调控政策不放松 下半年房地产业将走向何方?
金融时报2010/07/22 08:31
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的数据显示，尽管楼市成交量持续低迷，但房价下降似乎并不明显，在此“价升量跌”的胶着时期，管理层发出调控政策不放松的最强音，房地产市场将何去何从，透过近期披露的上市房企上半年业绩预告，或许我们从中跟踪市场下一步走势，适时把握好政策方向和力度。
上半年“成绩单”亮丽
在半年报还没有出炉前，有业内人士担忧，经历了史上最严厉的政策调控之后，作为行业的龙头企业，上市房企上半年业绩无疑将直接受到影响：业绩大幅下滑，资金链重现紧张等等。但观察上市房企近期发布的半年报成绩单可以发现，新一轮宏观调控似乎还难以撼动国内房企上半年的靓丽业绩，从国内多家上市房地产企业透露的信息来看，各大房地产企业上半年销售业绩和投资、开工都没有出现明显下降，业绩仍然呈现出高增长态势。
统计显示，截至目前，包括万科、保利地产在内的56家上市房企公布了半年财务数据，其中有36家公司业绩报喜，有20家公司业绩报忧。很显然，上市房企上半年业绩并非市场想象的立即“倒下”，相反多数公司业绩实现较大幅度的增长。其中，万科A上半年累计实现销售面积320.2万平米，实现销售金额367.7亿元。中粮地产上半年实现净利润7400万元左右，增长幅度2306.78%。深深房A预增幅度达到728%。从净利润额度看，招商地产实现净利润10亿元，首开股份实现净利润8亿元，阳光股份净利润则超过4亿元，即使业绩预减30%~50%的金融街上半年净利润也达到1.5亿元~5.3亿元。而在报忧的公司中，亏损额度并不高，如亏损额度的中弘地产上半年亏损4000万元。
对此，业内行业分析师认为，上市房企上半年业绩逆势上涨的主要原因有两个，一是今年季度楼市宏观调控开始前，市场增长相当迅速，开发商销售业绩良好，而2009年上半年楼市处于恢复期，整体销售基数较低，因此开发商销售业绩同比均处于上涨态势。二是在一线城市受冲击较强的情况下，二、三线城市为这些房企贡献了较多的销售业绩。包括万科等多家企业表示，一线城市成交量受到严重影响，但布局二、三线解救了遭遇调控的业绩尴尬。“本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市，这将成为未来房价上涨的重要推手。”广发证券行业分析师对本报记者说。
下半年或迎来严峻考验
手中有粮心不慌。对房企而言，这“粮”除了地就是钱。有业内人士分析，虽然上市房企整个上半年的业绩有所增长，但经历了半年多的政策累积效应后，目前正处于量变向质变转换的关键时期。多种数据显示，房地产市场正处于由“量跌价稳”向“量价齐跌”过渡的关键阶段。而不断加大的调控措施，下半年可能要真正接受市场严峻考验，首当其冲的就是资金链紧张。
2009年楼市火爆，各上市房企的业绩都达到了历史高峰，多家公司调高了2010年销售目标。但数据显示，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成，同时，不但没有开发商明确下调销售目标，相反却有房企上调销售目标。7月12日，恒大地产宣布上调今年销售业绩目标至400亿元，比年初360亿元的目标提高10%以上。包括绿城、恒盛、龙湖等上市房企表示，将在下半年加大推盘力度。
“目前来看，下半年商品房新盘将迎来供应高峰，龙头房企降价压力将进一步加大。”中原地产研究中心人士表示，仅万科、保利等龙头房企下半年就有1200万平方米的新盘涌入市场，如果供应高峰到来而成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。一位房企老总也对媒体坦陈，虽然开发商现在还处于“嘴硬”阶段，但实际上，很多房企已经开始面临资金紧张问题。与此同时，销售的持续下滑让一线城市库存陡增，给开发商的三季度的去库存化带来极大挑战。“如果销量在三季度继续下滑，必然将出现资金链紧张的情况。”华远地产总裁任志强悲观的表示。此外，房地产企业在资本市场再融资的难度显著放大。除了来自监管部门严格的再融资审批外，持续下跌的股价也使得上市房企定向增发预案搁浅，招商地产、世茂股份、苏宁环球等上市房企均已经叫停增发。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在接受记者采访时表示，当前市场量跌价滞阶段，随着调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力将不断加大，降价销售的动力逐渐强化。同时，楼市存量将不断增加，从目前的情况看，今年第三、四季度将是新增库存大量形成的时期，这可能是房价出现大幅度下调的时期。
房产板块步入“观望期”
今年以来，不断加大的楼市调控力度使得房地产板块成为股市的重灾区，多数上市房企股价跌幅超过了30%，即便如此，房地产板块依然遭到了基金经理的抛弃，不看好房地产股成为分析师的主流观点。资料显示，从去年12月份开始，许多基金就开始撤离房地产板块。本周房地产股随着大盘上涨而同步上扬，有业内人士分析认为，房地产在目前成交量见底的情况下，三季度将进入量价齐跌的阶段，这个阶段将是股票投资较好的机会。目前房地产估值处于历史底部，超跌反弹随时可能出现，但在政策不明朗之时仍不宜长期持有。
平安证券专家对本报记者说，地产板块经过大幅下跌后，行业反转最终还要看政策，目前来看，调控措施没有任何松动的迹象，即使今年的业绩不受影响，但未来房地产企业业绩大幅下滑已经不可避免。国泰君安证券(香港)分析师徐世环表示，继续维持“中性”的地产行业评级。
