每日谈:如果房价真的下跌 是否能给生活松绑?

近来，楼市的寒意，再次引发市场观望，成交量萎缩。泡沫破裂、楼市崩盘的猜测，似乎终于找到了兑现的机会。房价下跌，大家想到的件事情可能是会有很多人来抢购房子，但事实如何？王石说，楼市一降价消费者就闹事。果真如此吗？如果房价下跌，中国会发生什么？房价下跌能给老百姓的生活带来哪些变化？

尽管短时间内房地产市场的走势很难说清楚，但毫无疑问的是，如果房价真的进入下行渠道，肯定会让许多人的生活发生变化。专家从经济和产业的角度认为，房价“大跳水”对老百姓没好处。但如果从另一个角度解读，或许会得出不一样的判断。

在过去数年间，不断上涨的房价，让房子承担了居住之外的其他功能，如果房价真的下跌，把房子当作投资品的人将会立刻减少，房子也会恢复到居住的本性。

这同样也对应着我们的生活，在过去房价不断上涨的时间里，许多人不得不将自己的生活和房屋、房价、房贷等捆绑在一起，如果房价真的下跌，许多人也可以给生活“松绑”，让生活重回轻松幸福的面目。

如果房价真下跌，许多年轻人也许不再会像今日这般被房价束缚住梦想。因为不用追赶房价上涨的脚步，越往后房价越便宜，买房的事情可以慢慢来，更多时间可以用在敢闯敢拼的青春梦想当中。

如果房价真下跌，许多人对于房价的“焦虑”将会大大减轻，生活水平不再因为房子而下降，人们可以将关注点转移到生活其他的层面当中，而不是如现今这般，“言必及房市”。

在当下，有关房子和生活的关系远远比这复杂，但有关房价下跌的猜想或许是对我们的一种提醒，那就是，莫让房子绑架了我们的生活和梦想。

来看一下网友们是怎么看待这一话题的:

网友“宣城冬天”：如果房价真的进入下行渠道，肯定会让许多人的生活发生变化。过去不断上涨的房价，让房子承担了居住之外的其他功能，如果房价真的下跌，把房子当作投资品的人将会立刻减少，房子也会恢复到居住的本性。如果房价真的下跌，许多人也可以给生活“松绑”，让生活重回轻松幸福的面目。

网友“崇 畏”：房价真下跌了，真正拥有产权的人资产贬值了，所有按揭的人更困难，一是还要为贬值的房子缴原来一样的钱，二是实际拥有部分也会贬值，融资信誉额度会明显下降；没房的人收入会下降，购买力依然成问题。

网友“想破头了”：房价下跌，真正需要的人刚性需求可以买得起，有个住的地方！所以下跌吧。

网友“皖江之舟”：对我们来说，房地产市场的调整已经不是“是与否”的问题了，而是有多严重的问题。政府在这个问题面前没有太多回旋的余地。

网友“调侃一族”：过去几年房价高涨，让80后人群感到巨大压力，生活乐趣和情趣都被磨灭了，很难看到上个世纪90年代会心的笑容，人们一心只想挣钱，人也变得现实和势利，单纯的市场缺乏正确的引导的和统计调查的乱象。

在各种因素作用下，3月以来主要城市房价正在降温，业内认为2014年我国楼市面临的风险因素不断增多，下行压力逐渐显现。与此同时，出现了两种截然相反的观点：一些人认为目前的状态不过是过去10年中“短期停滞—强烈反弹”的又一次重演；而不少普通老百姓则更愿意相信甚至期待着第二种可能：楼市“崩盘”，房价马上就会“大跳水”。对于种观点，贾康并没有完全否定，但他认为政府调控思路的进步正在降低强烈反弹的可能性；而对于第二种观点，他明确告诉记者：那是非理性的。

城镇化是房价长期上涨的推手

对于大多数买不起商品房的人来说，在经历了10年飞速飙升的房价煎熬之后，相信“房价大跳水”显然要比探究房价下不去的原因更为容易。但愿景的实现需要有理论和数据的支撑。贾康表示，他目前还没有看到任何有说服力的论据可以证明我国城镇房价会普遍迅速回调。按照经济学的基本原理，商品房价是市场上供需双方互动的结果，是很多变量因素综合决定的，目前不能单凭某一地的房价下降就断定城市房价一起回调，还需要针对不同城市、不同地段、不同楼盘等做具体分析。

