2014成开发商"逃命年":万科万达都有计划出逃

据报道，最近杭州楼价跳水的消息引发一系列对于楼市的悲观情绪。在昨天的微信朋友圈中，一条《2014：开发商的逃命年》的报道，转发甚多。有人说，2014年将成为开发商的“逃命年”。从万科到万达，从恒大到绿地都在有计划的“出逃”。

那么这个“出逃”该如何理解呢？接下来我们来一一梳理。

个出逃的方向，就是逃离三四线城市。由于三四线城市逐步饱和，房地产商重返核心城市。

第二个出逃的方向，是逃离郊区大盘。合生创展在天津郊区的完败，让所有开发商对郊区大盘心有余悸。

对于这样的分析，首创集团董事长刘晓光认为，所谓逃离三四线城市和郊区大盘的说法并不，有些三四线城市依然存在投资机会。

刘晓光：一线城市肯定还会继续稳定上升，好的沿海的三四线城市肯定也会上升，原来起点很低的三四线城市相对也会上升。另外下降的也有，比如一些差一点的二三线城市，就是城市价值低一些，城市人口不足的地方。现在还有一个能上升的地方应该就是大都市的都市圈中的一些三线城市，可能行程一，周边有5、6个城市的一个大的城市圈可能也会上升。

第三个出逃的方向，是逃出高债务，降低负债率。资深房地产专家韩世同认为，这是房地产企业应对楼市低迷周期时的惯常手法。

韩世同：少拿地，现金为王。一旦市场出现比较低迷的情况的话，这是他们采取的惯常手法。

除此之外，2014年的房地产商还有两个新的逃跑方向。

首先多元化投资，“逃”向多产业的布局。比如万科从去年下半年开始提出做“城市配套商”。万达早已进军文化、体育、传媒产业，进入酒店、百货等行业。多元化在恒大许家印的身上就更不用说了。

另一个逃向的方向则是，进军海外。数据显示，绿地集团开发的韩国济州岛项目，现已全部售罄。碧桂园马来西亚金海湾项目开盘后，总销售额超过100亿元。其中，中国客户占比接近30%。

韩世同：往外跑是因为国内有一些环境，包括像广州，不光有限购限贷，还限售、限价、限迁，导致它整个的营销环境相对恶化，建好的房子不让卖，都会导致他们到海外去做一定的发展。

首创集团董事长刘晓光则用公司今年的投资战略，说明了他们的“出逃”方向。

刘晓光：一个是海外的法国，我们做了一个很大的项目。国内来讲，坚持我们原来的战略原则，一线城市：北京、长江三角洲、珠江三角洲，西南的重庆、成都，坚持我们原来的方向。

2014年开始以来，房企纷纷加快了融资的步伐。一边海外“吸金”，一边“联姻”银行。本周，首创、雅居乐接连宣布海外融资。据中原地产统计，年内房企海外融资总额已破650亿人民币。此外，继万科参股徽商银行之后，恒大1月份也宣布进军银行业，成为华夏银行第五大股东。

一二线城市土地市场上竞争恐更加白热化 或推涨地价

房企海外融资军团再次扩容。本周，又有2家房企海外融资15亿美金。据中原地产统计，2014年开始以来，已有超过22家房企宣布计划或意向计划海外融资，合计总融资额过650亿人民币。而在2013年，国内知名房企海外融资额更是高达3369亿人民币，同比2012年涨幅超过120%。

有分析人士认为，一方面，国内房企再融资遇阻，虽然IPO重新“开闸”，但预计最终能够通过国土部审批的房企数量很少；另一方面，随着美国逐渐退出QE，海外融资难度和融资成本都将提高，房企纷纷想抓住这一时间窗口大举“吸金”。

“房企空前重视资金安全，给楼市调整带来了压力。”中原地产首席分析师张大伟认为，房企融资之后，在一二线城市土地市场上的竞争会更加白热化，地价将持续上涨。中国房地产市场分化将加剧，调整的趋势将愈加明显。

“房企纷纷选择在一月份就大规模的融资，主要是因为国内资金全年趋紧已经成为定局。预计，一季度还将有大量的房企选择海外融资。”张大伟说。

“联姻”银行降低融资成本 支持房企拿地与快速扩张

继万科参股徽商银行之后，恒大也宣布进军银行业。恒大地产1月24日晚间发布公告称，收购华夏银行已发行股本总额的4.522%，总代价为33.025亿元。此番收购之后，恒大成为华夏银行第五大股东。

“万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为预示着未来房地产行业发展将呈现出新的特征和趋势。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，自2009年开始，房地产金融化呈现加速态势；相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团、新华联等进入银行业。

张宏伟认为，房企收购银行在融资方面可以“就地取材”，开放和拓宽了房企的融资渠道，降低融资成本，可以就此支持房企拿地与快速扩张；此外，还为房地产相关衍生服务提供金融支持。

“尽管恒大官方尚未公布此次收购是否为房地产相关衍生服务提供金融支持。但是，对于它来讲，庞大的已经入住恒大项目内的客户群、潜在客户群同样存在着巨大市场机会。因此，恒大入股华夏银行之后，也不排除会积极涉及房地产相关衍生服务，比如医疗、养老等。”张宏伟说。