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调控百日调查：房价地价齐下行 降价才刚刚开始
（来源：21世纪经济报道）4月17日以新国十条为标志的此轮房地产调控，已届百日。政策和市场将往何处去？本报记者调查显示，进入7月中下旬，各地新开楼盘价格比预期明显下调，其中尤以品牌房企最为明显；地价方面，近期土地出让溢价率下降，环比涨幅趋缓。
调控效果初显，但信贷执行力度、保障房供地及建设等后续调控措施，仍然不容懈怠。
新盘定价下调
0.1%，这是国家统计局近日公布的房价6月份首次环比下跌的比例；而对于普通人而言，根本尚未感受到房价的真实下跌。
变化正在发生。7月下旬，位于北京北五环外的标杆楼盘华贸城，推出新一期LOFT房源，均价27500元/平米，相当于买一层送一层；而此前的上半年，华贸城平层产品均价曾达到27500元/平米，“这相当于变相降价，”长期关注华贸城的韩小姐说，她去看了样板间，虽然层高仅为4.85米，但确实可以隔成两层。
将于月底正式开盘的万科长阳半岛项目，于18日公开了部分房源价格。买房人刘女士告诉本报记者，销售人员给与她的价格可至11500元/平米，该项目对外预计均价为13500-16500元/平米。
根据21世纪不动产等机构监测，目前北京存在打折、降价、促销的新盘已由6月底的80个，上升到了现在的近百个。目前推出的新盘，均有或多或少的折扣降价。但公开降价的项目依旧寥寥无几，大部分项目仍旧采用暗降的方式。
在广州，年度标杆亚运城的入市，将是下半年楼市风向标。业内对于亚运城首期房源的价格预期，已从之前的13000元以上调至万元以下，但亚运城五大开发商尚未对此明确表态。
在深圳，万科华府楼王栋134平双拼户型7月15日开盘，价格区间为28000元/平米-32000元/平米，购买按揭付款总价减8万，3日内签约再减5万，双拼户型按两套计算，3日内签约按揭付款总价减26万。宝安、龙岗多个项目推出的特价房，价格也降至万元以下。
“房价实质性下跌将从新盘开始。”多位业内人士认为。近期，万科、保利、中海、金地等标杆房企均表示，其下半年将集中推出新房源。预计供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。
地价继续下行
中国土地勘测规划院日前公布的地价监测报告显示，二季度105个主要监测城市地价涨幅进一步趋缓，商业、居住、工业地价较上一季度分别下降0.36、1.24、0.53个百分点，居住地价增幅下降幅度。
据北京土地整理储备中心数据统计显示，截至6月30日 ，北京共拍卖土地117块，其中新政以后拍卖50块，楼面价则明显下调，住宅的楼面价从新政前的12258元，下调至新政以后的5085元每平米，下调近6成。
万科、恒大、远洋等公司有关负责人对本报记者表示，下半年将是这一轮调控带来的绝佳拿地时机，公司有意在土地市场抄底。远洋地产甚至进行了一笔9亿美元的海外融资。
但问题也已出现：伴随着土地溢价率的大减，地方政府出让土地的积极性也在消减。北京、上海、广州和深圳，业内人士普遍认为土地供应缓慢。万科执行副总裁肖莉提醒，应关注目前土地供应和开发投资不足，将给明年带来房屋供应不足的问题，并采取一些办法解决这一问题。万科的建议是，在土地一级开发环节、在市政、公用设施领域引入民间资金，减少政府投入成本、加快土地开发节奏，提高土地出让效率。
如何防止供应不足导致的房价报复性反弹，令调控走出“越调越涨”的怪圈？
保障房住房被寄予补足投资和分流需求的厚望。住房与城乡建设部部长姜伟新7月17日表示，今年保障性住房建设580万套的目标不会变，中央已经下拨600多亿资金用于这一事务。姜伟新还透露，国务院批准利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点，已确定北京等28个城市作为试点城市。
中原地产研究中心董事程澐认为，鉴于国内正在改变过去住宅市场化为主导的单一局面，保障房的推出，有助于实现楼市的供需平衡。深圳社科院城市运营中心主任高海燕指出，保障房住房供应首先影响人们的心理预期。本轮调控目的不仅仅在于房价，还作用于产业结构、促进收入分配公平等方面，必将持续相当长的时间。而伴随政策的持续，将从现有的心理层面影响进入试探性调整，并真正进入全面调整期。
房价跌20%，地价跌30%？
市场发生变化的同时，银监会、住建部、国土部高层近期也频频表态，严控信贷、严查囤地、加强保障房等措施被反复强调，显示政策仍未放松，下半年房价下跌已成共识。
房价究竟会下跌多少？几乎所有人都迫切需要答案。一些数据或许可以一窥端倪：品牌房企带动的降价潮，将对区域市场产生巨大影响。根据公开资料，万科、保利等十大标杆房企2008年底以前所获得的土地储备，将是今年下半年新增供应的集中区域，其中大部分土地价格不超过两年前地价水平，中原地产认为，考虑到这两年间土地价格的大幅增长，大部分项目即使降价10%~15%仍然可盈利。
“上半年的触底仅仅是阶段性的调整。预计下半年，新增供应将加速入市，在短期供大于求的情况下，各地住宅项目将陆续降价，降幅可能在15%～20%。”北京中原地产市场总监张大伟预测。
建银精瑞投资董事长李晓东认为，不排除某些高价地亏本的可能性；肖莉也认为，有开发商可能会不得不针对部分项目计提存货跌价准备。
中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱分析，5、6月份土地市场和1-4月份相比，所谓地王已经不存在了，高总价地块整体水平明显下降；从楼板价来看，6月仅有4幅地块楼板价超过万元，且无一地块进入上半年前十的排行榜，楼板价水平持续降低。他预计，一线及部分二线城市地价将出现30%左右的回调。