环球人物杂志：您认为目前房价的下行压力会导致所谓的“全面崩溃”吗？

贾康：说全面崩溃是危言耸听。不能因为看到市场分化，或者个别城市某些楼盘价格下降，就得出楼市全面崩溃的结论。正常的市场是要允许价格波动的，应该体现出一定的市场风险。而我们前些年的表现似乎是个单边市，结果大家谁也不觉得有风险，很多人都肆无忌惮地在里面炒。现在出现市场分化，正好是一个矫正的契机。

环球人物杂志：那么楼市不会崩溃的说法有依据吗？

贾康：中国的城镇化目前实际上刚完成不到40%，而国际经验表明，要到70%左右的高位才会转入一个低平发展的新阶段。中国的城镇化正处于方兴未艾的发展过程中，在今后几十年的高速增长期里，还会有几亿人进城居住，这决定了城市中心区域房价长期上涨的趋势，即房价在相当长时期内总体上还会表现为一条上扬曲线的大模样。有些前期由于种种原因形成的泡沫因素，在市场出现分化的情况下正有利于使之现形和加以消化。

环球人物杂志：我们发现，目前有部分房主预期房价下跌，在卖房，甚至还适当地降价。您怎么看这种变化？

贾康：这是好事，市场分化后可以使一些要买房的百姓得到实惠。但不能因为现在一些具体的下调案例，就说房价会普遍“大跳水”，出现断崖式的崩盘局面。要看到，有些地方的房价仍然坚挺，并且还有涨价的案例。70个城市统计下来，绝大多数还是走高的。当然，下降的城市从过去的一两个扩大到了五六个，再往后有降价表现的城市可能会更多。但我要强调，统计价格是均价，光看均价是不能说明太多问题的。对于交易双方来说，最重要、最关键的是具体分析交易对象即楼盘的具体情况。

不动产业经不起大起大落

环球人物杂志：很多老百姓一直在盼望房价“大跳水”。如果真的发生了，会给中国经济带来哪些连锁反应？

贾康：这种观点是非理性的。如果房价崩盘“大跳水”，对经济的影响将是引发普遍的、严重的衰退。房地产业和建筑业合起来的不动产业在整个产业链中的影响是非常全面的，前端是原材料，如钢材、水泥、建材，中间产品是设计、建筑工程、装修等，最后形成的商业物业和住房，拉动的是市场活动的方方面面。比如住房交付使用会促使入住者购买家电、家具、床上用品等耐用消费品，这又涉及很长的产业链和很大的产业群。此外还有很多文化社会属性的产品，比如一个人搬入新居后往往会买书籍放到新居的书架上，年轻夫妇会考虑生孩子，这又涉及婴幼儿用品、教育产业等。所以，不动产业是国民经济的一个确切无误的支柱产业，这一地位无可置疑。既然如此，我们当然要避免这个产业经受那种大起大落式的冲击，政府也不会坐视不动产业大起大落。

环球人物杂志：但有人举日本、美国等西方国家楼市崩溃、重建的例子进行反驳。中国与其有可比性吗？

贾康：日本楼市明显回调是在上世纪90年代，当时它的城镇化水平已经高达70%以上，美国则早就在这个水平以上。日本是在进入高城镇化率阶段经历的不动产泡沫破灭，美国则是在金融创新的过程中经历的类似打击，这些都不能简单拿到中国当下来类比。对这些经验和教训我们当然要充分吸取，但不能因为中国近来房地产市场刚刚出现分化，就说是美日先例在中国的重演。

环球人物杂志：假如中国楼市崩盘，造成的状态与影响和美日一样吗？

贾康：也不会一样的。假设极端情况——中国现阶段就出现楼市崩溃，那么中国就很可能会跌进中等收入陷阱，贫富分化加剧，直接影响民生，而且很可能使经济问题政治化，进入乱局。而美日已是从中等收入阶段“毕业”了的发达国家，情况大不相同。美国进行一些调整后，新的经济政策已较快使其摆脱了危机状态，它现在于世界仍然是无可动摇的头号强国，美元资产依然还是全球避险资产里的。日本经历20年的经济停滞，老百姓的国民福利却没有什么滑坡，照样过得比较滋润。但中国经济增速的可接受区间现在是很狭窄的，一旦滑出区间，局面会不可接受、不可设想。所以我们一定要在这方面保持清醒的头脑，不能感情用事、意气用事。如果老百姓中一部分人强烈希望以非常低的价位拥有住房，那么现在的理性思路应该是申请政府给你提供保障性住房，以后等你收入上升了，再去买商品房。

