利率双提高 进一步释放调控信号
第一财经日报2010/11/04 16:54
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房地产“银根”收紧正进一步细化。自19日以来，央行宣布将存贷款基准利率提高0.25个百分点，住建部则要求上调公积金贷款利率。两次调整均意味着购房成本的增加。虽然增加数额并不大，但其中传递的楼市调控信号则很明显。
商贷、公积金贷款双双提高利率，对购房者影响几何？上海永庆房屋集团法务部芦刚给记者算了一笔账：
商贷方面，以一套100万元商业贷款的房产、以等额本息的还款方式贷款20年为例，如果是首套房按8.5折利率计算，则加息前月还款额为6627元，加息后为6722元，增加95元；如果是二套房按1.1倍利率计算，则加息前月还款额为7476元，加息后为7606元，增加130元。如果是30年还款期限，按照8.5折利率以及1.1倍利率分别计算，则月还款额分别增加105元以及146元。
公积金贷款方面，以购房申请额度为50万元纯公积金贷款，还款年限为15年为例计算，在利率调整前每月还款约3666元，利率调整后每月还款约3711元，比利率调整前多支出45元。值得注意的是，住房公积金贷款没有像住房商业贷款一样执行二套房利率上浮的政策。
“从我们了解的情况看，客户对此次房贷利率上调的影响反应都比较平静。”芦刚说。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，公积金和商业贷款全面加息，对购房者实际影响比较有限，每月增加几十元至上百元房贷支出并不是一个很大的障碍，但心理影响明显。
他说，这意味着货币政策进入了加息通道，未来房地产市场面临收紧，在调控背景下，房价下调空间被放大，有意购房者陷入观望的可能性增大。不过，公积金贷款直接影响自住客群，对炒家影响有限，也不会影响到已经进入市场的炒家。
9月29日，有关部门就楼市调控发布的“国五条”要求，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。
从9月底至今，各地不断出台的楼市调控细则中，购房“银根”均在显著收紧。
自4月“国十条”出台、新一轮调控加码以来，部分城市信贷的口子总体是“捂”得较紧的。比如，上海银监局的数据显示，从8月份开始，个人房贷出现负增长，截至9月末，上海主要商业银行的个人住房贷款余额为4721.63亿元，同比减少177.49亿元。北京有关部门的数据也显示，从5月开始，北京房地产类贷款增速连续5个月回落。
凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜说，出于抑制炒房投机、遏制房价过快上涨的目的，从“银根”着手是此轮楼市调控的重要特点，此次商业和公积金房贷利率的上调，是其中一系列动作之一，“虽然实际影响不算太大，但传递的信号十分清晰，那就是：政府对楼市调控是有备而来，并将长期推进”。
中原地产的数据显示，国庆长假后一周，监测的9个重点城市住宅成交总体较国庆假期间有大幅回升，且普遍高于9月周成交均值。在“限购令”等政策作用之下，上海、深圳和杭州3个城市成交量较9月最后一周分别有一成、六成和五成的下降。不过，二线城市似乎受影响不大，天津、成都、武汉等地成交量较9月最后一周反而进一步增加。目前，新出的各项政策还处在“市场消化期”。调控之下，市场走势还有待进一步观察。
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四部门联合发通知:严禁公积金大款投资房地产
（来源：中国经济网）继商业房贷提高二套房首付、停止对三套房发放贷款后，住房公积金个人住房贷款也进一步收紧。
住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会日前联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知要求：
使用公积金贷款购买90平方米以上首套房，首付比例不低于30%；二套房首付比例不低于50%；停止向购买第三套及以上住房的职工家庭发放公积金贷款。
停发三套房公积金贷款，二套房首付至少五成
《通知》规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
“这既体现了住房公积金制度的互助性和公平性，也体现了差别化的住房信贷政策。住房公积金贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住房公积金贷款进行投机性购房。”住房城乡建设部有关负责人表示。
据介绍，住房公积金是专门用于缴存职工解决基本住房问题的长期储金，缴存职工购买自住房时可以申请住房公积金个人住房贷款。
但各地政策执行情况差异很大，特别是部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。
规范住房公积金个人住房贷款政策，严格将贷款限定于支持缴存职工解决基本住房问题，有利于住房公积金制度在发展过程中正本清源，更好地发挥其基本住房保障作用。
《通知》同时要求，各地住房公积金管理委员会应根据实际，以支持缴存职工购买普通自住房贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人贷款额度，并按规定进行备案。
公积金购房比例增加，目前成交以刚需为主
央行加息之后，住房公积金贷款也随之上调。经过加息，购买首套房按商业贷款享受八五折利率计算，公积金贷款和商业贷款的利率差由4月份的0.29%上升到1.17%，公积金贷款的节省利息优势更加明显。这也直接引发10月各地住房市场公积金贷款比例上升。
据“链家地产”市场研究部统计数据分析，10月二手房市场中公积金贷款购房占比已达17%，相比9月份占比增加5%左右。
另一方面，公积金贷款比例上升，也反映出随着成交量再次下降，市场逐渐转向买方市场。市场成交好时，因为公积金贷款尾款下发慢，多数业主不太情愿接受公积金贷款支付。而10月二手房成交量开始下滑，市场成交周期及成交难度都有所增加，业主卖房时对于付款方式不再“挑三拣四”，面对消费者使用公积金贷款支付时，接受意愿也比之前大得多。
“一般来说，公积金贷款放款时间可能会比商业贷款多两个月以上，而对于业主来说，愿意接受公积金贷款一方面是急于卖房，另一方面也说明业主对于接下来的房价走势并不乐观，未来全款或商贷成交可能不及现在公积金成交价格，因此可以接受回款时间长的方式来充抵未来出售价格可能下降的风险。”链家地产市场分析师张月说。
使用公积金贷款购房比例的增加，也从侧面说明了目前市场中成交以刚性需求购房者为主。
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