因此，大家的思维要调整一下，低端保障轨上政府全力推进保障房建设是给全局“托底”，市场轨道上则不要太看重房价高一点还是低一点，它的常态应该是有波动的。所以也不宜把低收入阶层的思维一下子套到市场轨资源配置上来，公平竞争中房价只要在正常范围内波动，大家就应该接受。

4月28日，天津宣布推出“一成首付”购房优惠政策，被理解为曲线“救市”；4月29日，南宁传出调整限购政策，被解读为由官方正式发文打响的“救市”枪。加上此前温州、长沙、杭州等多城市传出酝酿松绑限购，楼市调控放松的传闻四起。

中国社科院城市发展与环境研究所与社科文献出版社29日联合发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告（2014）》（以下简称蓝皮书）却有不同的看法。蓝皮书认为，尽管2014年初月度房产交易呈萎缩态势，部分城市的个别楼盘出现了降价现象，但经历一段时间的市场酝酿和政策观望后，2014年房产市场交易热度仍将延续，全年房产交易总量仍可能与上年持平甚至略有增长，成交价也可能保持小幅增长。

记者注意到，蓝皮书还预计，房地产领域税费优化改革有望推进，在重庆、上海等城市房产税试点基础上，以包括普通存量住房为征税对象的过量住房持有税有望在重点城市开征。

政策围绕城镇化展开

蓝皮书称，经历近几年特别是2013年房价快速增长，房地产市场矛盾进一步累积，2014年调控难度进一步增大。中国社科院城市发展与环境研究所研究员李景国告诉《每日经济新闻》记者，在房价高位运行和经济增速放缓的双重背景下，放任房价继续高增长，必将进一步累积泡沫化风险。“房价下跌可能对房地产行业构成颠覆性的赢利亏损影响，必然紧缩房地产及相关领域投资，也必将恶化前期深度参与的金融机构资金风险，引发金融风险。”

蓝皮书认为，调控政策取向可能以维持房地产市场稳定为目标，既要防止房价过快增长，也要防止房价下跌震荡。李景国表示，随着十八大后一系列经济制度改革的推进，有可能迎来居住城镇化高潮，预计房地产调控方向也将围绕居住城镇化这一主题展开。

蓝皮书认为，农业转移人口在日常工作和居住的城市以外异地置业，可以说是一种农业转移人口住房需求的异地释放，也是一种将自住性需求扭曲为异地投资需求的不合理现象。

“这无疑造成了土地及住房资源的浪费，也增加了部分中小城镇的房地产市场风险，是房地产市场亟须解决的问题。”李景国说，城城之间、区域之间居住吸引力差异的变化，必将对城城之间、区域之间房产特别是住房需求格局产生重要影响。

将出房地产税立法草案

备受社会各界关注的房地产税立法工作在低调推进中。据新华社报道，人大和财政部、国税总局等国务院职能部门正在密集调研，酝酿年内拿出一份初拟的房地产税立法草案。

蓝皮书称，中国当前房地产税费调控具有明显的重交易、轻持有特点，具有浓厚行政特色的费、金占比较高，而发挥市场机制作用的税占比较低。

党的十八大以来，深化改革力度不断增大，优化房地产税费的诸多制度障碍正在逐步消除，如不动产登记制度等正在逐步展开。

蓝皮书预期，2014年房地产领域税费优化改革有望推进，在重庆、上海等城市房产税试点基础上，以包括普通存量住房为征税对象的过量住房持有税有望在重点城市开征。同时，一些不利于优化住房资源配置的房产交易税也可能逐步取缔或淡化。

但这一过程仍将十分漫长。财政部财科所所长贾康曾对《每日经济新闻》记者表示，目前官方表述是“加快立法”，但要看到结果，最快也要一年时间。

限购“一刀切”谋变

南宁市房管局近日发文称：根据有关规定，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这是地方政府明确提出将放松限购的政策。中国社科院副院长李扬在昨天的发布会上也谈及此事。他认为，住房政策的区域性问题，不宜从中央到地方都是同一个政策。

至3月末，我国商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米。中国房地产业协会副会长朱中一认为，在目前房价仍处于高位的时候，信贷不能宽松，但是维持现在的中性偏紧可能加速房价下行，可以考虑取消一些地方对高价房的上市门槛，在明显供大于求的城市，取消或放宽限购措施。他告诉《每日经济新闻》记者，房价是不是下行根本取决于供求关系，是市场的力量所致，但房价的“快跌”会给经济运行造成风险，是应该尽量避免的。“我认为目前政策调整根本在于，应该让地方政府自己去决定究竟是否取消限购。”

贾康分析说，房地产市场区域分化的趋势已经很明显，而住房信息联网登记，也一定会挤出部分官员手中的存量房，给房地产市场带来一定变化。

蓝皮书判断，特大城市特别是超大城市限购限贷政策必将延续，“对城市人口增长实施适当限制成为大城市的必然选择，而住房限购限贷是对居住城镇化的最有效调控。”

1、深圳楼盘降价引发维权

“五一”期间，深圳楼市延续了今年年初以来出现的降温趋势。随着深圳关外一些楼盘去化出现困难，开发商不得已祭出降价招数。同时，降价引发的“维权”也在深圳再度上演。

5月2日，位于深圳宝安西乡的楼盘富通V都会售楼处遭遇多位购房者“维权”。前来“维权”的购房者表示，该楼盘的环境存在诸多问题，加之该楼盘价格出现下调，因此要求退房。

这些购房者大多是在今年年初购入该楼盘，当时的价格是每平米2.2万元。“五一”期间开发商进行促销，单价从每平米2.2万元降至2万元。而该楼盘销售人员对于降价并不否认，但其表示这是“五一”期间的促销行为，并不能说明该楼盘有大幅度降价行为。

事实上，让购房者产生退房念头的重要原因之一就是价格出现下降。

2、97年香港楼市大跌出现大量贷款违约

1997年香港楼市大跌，房屋价格已经低于银行贷款，于是许多贷款买房的香港人选择“弃房”，大量贷款违约出现，对银行等金融机构产生了不小的冲击。

而我们内地因为严格限制二套房首付比例的原因，二套房必须付70%的首付，所以贷款人“弃房”的风险应该会小于97年时候的香港。

3、温州房价暴跌现大量“弃房”

2013年温州房价暴跌，一些商品房价格仅高出银行贷款一两成。一些温州中介、银行、法院等人士透露，房价暴跌已产生社会信用风险，个人“弃房”或“跑路”已经比较多。

一位温州基层法院副院长说，从2011年到现在（2013年），该院查封的房屋至少有3000套，目前还只有小部分进行拍卖。

受2011年民间借贷危机影响，温州司法委托拍卖的房屋数量明显增多。“现在‘弃房’已经很厉害，房东真的没钱还贷了，还讲什么信用。”上述法院副院长说，止住这种局面的可能是房价停止下跌或者稳中有涨，否则银行房贷就有风险，社会信用体系破坏会更加严重。

4、地方债务难以为继

在中国最不愿意看到房价下跌的除了开发商估计就是地方政府了。土地出让金是地方政府财政收入的主要来源之一。房价下跌，地价也会跟着下跌。因为很多政府性债务是由土地进行担保的，房价的大幅度下降会导致地方政府在银行的抵押物价值缩水，最终导致地方债务难以为继，从而给地方政府的财政带来巨大冲击。

5、严重影响中国经济

财政部专家贾康给出的回答是这样的：

如果房价崩盘“大跳水”，对经济的影响将是引发普遍的、严重的衰退。房地产业和建筑业合起来的不动产业在整个产业链中的影响是非常全面的，前端是原材料，如钢材、水泥、建材，中间产品是设计、建筑工程、装修等，最后形成的商业物业和住房，拉动的是市场活动的方方面面。

比如住房交付使用会促使入住者购买家电、家具、床上用品等耐用消费品，这又涉及很长的产业链和很大的产业群。

此外还有很多文化社会属性的产品，比如一个人搬入新居后往往会买书籍放到新居的书架上，年轻夫妇会考虑生孩子，这又涉及婴幼儿用品、教育产业等。所以，不动产业是国民经济的一个确切无误的支柱产业，这一地位无可置疑。

假设极端情况——中国现阶段就出现楼市崩溃，那么中国就很可能会跌进中等收入陷阱，贫富分化加剧，直接影响民生，而且很可能使经济问题政治化，进入乱局。